Ажиотажный спрос на рынке найма схлынул — наступает спокойный зимний сезон, когда цены аренды квартир в Москве не взвинчены, арендаторы не сметают все дешевые предложения, а начинают спокойно выбирать. Это значит, что ухоженная квартира по рыночной цене может быть сдана за несколько дней, а развалюха с хламом останется в экспозиции, пока хозяин не снизит цену процентов на 20. В этом случае наймодатель не только получает меньше, но и теряет время, в течение которого квартира простаивает и не приносит прибыли. Попробуем разобраться, как сделать доходность аренды более высокой — какое жилье выбрать для покупки под сдачу, как облагородить уже имеющуюся в активе квартиру, как сэкономить на коммунальных платежах.
Если вы собираетесь купить жилплощадь для сдачи в аренду, выбирайте
Предпочтительнее выбирать квартиру в современном жилом фонде (в этом случае не придется тратиться, например, на ремонт устаревших коммуникаций), но не в новостройке — в течение трех лет после сдачи дома в эксплуатацию аренда квартир в нем предполагает дисконт 10%, собственнику потребуются вложения в ремонт
Наиболее экономичное жилье часто сдается в таких районах старой Москвы, как Некрасовка, Южное Бутово, Гольяново, Новогиреево, Солнцево.
Если говорить об усредненных ежемесячных арендных ставках квартир, то наиболее высокие закономерно в Центральном округе:
Но следует учесть, что,
Самые доступные по цене среднестатистические квартиры сдаются в ЮВАО:
Если же вы уже располагаете жильем, которое собираетесь сдавать (например, у вас есть квартира, полученная по наследству), то следует подумать, как увеличить его ликвидность. Существуют факторы, которые вам изменить не под силу, — например, удаленность от станций метро, стройка рядом с вашим домом, низкое качество самого дома
Квартира, которая располагается в старом жилом фонде в отдаленном спальном районе, может быть сдана и без всякого ремонта. Важно определиться с целевой аудиторией. В случае, когда вас устраивают в качестве квартиросъемщиков гастарбайтеры или ватага студентов, экономичнее сделать скидку (в диапазоне от 5% до 15%) и особо не переживать за сохранность имущества.
Тем арендодателям, которые желают сдать квартиру в долгосрочную аренду, иметь в жильцах ответственных граждан со стабильной работой (которые обеспечат тем самым регулярную оплату проживания и спокойствие наймодателя), следует подготовить жилплощадь — выполнить недорогой ремонт, устранить все неисправности, подновить обстановку. Это не только поднимет цену (в сравнении со сдачей так называемой бабушкиной квартиры), но и сделает ваш вариант более привлекательным и ликвидным — возможно, вам даже придется устраивать кастинг для арендаторов.
Совсем другое дело, когда у вас в активе требующая ремонта квартира в центре города: серьезное вложение способно перевести жилплощадь в другую ценовую категорию и поднять ее арендную стоимость на треть, а то и удвоить.
Какой бюджет заложить на ремонт арендной квартиры, в каждом случае решается индивидуально — если вы не дока в этих вопросах, лучше посоветоваться с профессионалом и сдавать квартиру через агентство: в серьезной риэлторской компании все услуги наймодателям оказываются бесплатно, в перечень входят даже консультации по повышению ликвидности и стоимости объекта.
Считается оптимальным, чтобы затраты на ремонт и обстановку не превышали размера
Многие решают сэкономить, например, на рабочей силе и делают ремонт самостоятельно. В результате квартира долго простаивает без жильцов (и это не просто потеря времени, а потеря дохода), потому что сами вы точно не уложитесь в короткий срок: одному делать ремонт сложнее и дольше, по вечерам и выходным дням шумный ремонт запрещен
Использовать самые дешевые отделочные материалы — порой такой подход увеличивает затраты на ремонт, потому что некачественный ламинат или обои быстро изнашиваются, и скоро многое придется обновлять. Есть смысл присмотреться к предложениям российских производителей — можно найти недорогие и долговечные ламинат, плитку, обои, краску.
Такие сообщения очень часто встречаются в рекламных объявлениях о сдаче квартиры в аренду. А что это? Каков минимальный набор бытовой техники и мебели, без чего квартиранту не обойтись, а квартиросдатчику не получить желаемую арендную ставку?
Из бытовой техники обязательно наличие плиты (электрической или газовой), холодильника, стиральной машины. Но ничего страшного, если их нет — можно оговорить приобретение сразу после подписания договора найма и получения первой арендной платы.
Желательно наличие кухонного гарнитура, но легко обойтись и наборной мебелью — купите новые шкафчики или обновите фасады старых. В комнатах предпочтительнее минимум обстановки.
Достаточно приобрести недорогую кровать и шкаф, которые легко собрать и вывезти, и которые не являются наследием предков. Это новая рабочая мебель, в которую вы не вкладывали душу, на ней нет печати ваших воспоминаний — это психологически важно.
Даже если не вкладывать деньги в ремонт, жилье можно преобразить и обуютить с помощью декора. Главное не переборщить — это значит не придавать квартире яркой индивидуальности в виде, например, цветистых штор и обоев. Лучше приобрести текстиль (занавески, подушки, салфетки на стол) нейтральных цветов и из экологичных материалов, это сделает квартиру вполне современной и уютной без навязчивости.
Обязательно нужно вывезти весь хлам, забрать свои вещи и декоративные элементы личного характера (фотографии, например), выбросить мусор и все тщательно вымыть — не забудьте про окна. Также обследуйте лестничную клетку, можно и весь подъезд — если там грязно, почистите, поставьте цветы.
Как мы убедились, вложения в предарендную подготовку квартиры могут быть очень разными — от почти нулевых, когда достаточно уборки своими силами, до сотен тысяч для выполнения серьезных обновлений. Но при экономичном и разумном подходе затраты окупятся за счет повышения цены аренды жилья и отсутствии простоев. Посчитайте, иногда может быть выгодным даже взять кредит на ремонт.
Как правило, собственник и арендатор делят расходы на содержание квартиры, то есть помимо арендной ставки квартиросъемщик обязан оплачивать те коммунальные услуги, которыми он пользуется. Нередко стороны ограничиваются договоренностью об оплате водо- и энергоснабжения, а есть наймодатели, которые включают эти расходы в арендную ставку.
Посмотрим, за что должен платить арендатор по правилам. Это:
Собственник должен оплачивать отопление, делать взносы на капремонт и оплачивать техобслуживание.
Какую бы форму оплаты вы не выбрали, обязательно подробно пропишите соглашения сторон в договоре найма жилого помещения. Устные договоренности не имеют никакой юридической силы. И это касается тысячи мелочей (буквально), которые нужно учесть при оформлении документов об аренде жилья.
