Новости рынка

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в течение нынешнего года на «вторичке» старой Москвы наблюдалось все более сильное разделение рынка на три сегмента, разительно отличающихся друг от друга в плане конъюнктуры, к концу 2019-го разрыв между ними стал наиболее заметным. Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, основанные на статистике компании, подтверждают заметное перераспределение покупательской активности на «вторичке». Так, согласно подсчетам специалистов компании, если в марте этого года 75% спроса приходилось на ценовую категорию «до 15 млн рублей», то к нынешнему моменту здесь сосредоточено уже 93% операций по купле-продаже жилья. 

Слухи о том, что переход на эскроу-счета приведет к удорожанию квартир в новостройках чуть ли не на 30%, будоражили рынок всю первую половину года. В итоге уже к августу спрос в сегменте пошел на спад, а осенью просел на 15%. Тем временем цены так и не претерпели глобальных изменений: максимальная разница между стоимостью квадратного метра жилья в проектах, реализуемых по старым и новым правилам, зафиксирована в комфорт-классе и составляет сейчас 16%. Так, цена «квадрата» в новостройке массового сегмента, продаваемой по эскроу, равна 182 тыс. руб., а по ДДУ — 157 тыс. руб.

В Департаменте вторичного рынка и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проанализировали причины, по которым средняя стоимость предложения 1 кв. м на «вторичке» старой Москвы к концу текущего года достигла рекордного уровня — 211,8 тыс. рублей (+2,7% с начала 2019-го), причем в условиях заметного ослабления спроса в годовом выражении. С одной стороны, причины роста средней цены предложения носят статистический характер (накопление в экспозиции дорогостоящих и, соответственно, малоликвидных лотов, переход с «первички» на «вторичку» больших объемов нового жилья). С другой стороны, на увеличение ценовых показателей повлияли также особенности поведения продавцов в масс-маркете.

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели ситуацию с подмосковными заброшенными поселками, количество которых в сегменте, по данным компании, достигло ста. При этом треть из них почти не имеет шансов на возрождение из-за физического устаревания или юридических проблем. Среди других причин появления «мертвых городов» — исчезновение собственника компании-застройщика, банкротство девелопера, неудачная концепция и т.д. Помимо совсем безнадежных случаев почти половина поселков на подмосковной «загородке» находится в полузаброшенном состоянии. Девелоперы этих проектов не выполнили свои обещания в полном объеме, а покупателям приходится самим заниматься проведением коммуникаций и обустройством быта. 

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость подготовили ТОП-5 локаций старой Москвы, где за прошедший год, с осени 2018-го, был зафиксирован наибольший рост стоимости предложения вторичной недвижимости. Возглавил рейтинг район Фили-Давыдково, что объясняется в первую очередь большими объемами возводимого здесь жилья (преимущественно бизнес-класса), переходящего со временем на «вторичку». Этот же фактор повышения цен актуален и для районов Западное Дегунино и Нижегородский — с важной оговоркой, что первичный рынок в них представлен в основном проектами, относящимися к более демократичным ценовым категориям.

Специалисты Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, как изменилась дисконтная политика девелоперов на рынке жилья Московского региона в последнее время, а также представили вероятные сценарии развития сегмента. За прошедший год доля новостроек со скидками в старой Москве упала на 24 п.п. (до 42%), на присоединенных территориях — на 36 п.п. (до 32%) и в Подмосковье — на 34 п.п. (до 50%). По сравнению с прошлой осенью размеры среднего и максимального дисконта сократились в диапазоне до 5 п.п. в зависимости от локации.

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подвели промежуточные итоги осени на столичном рынке вторичного жилья, на которую его игроки возлагали большие надежды. Так, специалисты выяснили, что, в частности, из-за эффекта высокой базы и насыщения ипотечного спроса количество авансов, внесенных в компании за покупку вторичной недвижимости, в сентябре сократилось на четверть в годовом выражении, а в октябре — на 30%. В результате ожидания позитивных перемен, связанные с наступлением высокого сезона на московской «вторичке», не оправдываются: если в предыдущие годы уровень спроса осенью в целом был как минимум на 10% выше в сравнении с летними месяцами, то в 2019-м активизации сегмента не произошло.

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели показатели спроса на первичной «загородке» Подмосковья по итогам высокого сезона. Так, за год продажи в сегменте поднялись на 42%. Впрочем, говорить о восстановлении рынка рано: рост спроса во многом обеспечили участки без подряда (УБП), доля которых в общей структуре сделок достигла 75%, при этом средний чек покупки в формате составил 1,3 млн руб. Остальные форматы потеряли в популярности: только 14% потребителей выбрали квартиры в «малоэтажках» (МЖД), 6% — коттеджи и 5% — блокированные дома. С востребованностью недорогих участков соотносится и уверенное преобладание в продажах лотов экономкласса: их доля составила 85%, не дотянув до рекорда всего 1 п.п. 

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили динамику спроса на вторичные апартаменты в старой Москве в течение последних нескольких лет: так, пятью годами ранее доля сделок с такими лотами не превышала 0,5%, три года назад она достигла 1,5%, а на текущий момент — 3% (на «первичке» востребованность апартаментов выше — 9%). В совокупной экспозиции вторичных апартаментов 30% лотов неликвидны или малоликвидны по ряду причин, как то: низкие качественные характеристики собственно объекта, неудобное местоположение дома, отсутствие необходимой инфраструктуры, неадекватное ценообразование со стороны собственника и т. д.