В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проследили за изменением среднего уровня цен на вторичное жилье в столице за время всеобщей самоизоляции и объяснили его рост. Так, в указанный период собственники в основном снимали с продажи более бюджетные и востребованные объекты, в то время как дорогостоящее предложение оставалось в экспозиции. При этом в июне, после отмены ограничительных мер, средний уровень цен в престижных районах начал снижаться из-за возвращения на рынок недорогих лотов, а в малобюджетных локациях он не изменился либо немного вырос.
Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость также исследовали состояние вторичного рынка жилья ЦАО, где зафиксирован наибольший рост среднего ценового показателя, и отметили, что еще самое доступное предложение здесь было реализовано еще в начале года. Сейчас часть потенциальных покупателей недвижимости в данной локации отказывается от сделки из-за ухудшения финансового положения, однако отток спроса восполняется активизацией определенных групп потребителей. Во-первых, это ипотечники (доля сделок с кредитом на «вторичке» ЦАО выросла с 35% в начале года до 50% на текущий момент), во-вторых — держатели банковских накоплений, как в рублях, так и в валюте. По мнению специалистов компании, отток и приток спроса в ЦАО уравновешивают друг друга, из-за чего уровень цен во второй половине года здесь будет оставаться стабильным.
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость отмечают повышение уровня цен на вторичном рынке старой Москвы во время принудительной самоизоляции. Так, если по итогам марта (до затормаживания рынка недвижимости) средняя стоимость предложения 1 кв. м в указанном сегменте была равна 217,4 тыс. рублей, то в апреле она выросла до 222,8 тыс. рублей, а в мае ¬- до 227,7 тыс. рублей. В июне данный показатель начал снижаться — до 224,7 тыс. рублей. Аналитики компании утверждают, что эти ценовые изменения свидетельствуют о следующей тенденции: в период ограничительных мер многие собственники снимали с продажи самые бюджетные и ликвидные вторичные лоты, в то время как более дорогие объекты оставались в экспозиции.
Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Повышение стоимости вторичного жилья особенно сильно проявилось в престижных округах Москвы. К примеру, в ЦАО средняя цена предложения „квадрата“ в марте была равна 435,4 тыс. рублей, а в мае она выросла уже до 465,8 тыс. рублей, на 7%. О том, что это именно автоматическое повышение цены из-за накопления дорогих лотов, свидетельствует также резкий рост среднего метража вторичных квартир, экспонируемых здесь: за отчетный период он увеличился со 104,6 кв. м до 112,4 кв. м, на 7,5%. При этом в июне, когда объем предложения на вторичном рынке начал восстанавливаться, цены в более и менее престижных округах повели себя по-разному. В локациях из первой категории (ЦАО, ЗАО, СЗАО) из-за обратного притока недорогого предложения они начали снижаться, а в округах из второй категории (СВАО, ВАО, ЮАО), где в продаже всегда превалировала доля бюджетных объектов, ценники либо остались теми же, либо даже немного поднялись».
Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость также поделились наблюдениями о том, какие факторы повлияли на резкий рост цен в ЦАО. Один из них — повышенный спрос на недвижимость в первые месяцы нынешнего года, еще до наступления карантинного периода, когда были распроданы самые бюджетные вторичные лоты во всех сегментах жилья (эконом, комфорт и т. д.). Кроме того, большинство владельцев дорогостоящих объектов даже в кризисный период отказываются снизить стоимость своих квартир, из-за чего средний уровень цен остается высоким.
О текущей конъюнктуре вторичного сегмента жилья в ЦАО рассказывает Игорь Шлома, руководитель офиса «Парк Культуры» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «После сжатия рынка (как в ЦАО, так и в других округах столицы) объем предложения начинает восстанавливаться — по моему мнению, сейчас к активной деятельности вернулись все продавцы, которые ранее откладывали реализацию квартиры из-за ограничительных мер. Что же касается спроса, то, конечно, некоторые потенциальные покупатели все-таки отказываются от своих планов по приобретению недвижимости из-за финансовых проблем, поэтому часть сделок мы теряем. Однако есть потребители, для которых нынешняя ситуация, наоборот, стала благоприятным моментом для покупки жилья. К примеру, на вторичном рынке ЦАО сейчас весьма велика активность держателей банковских накоплений (как в рублях, так и в валюте), которых больше не устраивают текущие проценты по вкладам. Причем у владельцев валютных сбережений улучшились возможности для приобретения жилья: напомню, что, скажем, доллар в начале этого года стоил около 61–62 рублей, однако сейчас его стоимость уже превышает 70 рублей.
Также мы наблюдаем в данном сегменте заметное усиление ипотечного спроса вследствие снижения ставок по жилищным кредитам. Если в начале нынешнего года доля ипотечных сделок на вторичном рынке ЦАО составляла 35%, то сейчас уже половина покупателей жилья в этом округе собирается оформить кредит для приобретения квартиры».
В своих прогнозах относительно развития рынка недвижимости ЦАО во второй половине 2020 года специалисты компании придерживаются мнения, что факторы оттока и притока спроса будут уравновешивать друг друга, вследствие чего реальные цены останутся на том же уровне, что и сейчас (если ограничительные меры не будут возобновлены). Повышению стоимости вторичного жилья мешает ограниченная платежеспособность покупателей, а также мощная конкуренция с сегментом новостроек. Однако растущая активность ипотечников и держателей банковских накоплений ожидаемо поддержит текущий уровень цен на «вторичке»
