Специалисты ИНКОМ-Недвижимость предположили, какие изменения произойдут с основными показателями вторичного рынка жилья столицы после окончания карантина, а также скорректировали свои прогнозы на нынешний год. По их мнению, активизации отложенного спроса, накопившегося за период самоизоляции, не хватит для восстановления «вторички» — в первый месяц полноценной работы рынка будет заключено на 20% сделок меньше в сравнении с итогами марта. Кроме того, из-за ухудшения материального положения покупателей в сегменте вырастет разрыв между средней стоимостью предложения и реальными рыночными ценами на жилье.
Спрос и предложение
Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что во время карантина на вторичном рынке жилья столицы накапливается отложенный спрос, его формируют покупатели, для которых актуально решение жилищного вопроса. При этом эксперты компании подчеркивают, что их активизации не хватит для возвращения рынка к нормальному уровню функционирования.
Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Прогнозы по поводу реализации отложенного спроса во многом основаны на наблюдениях за рынком жилья в периоды его затишья — к примеру, во время государственных праздников. После этого вынужденного простоя активность покупателей и, соответственно, число сделок заметно повышаются. Однако сейчас положение дел совершенно иное: рынок находится, образно говоря, не в отпуске, а в условиях сложной экономической ситуации. Кроме того, обострилась конкуренция „вторички“ и сегмента новостроек, получившего поддержку в виде программы льготной ипотеки. В связи с этим мы предполагаем, что в первый месяц полноценной работы на вторичном рынке столицы будет заключено на 20% сделок меньше, чем по итогам марта, — даже с учетом отложенного спроса».
Ослабление активности покупателей, в свою очередь, приведет к накоплению экспонируемых объектов. В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что их прирост будет весьма медленным, в целом в течение года предложение на «вторичке» увеличится на 15–20%.
Продавцы и покупатели
Текущие события внесут определенные коррективы в расстановку сил на вторичном рынке столицы. В начале года специалисты компании прогнозировали рост спроса и дефицит доступного предложения — в таких условиях именно продавцы должны были влиять на уровень цен. Однако сегодняшние реалии показывают: лидирующие позиции займут покупатели.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Из-за вынужденной самоизоляции пострадает материальное положение большого количества потенциальных покупателей жилья — граждан, занятых в разных сферах бизнеса, сотрудников государственных организаций и т. д. Пока точно неизвестно, насколько сильно вследствие этого опустятся цены, но многие продавцы уже понимают, что стоимость жилья во многом будет зависеть не столько от его качественных характеристик, сколько от финансовых возможностей покупателей.
При этом далеко не все собственники недвижимости готовы подстраиваться под запросы покупателей даже с учетом неблагоприятной экономической ситуации. На вторичном рынке всегда была велика доля продавцов, завышающих цены на свое предложение, но сейчас эта проблема может обостриться. Мы считаем, что в указанном сегменте вырастет количество собственников, выставляющих недвижимость по стоимости выше новых рыночных реалий, также увеличится разница между средней ценой предложения и реализации жилья».
Движущие силы рынка
Несмотря на экономический упадок, определенные группы покупателей, как и прогнозировалось ранее, будут вести себя весьма активно — это ипотечники и консервативные инвесторы, приобретающие жилплощадь для сохранения своих накоплений и дальнейшей сдачи в аренду. Так, для рынка недвижимости позитивным фактором является ситуация с ключевой ставкой ЦБ: в рамках смягчения кредитно-денежной политики Банк России снизил этот показатель до 5,5%, что исключает значительный рост ставок по ипотеке.
О поведении консервативных инвесторов рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Согласно нашим оценкам, в течение нынешнего года каждая десятая сделка по покупке вторичного жилья будет относиться к категории условно инвестиционных. Такой прогноз может показаться сомнительным в условиях ожидаемого снижения цен. Однако в периоды кризиса курс рубля крайне неустойчив, поэтому держатели крупных рублевых накоплений будут искать ‘’тихую гавань’’, чтобы сохранить их от девальвации. А покупка квартиры и сдача ее в аренду для большинства участников рынка остается наиболее надежным способом заработка, особенно в случае проблем с основным местом работы. Подавляющее большинство сделок с инвестиционными целями, около 80%, будет проходить в сегменте самых бюджетных и ликвидных объектов — 1-комнатных квартир».
