Как действовать на рынке жилья в условиях минимального спроса

Ажиотажный спрос прошлого года стал классической «медвежьей услугой» для рынка жилой недвижимости. В сочетании с существенным снижением платежеспособности граждан их преждевременно реализованные запросы привели в настоящее время к резкому спаду в данном секторе экономики. О том, как менялась активность покупателей и как действовать сейчас, когда она достигла своих минимальных значений, рассказывает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В прошлом году рынок жилья массовых сегментов дважды столкнулся с ситуацией, которой до сих пор не было в его истории — преждевременным спросом, опережающим реальные потребности граждан в решении жилищных вопросов. В декабре'13-январе'14 активность покупателей увеличилась примерно на 50%, а в феврале и марте — на треть, по сравнению с аналогичным периодом годичной давности. Так участники рынка отреагировали на массовый отзыв лицензий у банков и первые заметные колебания валютного курса. В апреле Росреестр зарегистрировал на московском вторичном рынке жилья 20 027 переходов прав собственности — абсолютный рекорд прошлого года (эти сделки как раз стали итогом пикового спроса предыдущих месяцев).

После этого ажиотаж сменился естественным затишьем. Как и ожидалось, преждевременный спрос «вымыл» с рынка тех покупателей, которые в иных обстоятельствах совершили бы сделки несколько позже. Плюс по расписанию наступил «курортный сезон»: затяжные майские каникулы и период отпусков, когда люди предпочитают думать о шашлыках и море, а не о серьезных жилищных вопросах. По данным ИНКОМ-Недвижимость, показатели покупательской активности в июне 2014 года оказались примерно на 10% ниже, чем в начале минувшего лета, которое тоже не являлось пределом мечтаний. В начале августа стало понятно: впервые в своей истории московский рынок жилья проигнорирует начало делового сезона: оживления, традиционно наступавшего в связи с завершением массовых отпусков и возвращением граждан к решению рабочих вопросов, не будет. Такое «летнее настроение» царило здесь до середины октября (факт низкого спроса в этот период подтверждает Росреестр, зафиксировавший в ноябре лишь 9775 переходов прав собственности).

Вторая волна спроса пришла на рынок жилья во второй половине осени вместе с начавшимся усилением ослабления рубля. По итогам ноября активность покупателей выросла на 47% по сравнению с августом и на 10% по сравнению со стабильным ноябрем 2013 года. Такой опережающий спрос сформировал две категории клиентов. Первая — те, кого неопределенность развития ситуации в экономики спровоцировала активизировать решение насущного жилищного вопроса (иначе говоря, эти сделки на рынке все равно произошли бы, но позже). Вторая — это люди, посчитавшие вложения в недвижимость самым надежным источником сохранения своих сбережений в условиях скачков валютного курса. Некоторая стабилизация российской валюты, вроде бы наметившаяся в конце ноября, дала основания предполагать, что в ближайшее время ажиотаж закончится, и покупатели отвлекутся на новогодние праздники. Однако последовавший затем еще больший спад рубля взвинтил показатели спроса на новую высоту. Вместо того чтобы в декабре покупать новогодние подарки, люди брали штурмом рынок жилья. На фоне рекордных курсов иностранных валют недвижимость стала еще более привлекательным и доступным источником сбережения накоплений.

Есть условная константа: каждый год на вторичном рынке жилья Москвы должно совершаться порядка 100 тыс. сделок — такова примерная потребность этого города при его нынешнем статусе, стратегическом и финансовом значении. Эта величина примерно постоянная, и связана с необходимостью изменения людьми своих жилищных условий в связи естественными переменами в их жизни. Люди рождаются, умирают, создают семьи и разводятся — это происходит вне зависимости от внешних экономических обстоятельств и чаще всего требует определенных действий в отношении недвижимости. Если по тем или иным причинам в определенный момент сделок становится больше или меньше условной «нормы», разница неизменно компенсируется в последующий период.

По приблизительным оценкам, в 2014 году рынок вторичного жилья «перевыполнил план» примерно на 20-25%. Этих сделок он должен был недосчитаться в 2015 году. Прибавим к этому последствия экономического кризиса, ставшего причиной резкого снижения платежеспособности населения, существенное ограничение ипотеки в данном сегменте - на выходе получаем неизбежное ярко выраженное падение спроса.

Специалисты полагали, что рынок просядет в 1,5-2 раза. По факту с начала 2015 года покупательская активность в сегменте вторичного жилья сократилась почти втрое. Снижение потенциального спроса стало тенденцией весной: каждый месяц он падал почти на треть, по сравнению с предыдущим.

Резкое сокращение спроса заставило изменить и стратегию работы на рынке жилья. Вновь актуальными стали распространенные до конца 1990-х годов прямые обмены: сделка между двумя собственниками, которые реализуют свою жилплощадь друг другу, и при необходимости одна из сторон доплачивает другой разницу в цене. Такие — по сути уже «пропахшие нафталином — схемы получили распространение, прежде всего, из-за возросшей сложности работы с альтернативными квартирами. Если раньше такие объекты были привлекательны для покупателей по причине более низкой цены (примерно на 10-15% ниже, чем жилплощадь, которая находилась в прямой продаже), то сегодня в условиях сокращения спроса свободные продавцы также готовы идти на дисконт, стремясь реализовать недвижимость в максимально короткие сроки. Покупатель свою очередь выбирает более выгодные и удобные для себя условия сделки — то есть, объект в прямой продаже.

И еще один важный момент. Столь существенное сокращение спроса, которое наблюдается в сегменте вторичного жилья в настоящий момент, объясняется не только объективными экономическими и внутрирыночными причинами. Огромную роль играет субъективный фактор — ожидания участниками рынка снижения цен, что заставляет их откладывать решение своих жилищных вопросов до якобы «лучших времен». Но одновременно (такой парадокс) формирует отложенный спрос. Он — по законам рынка — обязательно вернется новым ажиотажем, но тогда уже покупателю придется тесниться среди избытка желающих решить свой жилищный вопрос «здесь и сейчас».