Специалисты ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что в августе уровень спроса на вторичном рынке старой Москвы не снижается: количество авансов, полученных компанией в указанном месяце, сравнялось с показателями июля, а в годовом выражении увеличилось на 30%. Cледствием резкого роста спроса на «вторичке» стало сокращение здесь ликвидного предложения, а также повышение цен — с начала лета стоимость наиболее качественных объектов экономкласса увеличилась в среднем на 10%. В компании прогнозируют, что в случае вымывания из экспозиции бюджетных объектов цены на вторичном рынке к концу года поднимутся до 15%, после чего в сегменте может начаться длительная стагнация.
Согласно статистике профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, после окончания периода самоизоляции на вторичном рынке столицы начался резкий рост активности покупателей. Так, в июне компанией было получено на 45% авансов больше, чем месяцем ранее, в июле прирост составил 50%. По итогам августа актуальный спрос на «вторичке» сравнялся с показателями июля. Кроме того, в сегменте наблюдается все больший отрыв по числу авансов от аналогичных месяцев 2019 года. Если июнь-2020 уступил прошлому июню 3% договоров о предоплате, то июль-2020 был уже на 15% прибыльнее июля-2019, а в августе годовое опережение составило 30%.
О ситуации со спросом рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «С точки зрения поведения покупателей жилья, нынешний август стал таким же нехарактерным периодом, как и каждый из предыдущих летних месяцев. Можно сказать, что вторичный рынок недвижимости совершил глобальный фальстарт — если ранее сезоном пиковой активности потребителей считалась осень, то в 2020-м подъем спроса начался уже летом, после снятия ограничительных мер. Отмечу, что август часто оказывается для нас менее прибыльным, чем июль, так как многие участники рынка в этом месяце спешат, так сказать, догулять свои отпуска. Однако в нынешнем году высокая покупательская активность на „вторичке“ сохраняется вплоть до последних дней августа, так что по количеству авансов мы обогнали лето 2019-го.
Основные факторы, поддерживающие уровень спроса на вторичном рынке жилья, — пониженные ставки по ипотеке, а также уменьшение доходности банковских депозитов. В силу последней причины на рынок выходит все больше покупателей, которые фактически не нуждаются в решении жилищного вопроса, — рекордно низкие ставки по вкладам вызывают у них сильную негативную реакцию из серии „да я лучше в квартиру вложусь, чем получать такие проценты“. По нашим наблюдениям, каждая седьмая сделка во вторичном сегменте сейчас проходит именно с целью сохранения сбережений от обесценивания. В результате увеличилось число покупателей, приобретающих жилплощадь с помощью „живых“ средств, без использования займа, — в два раза по сравнению с началом лета».
Существенный рост спроса на вторичном рынке жилья старой Москвы привел к ярко выраженному дефициту наиболее ликвидного предложения. Это объекты разной комнатности, экспонируемые по реальным рыночным ценам, а также не обладающие изъянами, с высокими качественными характеристиками (свежий ремонт, привлекательный вид из окон, хорошее состояние дома и подъезда и т. п.). Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на данный момент доля таких объектов во вторичном сегменте составляет не более 8%, причем она постепенно сокращается.
Подобная ситуация потенциально может привести к заметному росту цен на вторичное жилье. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Из-за того, что рынок „перегревается“, а объем ликвидного предложения истощается, мы уже фиксируем подъем цен в категории „эконом“ — с начала лета стоимость самых бюджетных и качественных вторичных лотов выросла в среднем на 10%. Кроме того, вследствие их дефицита покупателям приходится либо переходить в более дорогой сегмент жилья, либо рассматривать квартиры с какими-либо недостатками — например, с устаревшим ремонтом, в неудобно расположенном доме и т. п. Причем сейчас некоторые собственники даже таких лотов, ранее считавшихся малоликвидными, также начинают понемногу поднимать цены, наблюдая повышенную активность покупателей».
На основании текущих реалий вторичного рынка специалисты ИНКОМ-Недвижимость делают следующий вывод: велика вероятность того, что ввиду вымывания из экспозиции бюджетного предложения средний уровень цен к концу года вырастет до 15%. Для многих потенциальных покупателей — с учетом падения доходов населения из-за пандемии — подобные условия будут неприемлемыми, и они отложат выход на сделку. В результате вслед за резким подъемом спроса на вторичном рынке недвижимости столицы может наступить длительная стагнация, пока цены не снизятся вновь до приемлемых показателей (как это происходило с 2015 по 2018 годы, после покупательского ажиотажа в декабре 2014-го).
