Развод и сам по себе стресс, но когда в игре ипотека на совместную квартиру, ситуация становится сложнее обычного раздела имущества. Регулируют процессы здесь ГК РФ и отдельный ФЗ об ипотеке, поэтому простых «побед» не ждите: кредит остается обязанностью обоих должников, а собственность – долевой. Ипотека в браке и развод могут заставить пересмотреть планы на жилье и финансовые перспективы.
Ипотека в браке обычно оформляется на одного из супругов, второй выступает созаемщиком, либо в общую совместную собственность обоих супругов, в любом случае при отсутствии брачного договора оба несут одинаковую ответственность перед кредитной организацией. В случае развода долг между ними не делится автоматически, то есть, просто «разделить и забыть» не выйдет: банк вправе потребовать единый платеж, или он одобряет новые условия кредитного договора, или ситуация меняется по решению суда. Лучше всего, если в вопросе с ипотечной квартирой при разводе супруги имеют согласованную позицию.
Схема 1. Продажа квартиры и погашение долга
При таком подходе муж и жена совместно принимают решение о продаже: долг погашается – банк получает средства, а остаток распределяется между бывшими супругами по договоренности. Бывает, что вырученная за квартиру сумма меньше остатка по кредиту, тогда придется доплачивать из личных накоплений. Нужно ли согласие банка на такие действия? Конечно, но на сегодняшний день продажа залоговых квартир перестала быть чем-то сверхъестественным – есть схемы, безопасные и для продавца, и для покупателя, и для банка.
Схема 2. Один супруг выкупает долю второго
Если вы выбираете эту схему, то банк рефинансирует ипотеку, и один из вашей пары становится единоличным заемщиком, а второй перестает быть созаемщиком.
В этом случае организация выдает новый кредит на одного клиента, корректирует график платежей и процентную ставку. Потребуется подтверждение занятости и доходов нового заемщика, а также пересмотр его кредитной истории.
Данная схема оформляется заключением между супругами соглашения о разделе ипотеки. Безусловно, с уведомлением банка, и схему переоформления согласовывает банк-кредитор.
Схема 3. Продолжают платить вместе
Это реально, если оба супруга сохраняют бытовые связи и согласны действовать сообща. Но и в такой ситуации лучше зафиксировать договоренность письменно, указать, кто и какие суммы вносит, как рассчитывается доля, что произойдет в случае просрочки платежа, каким образом делятся денежные средства при продаже квартиры после выплаты ипотеки.
Тем, кто выбирает этот путь, напоминаем о риске: при разводе любой спор может замедлить или парализовать платежи, а это всегда негативно сказывается на кредитной истории и процентной ставке. Все-таки супруги становятся бывшими, однажды в их жизни могут появиться другие «половинки», и тогда, как показывает практика, вероятность конфликта возрастает.
Схема 4. Раздел через суд
Если договориться так и не удалось, придется идти в суд. При разделе квартиры он может определить доли, права на собственность и порядок погашения долга – очередность выплат и ответственность по кредиту. Разумеется, суд учитывает все нюансы вашей ситуации, например, вложение в приобретение квартиры личных (добрачных) средств одного из супругов, а также интересы несовершеннолетних, и доля в квартире может быть увеличена для того, с кем остается ребенок.
По нашим наблюдениям, в последние годы супруги чаще договариваются о разделе кредитной квартиры без суда – совместно продают жилплощадь, заключают соглашение или априори у них есть брачный договор. Хочется объяснить это возросшей юридической грамотностью и, наверное, здравым смыслом.
В любом из сценариев банк – третья сторона. Его согласие требуется на любые изменения в составе созаемщиков, на рефинансирование и на изменение условий долга. Есть три типичные причины, по которым кредитор может отказать: несоответствие доходов нового заемщика, нарушение залоговых условий и несогласованность между сторонами по платежам. Без банковского одобрения ни одна схема не может быть реализована в долгосрочной перспективе.
Вот несколько типичных ситуаций, при которых требуются консультации или вмешательство юриста.
Если ваш случай не из простых, и вам сложно найти решение, мы поможем выбрать оптимальную схему и выстроить план действий. Оформим соглашение о разделе ипотеки, найдем покупателя по оптимальной цене, соберем пакет документов, обсудим с банком все нюансы. У юристов нашей компании большой опыт урегулирования спорных вопросов в сфере недвижимости и, в частности, связанных с ипотечными кредитами. Консультация и сопровождение помогут вам выйти из ситуации с минимальными потерями и ясной стратегией на будущее.
