Новости рынка

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проследили, как изменения рыночной конъюнктуры отразились на востребованности первичной «загородки» в качестве постоянного места жительства. Так, общее число переезжающих за год увеличилось на 5 п.п., достигнув отметки 75%. При этом более половины покупателей — 55% — выбирают для себя коттедж, 37% — таунхаус и 8% — квартиру в «малоэтажке». Среди тех, кто решается на переезд, стало больше москвичей — они составляют 60% покупателей, доля клиентов из Подмосковья, напротив, сократилась до 22%, также начала формироваться устойчивая целевая группа из жителей стран ближнего зарубежья (Украины, Армении, Азербайджана и т.д.), пока она равна 5%.

Среди основных причин, вызвавших всплеск спроса в июле, специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость выделяют, в частности, либерализацию условий ипотечного кредитования, нестабильность внутренней социально-экономической ситуации, а также — шире — геополитическую напряженность в целом. Статистика компании свидетельствует, что количество ипотечных сделок в июле выросло на 26,1% в месячном значении, а доля условно инвестиционных сделок, несмотря на общее охлаждение в этом году рынка вторичного жилья старой Москвы, остается на весьма высоком уровне — 20%.

В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость изучили состав объектов в старой Москве, сдающихся с условием выполнения нанимателями ремонтных работ: большинство из них — 63% — расположено в новостройках. Доля первичных лотов в арендной экспозиции «под отделку» за последние 4 года увеличилась на 18 п.п., отмечают аналитики компании и объясняют это явление растущими темпами строительства и спроса на жилье в новых домах — часть квартир приобретается на перспективу и частично пополняет ассортимент предложения найма.

Специалисты Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость исследовали предложение и спрос на квартиры-студии в столице. Так, хотя студиями представлены всего 4% экспозиции первичного жилья в Москве, их популярность за год возросла на 3 п.п., до 7% от общего числа сделок, а скорость реализации повысилась на 8%. Во многом причиной этого стал покупательский бум в преддверии реформы долевого строительства. При этом каждый третий клиент приобрел студию с целью сдачи в аренду или перепродажи, в то время как год назад покупателей-инвесторов в рамках этого формата насчитывалось не более 19%. Несмотря на его специфику, 70% представленных в ЖК студий сегодня продаются в первый же квартал реализации проекта.

В августовском рейтинге наиболее доступного арендного жилья в старой Москве большинство лотов имеет те или иные характерные особенности, отмечают аналитики Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, составившие традиционный ТОП-5. В частности, в четырех квартирах — минимум мебели; в одном из объектов отсутствует бытовая техника, и собственник жилплощади не намерен ее приобретать; двум жилым помещениям требуется косметический ремонт. Список самых экономичных вариантов найма возглавила 1-комнатная квартира в 15 минутах транспортом от станции метро «Царицыно» с арендной стоимостью 20 тыс. рублей в месяц.

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость изучили нынешний спрос на первичной «загородке» Подмосковья. В рейтинге покупательских предпочтений по-прежнему царят участки без подряда (УБП): их доля в совокупном объеме продаж увеличилась за год на 11 п.п., до 76%. При этом число реализованных лотов экономкласса в общей структуре сделок и вовсе достигло рекордных значений — 86%. Это неудивительно, если учесть, что 95% экспозиции в данном сегменте представлено как раз форматом УБП. Покупатели участков ставят своей целью уложиться в бюджет не более 2 млн руб., рассматривая наделы площадью 6–10 соток, в то время как желающие приобрести таунхаус ограничиваются суммой 8 млн руб., коттедж — 10 млн руб.

В условиях снижения реальных доходов населения и, как следствие, его платежеспособности специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечают активизацию мошенников на вторичном рынке жилья старой Москвы. Так, согласно наблюдениям экспертов компании, за пять лет количество мошеннических сделок в этом сегменте увеличилось на 7,5%. Вместе с тем в ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что в общем объеме операций по купле-продаже жилья число таких случаев все же остается незначительным.

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость проанализировали возрастные группы покупателей московской «первички». Самую многочисленную категорию — 38% — составили клиенты в возрасте от 25 до 35 лет, они же стали единственной группой, которая выросла за прошедшие пять лет — плюс 16 п.п. Правда, 90% этих покупателей могут осуществить мечту о собственной квартире только с помощью ипотеки. Более уверенным финансовым положением отличаются клиенты в возрасте 36–45 лет, которых на рынке новостроек насчитывается 30%, — половина из них приобретает жилье на свободные деньги. 

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проследили, как за пять лет изменились характеристики новых поселков. Так, доля проектов с застройкой за указанный срок уменьшилась на 26 п.п., с 33% до 7%. При этом, по предварительным данным, в 2019 году на рынок не вышел ни один поселок с таунхаусами или малоэтажными домами (МЖД), т.е. с форматами, подпадающими под действие закона 214-ФЗ. Сократилась и масштабность загородных проектов: если в 2014-м в новых поселках насчитывалось порядка 200 объектов, то сейчас — в среднем 117. При выборе локации девелоперы также стараются снизить риски: новое предложение выходит там, где есть высокий спрос; исключение могут составить лишь готовые проекты с уникальной концепцией, но таковых в сегменте единицы.

Специалисты Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение и спрос на многокомнатные квартиры в Московском регионе. Поскольку выводить на массовый рынок объекты с большими метражами девелоперам невыгодно, обычно такие квартиры составляют не более 10% от общего числа лотов в рамках одного ЖК. В случае, если покупатель ищет просторное жилье, застройщик нередко предлагает ему объединить несколько квартир. При этом спрос на «трешки» в столичном регионе в целом за год поднялся на 35%, а на присоединенных территориях — и вовсе вдвое, что, впрочем, объясняется в первую очередь малым числом таких лотов в Новой Москве.

1 июля в России вступили в силу новые правила долевого строительства, в соответствии с которыми все расчеты между девелоперами и покупателями будут производиться через эскроу-счета. Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассказали, как изменившиеся реалии жилищного рынка повлияют на подмосковную «загородку», где под нововведения попадают таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах (МЖД). Так, если в формате таунхаусов по договорам долевого участия (ДДУ) реализуется не более трети проектов, то 90% МЖД продаются именно по такой схеме. Нововведения могут привести к уходу с рынка 20% игроков, а также к сокращению предложения в диапазоне до 7% в годовой перспективе.

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость изучили активность покупателей на вторичном рынке жилья ТиНАО и выделили среди них основные целевые группы. Наибольшую долю занимают т.н. локалы — 38%, по численности им немного уступает категория покупателей, переезжающих на присоединенные территории из старой Москвы, а также инвестирующих в местную недвижимость, — 32%. 19% потребителей перебираются в Новую Москву из российских регионов, а оставшиеся 11% — из стран ближнего зарубежья.