Агентство недвижимости
image/svg+xml
Недвижимость
image/svg+xml
Новости и аналитика
image/svg+xml
Новости рынка
image/svg+xml
Дефицит, профицит и неоднозначный тренд рынка новостроек Московского региона в 2017-м


Дефицит, профицит и неоднозначный тренд рынка новостроек Московского региона в 2017-м

22.12.2017

Согласно исследованиям Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в 2017 году одна из значимых тенденций на первичном рынке жилья — недостаток предложения при повышенном спросе на лоты комфорт-класса и квартиры с отделкой в Новой Москве. Кроме того, эксперты компании свидетельствуют о неоднозначности тренда «перетекания» спроса из Подмосковья в столицу: в рамках этой тенденции до 90% покупателей приобретают жилье в новостройках ТиНАО.

Дефицит, профицит и неоднозначный тренд рынка новостроек Московского региона в 2017-м

Согласно статистике Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в 2017 году наиболее дорогое жилье на первичном рынке Московской области экспонировалось в г. Химках — средняя стоимость лота здесь составила 6,7 млн рублей, тогда как минимальная усредненная цена предложения установлена в Павлово-Посадском районе — 1,9 млн рублей. Аналитики также составили рейтинги подмосковных локаций с самыми высокими и предельно низкими индексами спроса на первичные объекты: лидером по покупательской активности стал Одинцовский район — у него 13,2% от общего объема спроса, среди аутсайдеров, в частности, Талдомский, Серпуховский, Коломенский и Павлово-Посадский районы. Среди прочих значимых тенденций — недостаток предложения при повышенном спросе на лоты комфорт-класса и квартиры с отделкой в Новой Москве. Кроме того, эксперты компании свидетельствуют о неоднозначности тренда «перетекания» спроса из Подмосковья в Москву: в рамках этой тенденции до 90% покупателей приобретают жилье в новостройках ТиНАО.

Предложение в Подмосковье: в течение года Красногорский район оставался лидером по объему экспозиции, Химки — по цене квартир
В перечне локаций Подмосковья основные позиции по количеству экспонируемых первичных объектов в течение года занимали Красногорский район с 14,7% от общего объема предложения, Ленинский с 11,6% и Балашиха с 10,9%.

В рейтинг самых низких индексов предложения вошли такие территории, как: Серпуховский район — 0,1% от общего объема, Павлово-Посадский и Коломенский — по 0,2%, Воскресенский, Клинский и Талдомский — по 0,3%.

Состав предложения первичного жилья в Московской области по классности выглядит следующим образом: объекты категории «эконом» составляют 58% от общего объема, на комфорт-класс приходится 29%, на квартиры уровня «бизнес» — не более 13%.

Средняя цена квадратного метра в квартирах на областном рынке новостроек составляет 78,2 тыс. рублей, стоимость объекта в среднем — 4,2 млн рублей.

Самый высокий уровень средних цен зафиксирован в Химках — 100,6 тыс. рублей за 1 кв. м и 6,7 млн рублей за объект. На втором месте Одинцовский район: стоимость «квадрата» составляет 98,4 тыс. рублей, квартиры — 6,3 млн рублей. Замыкает ТОП-3 Красногорский район, где 1 кв. м стоит 90,6 тыс. рублей, а цена квартиры — 4,6 млн рублей.

Наиболее низкобюджетное первичное жилье представлено к продаже в Павлово-Посадском районе, где квартира имеет среднюю стоимость 1,9 млн рублей; чуть дороже лоты в новостройках Серпуховского района — здесь этот показатель равен 2 млн рублей; третий в списке самых экономичных предложений — Чеховский район с усредненной стоимостью предложения 2,3 млн рублей.

Спрос в Подмосковье: комфорт-класс теряет популярность, в фаворитах — «эконом»
В рейтинг лидеров по покупательской активности в сегменте новостроек вошли: Одинцовский район (с 13,2% от общего спроса), Люберецкий (с 13,1% от общего спроса), а также Балашиха и Ленинский район (у них по 12,8% от общего спроса).

На протяжении всего года в пяти областных локациях объем спроса на новые объекты был выше объема предложения: в Люберецком районе — на 7,8 п. п., в Одинцовском — на 4,4 п. п., в Мытищинском разница составила 2,2 п. п., в Балашихе — 1,9 п. п., в Ленинском районе — 1,2 п. п.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость отмечают наиболее низкую покупательскую заинтересованность в новых квартирах Талдомского, Серпуховского, Коломенского и Павлово-Посадского районов.

Относительно класса жилья можно сказать, что в этом году на первичном рынке Подмосковья снизился спрос на объекты категории «комфорт» — до 39% (с 46% в I квартале), востребованность квартир экономкласса, напротив, возросла до 54% (с 43% в I квартале), интерес к лотам бизнес-класса уменьшился на 4 п. п. — сегодня это 7% (против 11% в I квартале).

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Популярность объектов экономкласса в области начала расти еще во II квартале этого года — с 43% от общего спроса в апреле до 49% в начале июля. Дело в том, что платежеспособный спрос постепенно смещается в Новую и старую Москву. В Подмосковье же покупатели рассматривают, в первую очередь, низкобюджетные варианты. Наверное, многие желали бы приобрести относительно недорогие квартиры в столице, однако предложение экономкласса в старых границах столицы очень ограничено. К тому же, в Москве существует тенденция позиционировать проекты классом выше, чем в реальности. В Подмосковье девелоперы, напротив, не заинтересованы в привлечении покупателей престижностью комплекса, их козырь — ценовая доступность».

Дефицит рынка новостроек ТиНАО: квартир комфорт-класса и жилья с отделкой не хватает всем желающим
Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели основные параметры первичного рынка Новой Москвы — в частности, характер спроса и предложения на этих территориях, а также стоимость объектов различных ценовых категорий и с разным количеством комнат.

В этом году квартиры с минимальными площадями — 1-комнатные и студии — совместно являлись драйверами спроса и в общем его объеме занимали 50%. Этот спрос полностью удовлетворен: в составе предложения у них также 50%. При этом непосредственно студии занимали 8% от общего объема экспозиции и всего 4% — от общего объема спроса. Остальное приходилось на «однушки». 2-комнатные квартиры несколько уступали 1-комнатным — их доля присутствия на рынке оценивалась в 35%, доля спроса на них — 36%. 3- и многокомнатным лотам отведено, таким образом, 15% предложения и 14% спроса.

В зависимости от типа дома покупательские предпочтения однозначно находились на стороне монолитных домов — их 84% в общем спросе, в составе предложения «монолитам» отводилось 80%. Спрос на жилье в панельных домах был вполне удовлетворен — 15% к 20% соответственно.

Что касается категорий жилья, объекты уровня «комфорт» являлись абсолютным лидером продаж в Новой Москве: в нише спроса они занимали 76% пространства, оставляя самому популярному в Подмосковье экономклассу не более 20%. При этом наблюдался очевидный дефицит предложения комфорт-класса — 55% от общего объема, и профицит экономичных лотов — их 40%. На бизнес-класс в Новой Москве приходилось лишь 5% предложения и 4% спроса.

В соответствии с общими тенденциями рынка новостроек столичного региона, в Новой Москве спрос на квартиры с отделкой превалировал над востребованностью лотов без отделки: соотношение 64% к 36%. При этом количество объектов, предлагаемых с готовым ремонтом от застройщика, не соответствовало запросам покупателей: на него приходилось не более 26%.

Дмитрий Таганов поясняет: «Даже при повышенном спросе объекты с готовой отделкой — не тот товар, который всегда хорошо продается. Зачастую изначальные ожидания покупателей не соответствуют реальному положению вещей, типовую отделку нельзя „перекроить под себя“. В итоге некоторые решают отказаться от данной опции. Кроме того, бывает, что в процессе возведения жилого комплекса покупательские предпочтения меняются. Иначе говоря, одна из основных причин того, что предложение с отделкой невелико, — это капризы покупателей. Вспомним, что изначально ремонт от застройщика являлся атрибутом „жесткого“ экономкласса — с минимальной себестоимостью и без всякого индивидуального подхода. Сегодня отделка стала вариативной: нередко застройщики предлагают на выбор несколько типов ремонта с бюджетами разных уровней. Кстати, такая опция может фигурировать и в проектах высоких ценовых категорий. Тем не менее, в эконом- и комфорт-классах сохраняется риск того, что большой объем квартир с ремонтом не будет в полной мере востребован покупателями. Чтобы не сузить искусственно целевую покупательскую аудиторию, девелоперы предпочитают выводить в продажу ограниченный ряд таких объектов, скажем 10%, и только после их реализации приступать к следующей партии».

Средняя стоимость объектов в Новой Москве варьирует в диапазоне от 3,5 млн рублей в экономклассе до 9,6 млн рублей в «бизнесе». Средняя стоимость квадратного метра в «экономе» составляет 67,8 тыс. рублей. «Квадрат» в комфорт-классе в среднем оценивается сейчас в 100 тыс. рублей. Усредненная цена 1 кв. м в первичных квартирах категории «бизнес» равна 127,6 тыс. рублей.

«Перетекание» спроса из Подмосковья в Москву — неоднозначная тенденция:
в рамках тренда до 90% покупателей приобретают жилье в новостройках ТиНАО

Средние цены первичных жилых объектов в Подмосковье и Новой Москве практически сравнялись — 4,2 и 4,4 млн рублей соответственно. При этом усредненная цена квадратного метра на указанных территориях отличается на 12,6%: 78,2 тыс. рублей в области против 88,1 тыс. рублей в ТиНАО. В границах старой Москвы общая средняя стоимость квартиры составляет 15,4 млн рублей.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость провели исследование соотношения цен в различных частях Московской агломерации по таким параметрам, как: категория жилья, типы и площади объектов.

Средняя стоимость объектов в новостройках Новой Москвы и Подмосковья в зависимости от категории

Категория жилья

Подмосковье

Новая Москва

«эконом»

3,6 млн руб.

3,5 млн руб.

«комфорт»

4,6 млн руб.

4,8 млн руб.

«бизнес»

6,4 млн руб.

9,6 млн руб.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Средняя стоимость объектов в новостройках Новой Москвы и Подмосковья в зависимости от количества комнат

Типы квартир

Подмосковье

Новая Москва

Студии

2,5 млн руб.

2,6 млн руб.

1-комнатные

3,2 млн руб.

3,5 млн руб.

2-комнатные

4,7 млн руб.

5,1 млн руб.

3-комнатные

7,4 млн руб.

7 млн руб.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Площади квартир в новых проектах ТиНАО зачастую меньше, чем в областных, на 2–4 кв. м: за счет сокращения метража стоимость объектов на присоединенных территориях Москвы приближена к цене подмосковных. Поэтому когда говорят о перетекании спроса из Подмосковья в столицу как о тенденции, речь идет большей частью о Новой Москве: именно здесь выбирают квартиры до 90% покупателей из данной группы.

Средняя площадь квартир в новостройках Новой Москвы и Подмосковья в зависимости от количества комнат

Типы квартир

Подмосковье

Новая Москва

Студии

28 кв. м

25 кв. м

1-комнатные

40 кв. м

37 кв. м

2-комнатные

61 кв. м

59 кв. м

3-комнатные

86 кв. м

81 кв. м

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Дмитрий Таганов объясняет: «Предложение экономкласса в границах старой Москвы весьма ограничено — не более 11%, и даже внутри этой категории доступного жилья находится совсем не много проектов, способных конкурировать по цене с подмосковными. В ТиНАО и в области бюджеты покупки соразмерны при очевидных плюсах наличия московской регистрации».

@

Рассылка новостей от ИНКОМ-Недвижимость — аналитика рынка, мнения экспертов, мероприятия, акции и спецпредложения.