Новости рынка

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели, как развитие транспортной системы столицы — в частности, строительство метро, московских центральных диаметров (МЦД) и транспортных хорд — способно повлиять на спрос и цены на квартиры в прилегающих ЖК. Так, близость к метро может поднять стоимость квадратного метра жилья в диапазоне от 7% (в момент появления информации о строительстве) до итоговых 20% (после открытия станции). В свою очередь, спрос благодаря появлению метро способен вырасти на 20–30%. Открытие МЦД больше повлияет на проекты в подмосковных локациях: там рост цен может составить минимум 15%, а продажи увеличатся в среднем на треть. 

В Департаменте вторичного рынка и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость исследовали мотивацию покупателей квартир в домах, попавших в программу реновации ветхого столичного жилья. Согласно наблюдениям специалистов компании, их можно разделить на две основные целевые группы. Первую образуют инвесторы, которые планируют выгодно реализовать новый объект, полученный взамен жилплощади в устаревшем жилищном фонде, — их доля составляет 60%. Ко второй группе относятся люди, приобретающие такие квартиры для личного проживания, на них приходятся еще 40% спроса.

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение и востребованность первичной «загородки» на присоединенных территориях. Так, за прошедший год экспозиция в сегменте уменьшилась на 43%, а темпы выхода новых поселков снизились в 2,5 раза. Эксперты компании видят причины отрицательной динамики в требованиях к строительству в ТиНАО, больше подходящих для возведения многоквартирных домов, а также в переходе на эскроу-счета, затронувшем таунхаусы и малоэтажную застройку — ранее весьма популярные форматы в Новой Москве. Дефицит предложения не мог не отразиться на спросе: за год тот сократился на 27%, лишь каждый пятый потенциальный покупатель в ТиНАО находит подходящий ему объект. 

В Аналитическом центре и Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость исследовали изменения объема предложения и заявляемых собственниками цен на квартиры в пятиэтажных домах, попавших в программу реновации жилья столицы (новый этап которой был анонсирован в начале 2017-го). Так, специалисты компании выяснили, что за последние два года доверие граждан к данной инициативе заметно выросло в связи с активной ее реализацией — уже начался снос устаревших строений и переселение жильцов в стартовые дома. В результате увеличился спрос на квартиры в реновируемых пятиэтажках, как среди покупателей, приобретающих недвижимость для личного проживания, так и среди инвесторов. Вслед за этим возросла экспозиция таких лотов в старой Москве.

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение и спрос на столичные квартиры, расположенные на последних этажах современных ЖК. Такие лоты составляют сейчас 8% экспозиции на первичном рынке Москвы, за год их число уменьшилось на 3 п.п. И хотя в структуре спроса на эти объекты приходятся только 7% продаж, что на 2 п.п. больше, чем в 2018-м, ими интересуется почти треть клиентов. В первую очередь, это молодежь в возрасте до 35 лет, не подверженная стереотипам о «неудобствах» и «опасностях» проживания непосредственно под крышей. Разница в потенциальном и реальном спросе становится понятна, если учесть, что жилье на последнем этаже с привлекательным видом из окон может стоить на 15–30% дороже аналогичных невидовых квартир, а в случае уникальной локации — и в два раза.

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели ключевые характеристики возрастных групп покупателей на подмосковном рынке загородного жилья, в частности, молодежи. Так, минимальный возраст клиента на «загородке» составляет сейчас 27 лет, однако чаще о приобретении дома задумываются семейные люди старше 30 лет, основная мотивация которых — создание комфортных условий проживания с детьми. За последний год доля молодых покупателей понизилась на 5 п.п., до 27%. Одна из причин этого кроется в нарастающем дефиците готовых блокированных домов, которые предпочитают такие клиенты. Недостаток интересного предложения отражается и на показателях конверсии обращений в сделки: в возрастной категории до 35 лет они на 15–20% ниже, чем в других.

Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость провели исследование предпочтений московских нанимателей-студентов в наступившем учебном году. Оно, в частности, показало: 35% сделок приходятся на комнаты, нередко их арендуют родители для своих детей-первокурсников. Почти половину спроса в сегменте студенческой аренды (48%) занимают квартиры для совместного найма — большей частью это 2-комнатное жилье. Имеющие возможность квартировать без соседей составляют 17% от общего числа арендаторов-студентов: часть живет в престижных локациях, поблизости к своему вузу, другая может позволить себе лишь низкобюджетные объекты на окраинах города.  

Наибольший спрос на многокомнатные квартиры на вторичном рынке жилья старой Москвы в настоящее время фиксируется в сегменте самых бюджетных «трешек» стоимостью до 15 млн рублей, нередко с низкими качественными характеристиками, — за год их количество уменьшилось на 24%. В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что отчасти это произошло благодаря активно растущей целевой группе покупателей-иностранцев из ближнего зарубежья — приезжих из среднеазиатского и кавказского регионов. На данный момент доля таких клиентов от общего числа покупателей самых доступных «трешек» составляет уже 25%.

На старте нового делового сезона специалисты Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги лета на первичном рынке Московского региона и поделились прогнозами до конца года. Так, после бурного июня, когда высокий спрос подогревался анонсированным подъемом цен из-за реформы долевого строительства, в августе продажи упали на 13% в месячном выражении. При этом эксперты компании ожидают, что к середине осени прирост показателей реализации составит 15–20% по отношению к концу лета.

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что информационный шум, возникший в связи с реформой долевого строительства и усиливавшийся регулярными публикациями в СМИ о скором и резком росте цен (вплоть до 30% и более), существенно повлиял на поведение покупателей, выбиравших между первичным и вторичным жильем в столице, — часть из них поспешила приобрести квартиру в новостройке. Кроме того, активизировались инвесторы, решившие получить выгоду от сложившейся на «первичке» ситуации. Следствием такого ажиотажа явилось общее ослабление спроса на вторичном рынке старой Москвы — именно по этой причине с середины весны (когда интерес к переменам в сегменте новостроек начал нарастать) до конца лета «вторичка» суммарно недосчиталась почти трети сделок.