Ценовой прорыв: Подмосковье обгоняет столицу по росту стоимости «вторички» за год

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость сравнили показатели годового роста цен на вторичное жилье в старой Москве, Новой Москве и Подмосковье. Они выяснили, что лидером является Московская область: цена предложения 1 кв. м здесь увеличилась на 18,7%, средняя стоимость лота — на 19,1%. Основные факторы удорожания жилья — постоянный переход во вторичный сегмент объектов с «первички» (ранее эта причина была более актуальна для рынка недвижимости Новой Москвы) и заметная активизация покупателей. Также специалисты ИНКОМ-Недвижимость перечислили городские округа Подмосковья с самой высокой и низкой стоимостью 1 кв. м, а также нашли наиболее высокобюджетное и экономичное предложение на областном рынке вторичного жилья.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья Подмосковья средняя цена предложения 1 кв. м в сравнении с ноябрем 2019-го увеличилась на 18,7%, с 80,5 тыс. рублей до 95,5 тыс. рублей, а усредненная стоимость объекта — на 19,1%, с 4,1 млн рублей до 4,8 млн рублей. Таким образом, по годовому приросту цен Московская область обогнала Новую Москву (+13,6% за «квадрат» и +12,5% за лот) и старую Москву (+12% и +9,5% соответственно).

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Одна из основных причин увеличения ценовых показателей на вторичном рынке Московского региона в целом — переход в этот сегмент объектов с первичного рынка, где весьма высоки темпы строительства. Интересно, что в прошлом году лидером по удорожанию „вторички“ была Новая Москва — рынок недвижимости здесь начал активно развиваться лишь после присвоения этим территориям столичного статуса, причем сегмент вторичного жилья почти полностью формировался за счет притока предложения из новостроек.

Однако сейчас, по нашим наблюдениям, в урбанизированных локациях Новой Москвы количество объектов на первичном и вторичном рынках почти сравнялось, как и их средняя стоимость, поэтому конъюнктура „вторички“ здесь уже не меняется столь значительно, как раньше. Таким образом, в нынешнем году данная причина подъема цен — появление нового предложения — была более актуальна для вторичного рынка недвижимости Подмосковья, где стоимость жилья все еще существенно ниже, чем в новостройках».

Еще один важный фактор, повлиявший на удорожание вторичного жилья в Московском регионе, — заметный рост активности покупателей в сравнении с прошлым годом. Главным образом на это повлияли следующие причины — выход на рынок отложенного спроса после окончания периода всеобщей самоизоляции, снижение ипотечных ставок и увеличение числа т.н. условно инвестиционных сделок (в таких случаях недвижимость приобретается с целью сохранения сбережений от обесценивания). При этом на вторичном рынке старой Москвы, которая является основным центром притяжения для покупателей жилья в столичном регионе, рост актуального спроса при сравнении первой половины ноября 2019-го и 2020-го составил 26%. В Подмосковье за отчетный период активность покупателей увеличилась на 18%.

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Более динамичному росту спроса в Подмосковье препятствует постоянный отток потенциальных покупателей в столицу, причем речь идет как о старых ее границах, так и о Новой Москве, где стоимость жилья ниже. Отмечу, что в сравнении с прошлым годом на 10% выросло количество покупателей, которые рассматривали вторичные квартиры как в Подмосковье, так и в Москве, и отдали в итоге предпочтение столице».

Еще одна тенденция, развивающаяся на вторичном рынке жилья как Московской области, так и старой Москвы, — снижение доли сделок со скидкой и среднего размера дисконта, так как в условиях высокой активности покупателей продавцы реже идут на ценовые уступки. Согласно подсчетам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, на «вторичке» Подмосковья объем сделок с дисконтом за год уменьшился с 88% до 76%, а средний размер скидки — с 7,1% до 5,8%. При этом данные показатели здесь остаются более высокими, чем в столице (63% и 4,1% соответственно), так как в области ценовая чувствительность покупателей жилья гораздо выше.

Средний срок экспозиции на «вторичке» Московской области также сократился в годовом выражении — с 3 месяцев до 2,5 месяцев, в старой Москве этот показатель уменьшился с 69 дней до 56 дней.

Аналитики компании подсчитали, что наибольшая средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья Подмосковья зафиксирована в следующих городских округах — Химки (132,6 тыс. рублей), Красногорск (131,2 тыс. рублей), Ленинский (120,2 тыс. рублей). Самые бюджетные — по цене «квадрата» — вторичные объекты экспонируются в Зарайске (40,3 тыс. рублей), Шатуре (35,6 тыс. рублей), Серебряных Прудах (34,7 тыс. рублей). Наиболее дорогостоящий лот на «вторичке» Московской области — многокомнатная квартира площадью 830 кв. м, расположенная в Одинцовском городском округе, поселок Заречье, на 2-м этаже 4-этажного дома в ЖК «12 месяцев». Стоимость предложения — 230 млн рублей. А самый демократичный по цене вариант — «однушка» метражом 36 кв. м в Волоколамске, на 4-м этаже 5-этажного панельного дома. Покупателям она предлагается по цене 520 тыс. рублей.