Специалисты ИНКОМ-Недвижимость спрогнозировали, как дополнительный спрос, простимулированный снижением ипотечных ставок, распределится по разным категориям комнатности на вторичном рынке жилья столицы. Так, заметнее всего, по их мнению, вырастет спрос на 3-комнатные квартиры — плюс 15% сделок в сравнении с нынешним моментом. В этот сегмент перейдут покупатели, ранее интересовавшиеся 1- и 2-комнатными объектами, однако оттока спроса в сторону более дорогостоящего жилья (4 и более комнат) не произойдет. «Однушки», как предполагается, получат дополнительно 8% сделок, в том числе за счет покупателей, ранее снимавших жилплощадь, а 2-комнатные квартиры — 5% сделок.
При этом, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья именно в сегменте 3-комнатных квартир наблюдается наиболее заметное сокращение доли спроса за год — с 34% в июне 2019-го до 30% на текущий момент. Объем сделок с «однушками», наоборот, вырос с 20% до 24%, уровень спроса на 2- и 4- и более комнатные лоты не изменился (32% и 14% соответственно). Несмотря на смягчение условий ипотечного кредитования, абсолютное большинство сделок на «вторичке» — 93% — по-прежнему проходит в ценовой категории «до 15 млн рублей».
Во время принудительной самоизоляции уровень спроса на недвижимость в целом, а также активность ипотечных покупателей в частности находились на минимальном уровне. Так, по данным Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, в нынешнем апреле количество сделок с привлечением кредита на вторичном рынке столицы было на 52% меньше, чем в апреле 2019-го, в мае годовое отставание составляло 50,4%.
Однако снятие ограничительных мер и уменьшение ключевой ставки Центробанка (а вслед за тем и ставок по жилищным кредитам — до минимального уровня) привели к росту активности ипотечных покупателей. Крупные игроки финансовой отрасли уже заявляют не только о восстановлении спроса на ипотеку, но и о превышении показателей июня над уровнем спроса в докарантинный период. При этом ведущие экономисты в своих прогнозах допускают, что ставки по кредитам опустятся еще ниже текущего уровня, в том числе на вторичном рынке, что будет поддерживать интерес покупателей жилья к ипотечным программам.
В ИНКОМ-Недвижимость предполагают, что изменения в сфере ипотечного кредитования могут привести к перераспределению спроса на вторичном рынке старой Москвы — в сторону многокомнатных лотов. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Нужно понимать, что чаще всего потенциальные заемщики ориентируются даже не на уровень ипотечных ставок, а на размер предлагаемого им ежемесячного платежа по кредиту — потянут ли они эту сумму? И сейчас, после увеличения доступности ипотеки, у многих потребителей (если их платежеспособность сильно не пострадала в последние месяцы) появилась возможность не только приобрести себе квартиру, если ранее они это откладывали, но и при сохранении того же ежемесячного платежа улучшить свои жилищные условия и выбрать объект с бо̀льшим метражом.
Мы считаем, что вследствие снижения ипотечных ставок спрос на вторичном рынке, как по цепочке, будет частично переходить в более дорогостоящие категории жилья. Так, сегмент „однушек“ под влиянием этого фактора получит дополнительно около 8% сделок, в том числе за счет бывших арендаторов, решивших купить квартиру. Прирост сделок мог бы быть и больше, но часть покупателей, ранее планировавших приобретение 1-комнатной квартиры, скорее всего, передумает и сделает выбор в пользу „двушек“. А в этом сегменте спрос, по нашим прогнозам, увеличится на 5% — из-за более высокой стоимости жилья приток со стороны арендаторов здесь будет гораздо меньше.
Однако наибольшую поддержку по числу сделок — прирост на 15% по отношению к настоящему моменту — ожидаемо получит категория 3-комнатных лотов. Во-первых, ими, с учетом новых возможностей, заинтересуются потенциальные покупатели как 1-комнатных, так и 2-комнатных квартир. Во-вторых, здесь замкнется „цепочка“ оттока спроса, так как перехода покупателей в более дорогую категорию лотов — 4 комнаты и более — не произойдет (максимум спрос на них вырастет на 1–2%). Все-таки 4- и более комнатные объекты — наименее популярный формат на рынке недвижимости, к тому же такие квартиры покупается чаще всего за „живые“ деньги, поэтому снижение ставок по ипотеке не приведет к увеличению их востребованности».
При этом специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в сравнении с июнем 2019-го именно в сегменте 3-комнатных вторичных лотов наблюдается наиболее заметное сокращение доли спроса: с 34% годом ранее до 30% сейчас. Вместе с тем объем сделок в сегменте «однушек» за отчетный период вырос как раз на 4 п.п. — с 20% до 24%. Доли спроса, приходящиеся на 2-комнатные и 4- и более комнатные вторичные лоты, за год не изменились — 32% и 14% соответственно.
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что, несмотря на стимуляцию спроса из-за изменения условий ипотечного кредитования, активность покупателей на вторичном рынке жилья старой Москвы по-прежнему сосредоточена в определенной ценовой категории — ограничительная черта составляет 15 млн рублей. Согласно статистике компании, на вторичные лоты стоимостью до 15 млн рублей сейчас приходится абсолютное большинство сделок — 93% (таким же данный показатель был в начале этого года). Более дорогостоящие объекты зачастую остаются невостребованными, тем более что в период пандемии ухудшилось материальное положение многих потенциальных покупателей таких квартир — к примеру, собственников бизнеса.
