Новости рынка

По мнению специалистов профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, нынешний декабрь можно отнести к категории самых необычных месяцев 2019 года для вторичного рынка недвижимости старой Москвы. Уровень актуального спроса (количество внесенных авансов) в этот период был на 10% выше, чем в обычно более прибыльном ноябре — впервые с ажиотажного декабря 2014-го, когда было оформлено на 39,2% больше договорных обязательств о предоплате относительно ноября. Более того, декабрь оказался вторым по прибыльности месяцем прошлого года, уступив лишь апрелю.

Специалисты  Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировали изменения стоимости найма жилья в старых границах Москвы. Так, по итогам декабря 2019 года был зафиксирован годовой рост средних арендных ставок у 1- и 2-комнатных объектов — на 9% и на 15% соответственно. В настоящее время усредненная цена найма «однушки» составляет 36 тыс. рублей, «двушки» — 54 тыс. рублей в месяц. В 2020 году велика вероятность дальнейшего плавного подорожания — до 5%-7%, прогнозируют эксперты ИНКОМ-Недвижимость и в качестве основной причины называют повышение активности арендаторов. 

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги прошедшего года на подмосковной «загородке». В первой части исследования специалисты проанализировали особенности предложения в 2019-м. Так, на рынке появилось 63 новых проекта — это на 8% меньше, чем было годом ранее. Только 10 из них подразумевают застройку, что является антирекордом за последние 10 лет. На 16% сократилось и общее число загородных объектов в экспозиции, причем из-за реформы долевого строительства объем жилья в «малоэтажках» (МЖД) снизился почти на треть, а количество таунхаусов — на 10%. В основном рынок пополняется земельными участками без коммуникаций, а доля готового предложения с застройкой не превышает 5%.

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость проследили за изменением цен на вторичное жилье, экспонируемое в пешей доступности от новых станций столичного метро (введены в эксплуатацию в 2019-м, на Сокольнической и Некрасовской линиях), и составили ТОП-3 локаций с наибольшим увеличением стоимости предложения таких квартир за год. На первом месте рейтинга — конечная станция Некрасовской ветки, «Некрасовка», где за указанный период рост средней цены 1 кв. м экспонируемой рядом «вторички» составил 17,7%.

В Департаменте вторичного рынка и Службе ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость проследили за тем, какие изменения за последний год произошли в сфере ипотечного кредитования на вторичном рынке недвижимости старой Москвы. Так, снижение ставок по ипотеке в 2018-м до минимального уровня было одним из факторов, вызвавших прошлой осенью ажиотажный всплеск спроса в сегменте, помимо этого, к приобретению жилья покупателей подстегнули опасения по поводу дальнейшего роста процентов по кредитам из-за повышения ключевого показателя ЦБ. Вследствие активности потребителей, получивших одобрение ипотеки до повышения ставок, в первые месяцы 2019-го еще наблюдалось увеличение числа сделок с привлечением кредита в годовом выражении. Однако в следующие месяцы (за исключением июля) нынешний год по этому показателю уже проигрывал прошлому.

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассказали, как переход на эскроу повлиял на динамику продаж в компании, поделились мнением о трендах уходящего года и ожиданиями от наступающего. Так, если в разгар покупательского ажиотажа в начале лета число заключенных сделок превышало прошлогодние показатели на треть, то к октябрю оно уступило им 17%. Впрочем, благодаря стартовавшим новогодним акциям уже в ноябре этот разрыв сократился до 3%, что дает основания ждать позитивного окончания года. 2019-й отметился не только знаковой реформой долевого строительства, но и другими событиями, всколыхнувшими рынок и общественное мнение: например, появлением микроквартир площадью чуть более 10 кв. м и открытием Московских центральных диаметров (МЦД), которые могут сделать подмосковные новостройки не только популярнее, но и ощутимо дороже.

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, проанализировав поведение продавцов и покупателей на вторичном рынке жилья столицы, выяснили, что в сравнении с осенью прошлого года, когда из-за рекордно высокого спроса и нехватки ликвидного предложения лидирующие позиции в масс-маркете занимал продавец, расстановка сил полностью изменилась. В условиях ухудшения покупательской способности, вызванной отсутствием позитивных изменений в экономической сфере, наиболее высокая активность потребителей (и, соответственно, превышение спроса над предложением) наблюдается уже не в массовых сегментах, а в крайне узкой категории однокомнатных и самых доступных двухкомнатных квартир. 

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость дали прогноз, как открытие Московских центральных диаметров (МЦД) может повлиять на популярность расположенных рядом поселков. Эксперты компании полагают, что в перспективе 3–4 лет соседство со станцией МЦД способно увеличить ценник в успешных проектах на 15%, а спрос — в диапазоне до 20%. Транспортная доступность в целом и наличие ж/д станции в частности остаются важным критерием для покупателя на «загородке». Более того: если в начале 2000-х непосредственная близость железной дороги нередко превращала поселок в неликвид, то теперь клиенты готовы приобретать лоты даже в 100 м от железнодорожных путей — конечно, при условии, что в остальном объект их устраивает. 

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в течение нынешнего года на «вторичке» старой Москвы наблюдалось все более сильное разделение рынка на три сегмента, разительно отличающихся друг от друга в плане конъюнктуры, к концу 2019-го разрыв между ними стал наиболее заметным. Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, основанные на статистике компании, подтверждают заметное перераспределение покупательской активности на «вторичке». Так, согласно подсчетам специалистов компании, если в марте этого года 75% спроса приходилось на ценовую категорию «до 15 млн рублей», то к нынешнему моменту здесь сосредоточено уже 93% операций по купле-продаже жилья. 

Слухи о том, что переход на эскроу-счета приведет к удорожанию квартир в новостройках чуть ли не на 30%, будоражили рынок всю первую половину года. В итоге уже к августу спрос в сегменте пошел на спад, а осенью просел на 15%. Тем временем цены так и не претерпели глобальных изменений: максимальная разница между стоимостью квадратного метра жилья в проектах, реализуемых по старым и новым правилам, зафиксирована в комфорт-классе и составляет сейчас 16%. Так, цена «квадрата» в новостройке массового сегмента, продаваемой по эскроу, равна 182 тыс. руб., а по ДДУ — 157 тыс. руб.

В Департаменте вторичного рынка и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проанализировали причины, по которым средняя стоимость предложения 1 кв. м на «вторичке» старой Москвы к концу текущего года достигла рекордного уровня — 211,8 тыс. рублей (+2,7% с начала 2019-го), причем в условиях заметного ослабления спроса в годовом выражении. С одной стороны, причины роста средней цены предложения носят статистический характер (накопление в экспозиции дорогостоящих и, соответственно, малоликвидных лотов, переход с «первички» на «вторичку» больших объемов нового жилья). С другой стороны, на увеличение ценовых показателей повлияли также особенности поведения продавцов в масс-маркете.