Агентство недвижимости
image/svg+xml
Недвижимость
image/svg+xml
Новости и аналитика
image/svg+xml
Новости рынка
image/svg+xml
Отмена долевого строительства может сделать столичные новостройки дороже «вторички»; уже сегодня цена на квартиры в строящихся домах в ВАО на 30,8 % выше, чем на современное вторичное жилье


Отмена долевого строительства может сделать столичные новостройки дороже «вторички»; уже сегодня цена на квартиры в строящихся домах в ВАО на 30,8 % выше, чем на современное вторичное жилье

25.01.2018

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают развитие тенденции постепенного сокращения разрыва цен на московском вторичном рынке жилья и в сегменте новостроек. Указанный тренд был отмечен в 2016 году и поставил под угрозу одно из ключевых конкурентных преимуществ «первички» — ценовую доступность: традиционно квартиры в новостройках в зависимости от этапа строительства предлагались в среднем до 20–25% дешевле объектов на «вторичке». По данным Аналитического центра компании, за последние два года разница средних заявляемых продавцом цен на объекты в строящихся домах и на вторичном рынке сократилась с 22,4% до 19,7% (экономкласс), с 23,9% до 5,4% («комфорт»), с 20,9% до 7,2% («бизнес/премиум»).

Отмена долевого строительства может сделать столичные новостройки дороже «вторички»; уже сегодня цена на квартиры в строящихся домах в ВАО на 30,8 % выше, чем на современное вторичное жилье

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают развитие тенденции постепенного сокращения разрыва цен на московском вторичном рынке жилья и в сегменте новостроек. Указанный тренд был отмечен в 2016 году и поставил под угрозу одно из ключевых конкурентных преимуществ «первички» — ценовую доступность: традиционно квартиры в новостройках в зависимости от этапа строительства предлагались в среднем до 20–25% дешевле объектов на «вторичке». По данным Аналитического центра компании, за последние два года разница средних заявляемых продавцом цен на объекты в строящихся домах и на вторичном рынке сократилась с 22,4% до 19,7% (экономкласс), с 23,9% до 5,4% («комфорт»), с 20,9% до 7,2% («бизнес/премиум»).

Тенденция постепенного сокращения разницы цен на квартиры в сегментах первичного и вторичного рынка жилья столицы была отмечена в ИНКОМ-Недвижимость в первой половине позапрошлого года и за прошедшие время не только не потеряла актуальность, но и получила дальнейшее развитие. Так, по данным Аналитического центра компании, с начала 2016 года разрыв средних ценовых показателей предложения объектов разного класса в новостройках и на «вторичке» сократился с 22,4% до 19,7% (экономкласс), с 23,9% до 5,4% («комфорт»), с 20,9% до 7,2% («бизнес»/ «премиум») — табл. 1.

Табл. 1. Разница средних цен предложения квартир на московском рынке жилья по классам комфортности


Категории жилья

2015, декабрь

2016, декабрь

2017, декабрь

1

2

3

1

2

3

1

2

3

«Эконом»

131,2

169,0

22,4 %

123,3

161,0

23,4 %

119,2

148,4

19,7 %

«Комфорт»

139,0

182,7

23,9 %

148,9

178,8

16,7 %

161,6

170,9

5,4 %

«Бизнес»/

«премиум»

212,8

269,1

20,9 %

234,6

267,8

12,4 %

242,1

260,8

7,2 %

Прим.: 1 – первичный рынок жилья, тыс. руб./м2; 2 – вторичный рынок жилья, тыс. руб./м2;
3 – разница цен

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

«Оценивая изменение ценовых показателей за прошедшие два года, мы видим не только развитие тенденции сокращения разрыва цен в новостройках и на вторичном рынке жилья столицы, но и их разнонаправленную динамику. Ее следствием как раз и является наблюдаемое уменьшение разницы цен. На „вторичке“ последовательно дешевели жилые объекты всех категорий масс–маркета. Ситуация на первичном рынке не такая однозначная: аналитики компании фиксируют отрицательную динамику заявляемых продавцами цен на квартиры экономкласса, но отмечают их увеличение в категориях „комфорт“ и „бизнес“», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Так, по данным Аналитического центра компании, с начала 2016 года цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 12,2% (экономкласс), на 6,5% («комфорт»), на 3,1% («премиум»). При этом специалисты подчеркивают, что эти показатели отражают ожидания продавцов. Средняя цена реальных сделок уменьшилась в зависимости от сегмента в среднем от 10–15% («комфорт», «премиум») до 20% («эконом»). В то же время заявляемые застройщиками цены за тот же период снизились только на квартиры экономкласса: отрицательная динамика составила 9,1%. Стоимость жилья категории «комфорт» увеличилась на 16,3%, объектов бизнес-класса — на 13,8%

Сравнение актуальных средних цен предложения в строящихся ЖК и на вторичном рынке по классам комфортности и округам свидетельствует о том, что в настоящее время в категории «эконом» во всей старой Москве квартиры в новых домах в среднем дешевле, чем на «вторичке». В категории же «комфорт» в трех округах новостройки предлагаются дороже, чем вторичное жилье — в СЗАО (на 9,1%), ЮВАО (на 7,5%) и ЮЗАО (на 4,5%). В сопоставимых категориях «бизнес» (новостройки) и «премиум» («вторичка») средняя заявленная цена квартир на первичном рынке выше аналогичных показателей объектов вторичного рынка уже в шести округах: ВАО (на 0,6%), САО (на 3,3%), СВАО (на 1,9%), СЗАО (на 13,3%), ЮАО (на 20,1%), ЮВАО (на 10,3%) — табл. 2.

Табл. 2. Средняя цена предложения квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья по округам и классам комфортности (старая Москва)


Округ

Цена предложения, тыс. руб. за кв. м

Первичный рынок

Вторичный рынок

«Эконом»

«Комфорт»

«Бизнес»

«Эконом»

«Комфорт»

«Премиум»

ЦАО

-

177,8

314,3

229,8

283,1

402,4

ЗАО

136,9

171,9

259,4

166,3

185,3

273,2

СЗАО

-

175,2

216,2

158,3

159,3

187,4

САО

120,6

167,3

225,9

154,1

173,4

218,5

СВАО

110,1

151,3

196,5

152,8

166,7

192,7

ВАО

-

151,7

198,6

142,4

154,3

197,4

ЮВАО

115,1

162,1

184,9

143,9

150,0

165,9

ЮАО

140,7

156,5

254,9

145,2

162,7

203,6

ЮЗАО

144,1

180,3

220,1

157,4

172,2

250,0

ЗелАО

81,9

131,3

-

101,8

154,6

-

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Если анализировать средние цены предложения на первичное жилье и объекты т. н. новой «вторички» (выставленные на продажу в домах, сданных в течение трех последних лет) по территориальному признаку, но без разделения на классы комфортности, то выясняется следующее: только в шести из десяти округов старой Москвы «вторичка» сохраняет «наработанный» годами гандикап. Так, в ЦАО современное вторичное жилье предлагается дороже квартир в новостройках на 20,1%, в ЮВАО — на 9,9%, в ЮАО — на 5,1%, в СВАО — на 1,6%, в ЮЗАО — на 1%, в ЗАО — на 0,7%. В трех округах средняя цена предложения квартир в новостройках превышает аналогичный показатель на «новой вторичке». Максимальная разница — 30,8% — отмечается в ВАО. В среднем на 11,7% дороже нового вторичного жилья предлагают строящиеся квадратные метры в СЗАО; на 4,8% — в САО — табл. 3.

Табл. 3. Разница средних цен предложения квартир в новостройках и «новой вторички» на столичном рынке жилья по округам (старая Москва)


Округ

Цена предложения, тыс. руб. за кв. м

Разница цен

Первичный рынок

«Новая вторичка»

ЦАО

421,9

506,7

+20,1 %

ЗАО

209,5

210,9

+0,7 %

СЗАО

209,0

184,6

-11,7 %

САО

181,7

173,0

-4,8 %

СВАО

176,3

179,1

+1,6 %

ВАО

186,3

128,9

-30,8 %

ЮВАО

139,0

152,8

+9,9 %

ЮАО

178,8

188,0

+5,1 %

ЮЗАО

172,5

174,3

+1,0 %

ЗелАО

88,6

-

-

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Определенная условность данного сравнения цен на первичном рынке и в сегменте «новой вторички» — в разном качестве оцениваемого жилищного фонда. Например, на первичном рынке ВАО в настоящее время вообще нет объектов экономкласса, только «комфорт» и «премиум», что очевидным образом сказывается на показателе средних цен. Однако статистика позволяет оценить общую ценовую конъюнктуру на рынке современного жилья старой Москвы.

Сокращение разрыва цен в сегментах новостроек и «вторички» ставит под угрозу ключевое конкурентное преимущество первичного рынка — привлекательную для потребителя цену (на протяжении длительного времени — в среднем на 20–25% ниже вторичного жилья в зависимости от этапа строительства). При этом в ИНКОМ-Недвижимость предполагают дальнейшее развитие данной тенденции.

«Последние инициативы властей в отношении первичного рынка — в частности, анонсированная отмена долевого строительства и введение проектного финансирования, заставляют быть крайне осторожными в прогнозах развития ситуации в сегменте новостроек, в том числе очень сомневаться в возможности ощутимого снижения цен на эти объекты. „Пространство для маневра“ также ограничивает требование сохранять необходимую рентабельность производства. У „вторички“ нет таких „обязательств“ и „грозовых туч на горизонте“. На вторичном рынке жилья, по сути, отсутствуют понятия рентабельности и себестоимости, а значит, и жесткие границы торга. Огромное количество сделок здесь — альтернативные операции купли-продажи, при которых потребителю, в сущности, не так важно, сколько стоит его недвижимость. Главная задача — совершить сделку — переехать из условной „однушки“ в Выхино в „двушку“ в Кузьминках. Цена однокомнатной квартиры в этой ситуации человека интересует исключительно в контексте общего бюджета покупки и суммы предстоящей доплаты. Если вырученная сумма позволит в рамках запланированных трат приобрести подходящий объект, сделка состоится. Поэтому правило простое: если снижается цена на исходную квартиру, мы ищем „альтернативу“, собственник которой тоже готов к торгу», — объясняет Сергей Шлома.


@

Рассылка новостей от ИНКОМ-Недвижимость — аналитика рынка, мнения экспертов, мероприятия, акции и спецпредложения.