Многие мечтают о собственном коттедже за городом, но выбор готовых домов невелик, да и такая финансовая задача для большинства людей непосильна. Выход – взять кредит и строить. В этом году условия жилищного кредитования ИЖС несколько изменились. Рассказываем, что нужно сделать сейчас для получения ипотеки.
Чтобы оформить ипотеку под строительство ИЖС, необходимо соответствовать определенным требованиям банка. Они аналогичны требованиям к клиентам при покупке, например, квартиры или апартаментов, и касаются возраста заемщика, стажа работы, подтверждения дохода. Банки обычно запрашивают:
Как известно, существуют специальные льготные программы для разных категорий заемщиков, и в этом году правительство ужесточило правила их использования – для борьбы с инвестиционными покупками за государственный счет. Например, чтобы получить семейную ипотеку, теперь супруги обязательно выступают созаемщиками (раньше и муж, и жена могли взять по льготному кредиту); получить семейную ипотеку повторно можно только при единовременном соблюдении условий: полный возврат первого займа и рождение в семье еще одного ребенка.
Вот основные льготные ипотечные программы с обновленными правилами.
| Программа | Ставка | Первоначальный взнос | Сумма кредита | Особенности |
| Семейная ипотека | От 6% | От 20%, в некоторых случаях от 30% | До 12 млн руб. для столичных регионов (возможно увеличение суммы до 30 млн руб.); до 6 млн руб. (возможно увеличение суммы до 15 млн руб.) для остальных регионов | Для семей с детьми, супруги должны быть созаемщиками, строительство по договору подряда с использованием эскроу-счета |
| Сельская ипотека | 0,1–3% | От 20% | До 6 млн руб., для супругов до 12 млн руб. | Для строительства на участках в сельской местности по договору подряда |
| IT-ипотека | От 6% | От 20% | До 9 млн руб. (возможно увеличение суммы до 18 млн руб.) | Для IT-специалистов, строительство не в столичных регионах, по договору подряда с использованием эскроу-счета |
Кроме того, действуют программы субсидированного кредитования со ставкой 2%: это Арктическая и Дальневосточная ипотека, а также ипотека для строительства в Белогородской и Курской областях.
С середины 2024 года оформление ипотеки для строительства частного дома стало практически невозможным без применения эскроу-счетов. Процесс выглядит так: вы выбираете подрядчика – строительную компанию, которая обязательно должна иметь аккредитацию банка. Деньги перечисляются банком на специальный счет, где они замораживаются до выполнения условий. Подрядчик приступает к возведению дома, используя либо собственные ресурсы, либо заемные средства. Оплата подрядчику производится только после завершения строительства и официальной регистрации объекта. Обратите внимание, что такой механизм обеспечивает надежную защиту ваших вложений, но при этом увеличивает итоговую стоимость строительства примерно на 10–15%, ведь подрядчики включают в цену проценты по своим кредитам. Требование о применении эскроу-счета в основном касается кредитования в рамках льготных программ.
Перечислим ключевые ограничения и их суть.
Кредитным организациям запрещается предоставлять на возведение индивидуальных жилых домов свыше 20% от общего объема ипотечных займов. Это ведет к формированию очередей и дополнительных ограничений для получения кредита.
Если совокупные выплаты по всем займам превышают 50% вашего дохода, получить ипотеку на ИЖС вам вряд ли удастся. При показателе (ПДН) более 80% выдача блокируется полностью.
В рамках льготных программ минимальный взнос установлен на отметке 20%, но на практике зачастую требуется от 30% и больше, чтобы подтвердить финансовую надежность заемщика.
Для оформления ипотеки под строительство дома вам потребуется подготовить определенный пакет документов. У каждого банка перечень документов может отличаться, но основные приведены ниже.
| Документ | Описание |
| Паспорт, СНИЛС и/или ИНН | Основные идентификаторы |
| Для наемных работников справка о доходах (2-НДФЛ); для ИП декларация; для самозанятых справки из приложения «Мой налог» | Документы подтверждают стабильный доход и платежеспособность заемщика |
| Выписка ЕГРН на земельный участок | Документ о праве собственности |
| Технический план участка | Официальная документация о границах и характеристиках участка |
| Проект дома со сметой | Разработанный специалистом или аккредитованной фирмой |
| Договор подряда между заказчиком и подрядчиком | Подтверждение сотрудничества с подрядчиком |
Первым делом исследуйте предложения банков, кредитующих строительство дома (ИЖС). Сравните условия и различия по ставке, срокам и суммам – нужно выбрать подходящий вам вариант.
Шаг второй: подготовка участка. Получите кадастровый номер и убедитесь в отсутствии обременений. Важно, чтобы земля была оформлена должным образом, и чтобы на ней было разрешено строить жилой дом.
Шаг третий: согласование проекта. Проект дома должен пройти экспертизу и быть одобрен банком. Также потребуется аккредитация подрядчика: банк обычно предоставляет список партнеров, с которыми сотрудничество обязательно.
Теперь можно подавать заявку. Она оформляется онлайн либо в офисе банка – не забудьте взять с собой все требуемые документы.
Контроль стройки: банк проверяет, как используются средства, и соответствуют ли сроки строительства утвержденным графикам; подрядчик отвечает за соблюдение нормативов качества.
Наконец, передача в собственность. После завершения строительства и сдачи дома оформляется акт приемки и происходит регистрация права собственности.
Если остались вопросы, мы поможем вам разобраться во всех тонкостях кредитования на ИЖС. А те, кто готов сделать шаг к своей мечте о собственном доме, не откладывайте!
