Новости рынка

Специалисты Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение и спрос на многокомнатные квартиры в Московском регионе. Поскольку выводить на массовый рынок объекты с большими метражами девелоперам невыгодно, обычно такие квартиры составляют не более 10% от общего числа лотов в рамках одного ЖК. В случае, если покупатель ищет просторное жилье, застройщик нередко предлагает ему объединить несколько квартир. При этом спрос на «трешки» в столичном регионе в целом за год поднялся на 35%, а на присоединенных территориях — и вовсе вдвое, что, впрочем, объясняется в первую очередь малым числом таких лотов в Новой Москве.

1 июля в России вступили в силу новые правила долевого строительства, в соответствии с которыми все расчеты между девелоперами и покупателями будут производиться через эскроу-счета. Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассказали, как изменившиеся реалии жилищного рынка повлияют на подмосковную «загородку», где под нововведения попадают таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах (МЖД). Так, если в формате таунхаусов по договорам долевого участия (ДДУ) реализуется не более трети проектов, то 90% МЖД продаются именно по такой схеме. Нововведения могут привести к уходу с рынка 20% игроков, а также к сокращению предложения в диапазоне до 7% в годовой перспективе.

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость изучили активность покупателей на вторичном рынке жилья ТиНАО и выделили среди них основные целевые группы. Наибольшую долю занимают т.н. локалы — 38%, по численности им немного уступает категория покупателей, переезжающих на присоединенные территории из старой Москвы, а также инвестирующих в местную недвижимость, — 32%. 19% потребителей перебираются в Новую Москву из российских регионов, а оставшиеся 11% — из стран ближнего зарубежья.

Статистика ИНКОМ-Недвижимость за прошедшие пять месяцев свидетельствует: показатели дисконта на московском вторичном рынке жилья, долгое время находившиеся на крайне высоком уровне, в текущем году значительно снизились и вернулись к докризисным значениям. По данным Аналитического центра компании, с января по май доля квартир, проданных по цене ниже заявленной, колебалась в пределах 68–75%, а средний размер скидки варьировал от 4,6 до 5,2%. В предыдущие четыре с лишним года, с марта 2015-го, дисконт был существенно выше, его среднее значение доходило до 10,1%.

Специалисты Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение и спрос на столичные квартиры на нижних этажах. Так, хотя жилые первые этажи представлены в половине ЖК массового сегмента, в совокупной экспозиции нового жилья на объекты на нижнем этаже приходится не более 5%. Квартиры с отдельным входом становятся редкостью: их доля на первичном рынке не превышает 3%. Ключевым преимуществом лотов на нижних этажах является стоимость: обычно они на 5–10% дешевле аналогичных вариантов, находящихся выше. Впрочем, реализовать некоторые объекты — например, квартиры, расположенные над первым коммерческим этажом с козырьком, — порой не помогает даже дисконт 20–30%, и они могут находиться в экспозиции несколько лет.

В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость составили очередной рейтинг наиболее демократичных предложений найма в старых границах столицы: его возглавила 1-комнатная квартира в Донском районе (ЮАО) стоимостью 20 тыс. рублей в месяц, которую можно снять только на ограниченный период — до конца сентября. Три из пяти участников июньского чарта находятся на значительном удалении от станции метро — в пути до 10 минут наземным транспортом.

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассказали об особенностях приобретения «загородки» летом. Так, в теплое время года удобнее всего оценивать природное окружение и транспортную доступность поселка, а если он еще не готов — темпы его строительства. Правда, выбор земельного участка может быть затруднен из-за высокой травы, а дачи или коттеджа — из-за сухой погоды, которая не дает представления о качестве крыши и теплопроводности стен дома. Однако легкое ненастье поможет здесь выявить потенциальные риски. Что касается скидок, то на «первичке» сейчас сложно рассчитывать более чем на 5%-ный дисконт: покупатели считают за радость возможность «заморозить» на месяц-другой изначальную цену. При этом на вторичной «загородке» средняя скидка составляет 10%, а при грамотном торге может вырасти в два раза.

В Департаменте аренды квартир и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость отмечают рост экспозиции арендного жилья в многоквартирных домах Подмосковья — в годовом исчислении на 12% (по состоянию на середину июня). Специалисты составили ТОП-10 областных локаций, где представлен наиболее широкий ассортимент арендного жилья, его лидерами стали Люберецкий район, города Химки и Балашиха. По подсчетам экспертов компании, среднестатистическая стоимость найма в Подмосковье на 30% ниже, чем в столице. В перспективе, после запуска МЦД и легкого метро в Подмосковье, спрос на аренду квартир на прилегающих территориях повысится, что способно увеличить цену найма на 10-15%, прогнозируют в ИНКОМ-Недвижимость. 

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость исследовали, как изменилась суть фактора сезонности и его роль на первичном рынке столичного жилья за последние пять лет. Так, специалисты компании отмечают, что после 2015-го сезонность, связанная с временами года, уступила место графику государственных праздников, в которые застройщики активнее предлагают скидки и бонусы. Такие меры имеют эффект: в новогодний период продажи вырастают в среднем на 10%, а на майских каникулах — на 15%. 

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в нынешнем году на вторичном рынке жилья старой Москвы ежемесячно, за исключением февраля, наблюдалось уменьшение актуального спроса (количества внесенных авансов) в сравнении с аналогичными периодами 2018-го. В этом мае отрицательная динамика достигла пика с начала 2019-го — активность покупателей оказалась на 30% ниже, чем годом ранее. Ослабление покупательской активности привело к началу постепенного снижения цен во вторичном сегменте, которое пока не отразилось на средних показателях по рынку в целом, однако его можно заметить в отдельно взятых спальных районах столицы. 

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали показатели спроса на первичной «загородке» Подмосковья. Так, за год популярность участков без подряда (УБП) выросла на 13 п.п., до 73%, однако только 10% клиентов выбрали такой объект по своему желанию, а не под влиянием обстоятельств. При этом средняя стоимость УБП уменьшилась за этот срок на 26%, до 2,9 млн руб., что во многом объясняется падением качества данного формата. Продажи блокированной застройки — таунхаусов и дуплексов — сократились вдвое, до 5%, квартир в «малоэтажках» — на 8 п.п., до 16%.