Антон Архипов: на загородном рынке дефицит качественных проектов

На рынке загородной недвижимости сейчас непростая ситуация. Некоторые проекты замораживаются, покупателей мало, а предложение превышает спрос примерно в полтора раза. На вопросы «Вести. Недвижимость» об этом сегменте ответил руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость Антон Архипов.

— Что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости?

— Он находится сейчас в равновесном состоянии, каких-либо взлетов или падений мы не наблюдаем. В феврале этого года начался рост покупательской активности, но ожидаемого всплеска, который традиционно приходится на апрель—май, не произошло. Это объясняется текущей ситуацией в экономике: доходы населения сократились, людей со свободными деньгами становится все меньше.

Однако самое болезненное для рынка загородной недвижимости — это сокращение возможностей для использования ипотечного кредитования. Дело в том, что покупателей больше всего привлекают объекты на этапе строительства, расположенные в организованных поселках. Во-первых, они стоят дешевле, чем уже готовые дома, а во-вторых, позволяют что-то доработать, исходя из своих требований и предпочтений. Но именно в таких случаях получить ипотечный кредит бывает крайне тяжело: банки расценивают загородное жилье как актив с большими рисками. Так было всегда, но в кризис ситуация обострилась.

Комфортно оформить ипотеку можно сейчас только в проектах, которые строятся в соответствии с ФЗ-214, — они кредитуются не просто успешно, а еще и по субсидированной ставке.

— Во время кризиса обозначились ли какие-либо новые тенденции в этом сегменте?

— Ответ на этот вопрос продолжает начатую мною мысль. Сейчас возник большой спрос в сегменте таунхаусов, которые возводятся в соответствии с ФЗ-214. Я бы даже сказал, что спрос здесь превышает предложение. Благодаря субсидированной ипотеке такие проекты стали весьма популярны.

— Какой из сегментов рынка сейчас популярен на загородке? Покупатели предпочитают эконом- и комфорт-класс или же копят?

— По-прежнему самым популярным сегментом на рынке загородного жилья остаются домовладения эконом- и комфорт-классов по цене от 4 до 7 миллионов рублей, пригодные для круглогодичного проживания. Люди приобретают такие дома в качестве альтернативы квартире в Москве или ближнем Подмосковье, и я думаю, эта тенденция сохранится еще надолго.

Если в середине 2000 годов загородные объекты покупали в основном вдобавок к городской квартире, то сейчас основной спрос сместился в сторону загородного жилья как предмета первой необходимости, т. е. места, где проживают постоянно. Поэтому популярны небольшие, порядка 100–120 кв. м, таунхаусы, дуплексы, коттеджи, а также участки без подряда, где можно построить дом по своему вкусу. А так как речь идет об основном месте жизни, то в идеале такой объект должен находиться на удалении не более 30 километров от МКАД.

— Как в настоящее время обстоит дело с продажами? Какие направления на загородном рынке пользуются наибольшей популярностью, а какие сдают свои позиции?

— Кризис, как лакмусовая бумажка, позволяет выявить успешные и неуспешные проекты. На рынке может падать спрос, сокращаться число покупателей, но те клиенты, которые остаются, хотят купить дом в удачном проекте. Такие поселки быстро реализуются, в них даже растут цены, но покупатели все равно голосуют за них рублем. Ведь, по сути, выбор очень ограничен. В неуспешных же проектах не помогают ни бонусы, ни дисконтные программы.

По-настоящему удачных проектов в Подмосковье немного: по моим ощущениям, не больше 15–20 процентов от общего числа. Они и забирают себе сократившийся спрос. А поскольку мы специализируемся именно на подборе и выводе на рынок успешных поселков, с продажами у нас все стабильно, несмотря на конъюнктурные изменения.

Что касается популярных направлений, здесь важно определиться с целевой аудиторией. Если мы подразумеваем среднестатистического покупателя загородной недвижимости — семейного человека, которому надо ездить на работу, отвозить детей в школу и решать в течение дня разные задачи, то лидирующей локацией будет, конечно, Новая Москва с ее высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

Если же ориентироваться на состоятельных клиентов, то такие люди чаще всего выбирают загородный дом или участок для его строительства на Новорижском шоссе.

— Правда ли, что сейчас сильно потеряли популярность такие престижные ранее направления как Рублевка и Новая Рига? С чем это связано, и кто приходит им на смену?

— Рублевка и Новая Рига были на пике популярности, когда загородная недвижимость рассматривалась, в первую очередь, как предмет роскоши. В те времена обеспеченные москвичи, которые часто владели квартирами в западной части столицы, покупали загородные дома по удобному для себя направлению. Эти шоссе развивались, вокруг них создавалась инфраструктура, но они так и остались ориентированы в основном на недвижимость «для души». Однако Новая Рига по-прежнему является очень привлекательным направлением в элитном сегменте. Она однозначно обогнала Рублевку — и по удобству, и по спросу.

Кроме Новой Москвы я бы отметил направления, богатые локальным спросом. Например, Ярославское шоссе. Там исторически много городов, расположенных поблизости со столицей: Мытищи, Королев, Пушкино, Щелково. На примере наших поселков, которые продаются по Ярославскому и Щелковскому шоссе, мы видим, что многих покупателей вообще не интересует расстояние до Москвы — их жизнь целиком связана с местными городами, а в Москву они ездят отдохнуть на выходных.

Та же ситуация сложилась с Новорязанским шоссе, где находятся Люберцы, Раменское, Бронницы и Жуковский — города, которые активно развиваются в плане бизнеса, производства, роста государственных и частных предприятий. Я бы сказал, это тоже новая тенденция — влияние локального спроса на популярность и ликвидность направлений.

— Можете дать прогноз на ближайшее будущее загородного рынка недвижимости?

— Уже сейчас виден дефицит качественных проектов в сегменте, который пользуется максимальным спросом у покупателей — я говорю о поселках эконом- и комфорт-классов на расстоянии 20–30 километрах от МКАД, с динамичной застройкой, возможностью купить готовый дом и, желательно, заключить сделку с использованием ипотечного кредита. Я думаю, таких проектов в обозримой перспективе будет становиться только меньше. Мы видим, что из-за кризиса сокращается количество не только потенциальных покупателей, но и инвесторов, которые готовы в наше непростое время тратить свои деньги, силы и другие ресурсы на крупные амбициозные проекты.