На вторичном рынке Москвы объем предложения самых бюджетных «трешек» за год снизился на 59%

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, как изменились экспозиция и цены на жилье разной комнатности на вторичном рынке старой Москвы за год. Так, в сравнении с прошлым январем наиболее заметно сократилось предложение многокомнатных лотов (3 и более комнат) — на 18,3%, в то время как совокупная экспозиция «однушек» и «двушек» уменьшилась на 14%. По мнению аналитиков компании, спрос на многокомнатные квартиры повышается за счет притока покупателей с «первички», где наблюдается недостаток такого предложения (его доля составляет 39% — против 47% на вторичном рынке).

Наиболее высокий прирост цен за год зафиксирован в категориях 1- и 2-комнатных вторичных квартир. Специалисты компании отмечают, что на это повлиял подъем спроса в прошлом году, а также динамичное обновление жилищного фонда, за счет чего в сегменте малокомнатных объектов растет доля новых, более дорогостоящих объектов.

Кроме того, аналитики ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что разница между ценниками наиболее доступных 3- и 4-комнатных квартир на вторичном рынке невелика — 7,9 млн рублей и 8,9 млн рублей соответственно. В целом предложение бюджетных 3-комнатных лотов за год сократилось на 59%, 4- и более комнатных — на 41%. Самая дорогая «трешка» предлагается покупателям за 675,4 млн рублей, а 4-комнатная квартира — за 1,6 млрд рублей.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в сравнении с прошлым январем на вторичном рынке столицы наиболее заметно сократился объем предложения многокомнатных лотов (3 и более комнат) — на 18,3%. Для сравнения — экспозиция 1- и 2-комнатных квартир за это время в совокупности уменьшилась на 14%.

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Заметное сокращение объема предложения на вторичном рынке жилья — одна из основных тенденций прошлого года, коснувшаяся всех категорий комнатности. Этот процесс был вызван повышенной активностью покупателей и снятием квартир с продажи самим собственниками, особенно в период самоизоляции.

Однако есть причина, повлиявшая на сокращение числа именно многокомнатных объектов, — рост спроса за счет покупателей, переходящих с первичного рынка жилья на вторичный.

В сегменте новостроек сейчас наблюдается недостаток такого предложения, а его востребованность у определенных целевых групп покупателей (например, семей с несколькими детьми), наоборот, увеличивается — так, по итогам 2020-го спрос на многокомнатные лоты на „первичке“ столицы вырос на 30%.

Вторичный рынок недвижимости находится в более выигрышной позиции с точки зрения предложения „трешек“ и „четырешек“, даже несмотря на сокращение числа таких объектов. На данный момент доля многокомнатных квартир во вторичном сегменте жилья составляет 47% от общей экспозиции — против 39% на первичном рынке. Поэтому часть покупателей, поначалу рассматривавших такие варианты в новостройках, в итоге сделали выбор в пользу „вторички“».

При этом, согласно подсчетам аналитиков компании, в сегменте многокомнатного жилья сроки экспозиции гораздо выше, чем по рынку в целом. Если средний срок реализации объектов на «вторичке» старой Москвы сейчас составляет два месяца, то для менее ликвидных многокомнатных квартир он в два раза больше — около четырех месяцев.

С точки зрения роста цен на вторичном рынке выделяется категория «однушек» — за год средняя стоимость предложения 1 кв. м здесь поднялась на 19,3%. В сегменте 2-комнатных квартир рост цен за отчетный период составил 16,7%, «трешек» — 15,7%, объектов с 4 и более комнатами — 9,2%.

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «1- и 2-комнатные квартиры лидируют по росту цен не только за счет большей ликвидности, особенно в условиях повышенного спроса в прошлом году, но также из-за изменения жилищного фонда столицы. Устаревшие здания постепенно ликвидируются — в рамках реализации программы реновации либо других инициатив по переселению из ветхих или аварийных строений. В таких домах на продажу обычно выставляются „однушки“ и „двушки“, квартиры большей комнатности встречаются реже.

Поэтому в сегменте малокомнатного жилья растет объем квартир, перешедших сюда с первичного рынка, а это более дорогостоящее предложение, чем старый жилфонд. Что же касается категории лотов с 3 и более комнатами, то она гораздо медленнее пополняется новыми вариантами».

Аналитики компании отмечают тот факт, что собственники многокомнатных квартир чаще соглашаются на предоставление дисконта, чем владельцы «однушек» и «двушек», обладающие большей ценовой чувствительностью. На данный момент доля сделок с дисконтом в категории 3- и более комнатных квартир равна 70% (против 40% для малокомнатных лотов), а средний размер скидки находится на уровне 8% (против 2% соответственно).

Согласно статистике специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наиболее бюджетная 3-комнатная квартира на вторичном рынке жилья старой Москвы находится в ЮЗАО, в Южном Бутово, на 1-й Мелитопольской улице, на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Объект площадью 60 кв. м предлагается покупателям по цене 7,9 млн рублей. 4-комнатная квартира с самым низким ценником — 8,9 млн рублей — и метражом 63,8 кв. м была найдена в Царицыно (ЮАО), на улице Бехтерева, на 2-м этаже 9 этажного панельного здания. Кроме того, аналитики компании подсчитали, что за год предложение наиболее экономичных «трешек» (от 7,9 до 11 млн рублей) на вторичном рынке сократилось на 59%, а лотов комнатности 4+ (от 8,9 до 19 млн рублей) — на 41%.

Самая дорогая «трешка» расположена в Пресненском районе (ЦАО), на Малой Никитской улице, на 2-м этаже 7-этажного дома (построен в 1912 году, реконструирован в 2011 году). Площадь этого лота — 250 кв. м, стоимость предложения — 675,4 млн рублей. Наиболее дорогостоящая 4-комнатная квартира — пентхаус площадью 415,5 кв. м в 6-этажном кирпичном доме 2003 года постройки в Хамовниках (ЦАО), Бутиковский переулок. В пентхаусе имеются три ванные комнаты, оборудован камин, есть выход на собственную террасу. Стоимость предложения объекта — 1,6 млрд рублей.