За последние 20–25 лет в большинстве провинциальных городов России ситуация с жильем вообще и предпочтения его покупателей в частности практически не изменились. Хотя есть немало российских мегаполисов, которые за указанный период сильно преобразились, — скажем, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург и т. д. Вместе с тем очевидно, что наиболее значительные изменения — в архитектурном, инфраструктурном, бытовом плане — произошли, конечно, в Москве.
И здесь требования покупателей к жилью также существенно эволюционировали. Причин тому несколько. Во-первых, в нулевых в стране начала улучшаться общая социально-экономическая ситуация, доходы, в особенности в столице, выросли, у людей появились свободные средства, в том числе на приобретение более дорогой и качественной недвижимости. Во-вторых, наши сограждане стали «людьми мира» — многие из них исколесили его вдоль и поперек и увидели собственными глазами, как люди живут «там».
В-третьих, — и я считаю, что этот тренд будет определяющим в долгосрочной перспективе, — сегодня на рынке недвижимости происходит знаковая «смена элит»: формируются и превращаются в движущую силу новые целевые аудитории покупателей.
Я сейчас говорю о так называемом поколении Y (людях 1985–2000 годов рождения) и уже наступающем ему на пятки поколении Z (людях 2000-х годов рождения). Абсолютной доминантой для них является именно качество жилья, начиная от привлекательного фасада здания, входной группы с консьержем и заканчивая современными инженерными, планировочными и прочими решениями. Тогда как покупатели из предыдущего поколения (Х), которые выросли в Советском Союзе, прошли через бараки и коммунальные квартиры, в массе своей не столь категоричны в требованиях к комфорту проживания. Но они, что важно, становятся все менее активными участниками рынка недвижимости, и скажу больше, часть из них уже покидает его.
Поэтому нынешним девелоперам столичного региона приходится подстраиваться под новую рыночную реальность — как следствие, развиваются строительные технологии, совершенствуется квартирография, оптимизируются средние метражи, в рамках основных классов появляются дополнительные опции и т. д.
Замечу, что в «тучные» годы (2002–2006), отмеченные колоссальной доходностью вложений во «вторичку», среди состоятельных людей наблюдалась мода на владение как можно большим количеством квадратных метров, и большинство совершенно иррационально подходило к выбору жилья. Однако кризисный 2008-й привел к тектоническим изменениям и в сфере недвижимости в целом, и в психологии покупателей, перенасыщенных этими самыми метрами. Они осознали, что во всех смыслах переплачивают за, в общем-то, лишнее пространство — скажем, оборудованную в квартире бильярдную или отдельную гардеробную комнату для хранения шуб.
Впрочем, подвижки в покупательской психологии не ограничиваются только сказанным. У людей, имеющих за плечами советское прошлое, выросших на таком явлении, как прописка, всегда было особенно трепетное отношение к собственному жилью. Исторически в массовом восприятии сложился стереотип, что недвижимость — это ценность из разряда непреходящих.
Однако ничто не вечно под луной, и сформировались предпосылки для новых парадигм сознания. Во-первых, недвижимость дешевеет. Во-вторых, она может стать неликвидной и от нее будет трудно избавиться. В-третьих, владение ею сопряжено с постоянными расходами, особенно значительными в случае с ненужными метрами. И это притом что в наши дни в тренде экономия и рациональность во всем. Больше того, молодая поросль зачастую предпочитает уже не покупать, а снимать жилье, поскольку не хочет быть жестко привязанной к конкретному месту жительства — к определенной квартире, району, городу. Все это в совокупности со «сменой элит» в покупательской аудитории позволяет вести речь о происходящем на наших глазах сломе эпох на рынке недвижимости.
Наряду с эволюцией покупательских предпочтений, как говорилось ранее, произошли перемены и в строительном секторе. Во времена становления современного российского рынка недвижимости (до 2000-х годов) в столичной стройиндустрии из-за нехватки средств практически не создавалось каких-либо новаций. В 1990-е на рынок выходило преимущественно типовое панельное жилье, застраивались в основном спальные районы — Марьино, Южное и Северное Бутово, Жулебино, Новокосино. Причем возводились эти дома по технологиям домостроительных комбинатов, работавших еще при советской власти.
А качественное элитное жилье на рубеже 1990–2000-х годов строилось главным образом из кирпича, и эти объекты пользовались повышенным спросом. В словаре риелторов того времени даже существовали такие понятия, как «сталинский», «брежневский», а также «современный» кирпич (под последним выражением подразумевались относительно новые дома, построенные не более 20 лет назад). Здания из «современного» кирпича выгодно отличались от панельного жилищного фонда: в них располагались квартиры с улучшенными планировками, зачастую с двумя санузлами. Впрочем, сейчас кирпичные дома уже практически не строят.
На смену им пришло монолитное домостроение, получившее наибольшее распространение в 2000-х. На первых порах строительство монолитных домов было весьма затратно, однако со временем оно стал дешевле и проще, и в итоге практически полностью вытеснило долгое и дорогостоящее возведение кирпичных домов. К тому же технология монолитного строительства позволяет девелоперу вариативно организовать пространство внутри дома, и в результате покупатели жилья в «монолите» получают возможность выбрать себе жилье, рассматривая лоты с самыми разными планировками.
Запрос на более качественное жилье первоначально появился в ответ на рост материального благосостояния наших сограждан. И здесь можно провести любопытную аналогию со всем известной пирамидой Маслоу — пирамидой человеческих потребностей, на вершине которой — самореализация. После удовлетворения базовых потребностей индивид начинает стремиться к самовыражению, в том числе и через свою собственность. Так, он хочет, чтобы у него был красивый дом с запоминающимся фасадом, огороженной территорией, благоустроенным двором и детской площадкой, а из окон квартиры с необычной и одновременно удобной планировкой должны открываться захватывающие дух виды.
Ясно, что типовые панельные дома, которые строились ранее, под это описание не подпадают вовсе. И мне придется расстроить владельцев такого жилья: перспективы у него не особо радужные — с уходом с рынка покупателей поколения X подобные объекты будут становиться все менее востребованными.
Перемены в отношении наших сограждан к недвижимости коснулись и зарубежного жилья. По сравнению с периодом докризисных 2008–2009 годов, когда люди активно скупали недвижимость на Кипре, в Болгарии, Греции, Испании, Италии, число сделок с ней сократилось до минимальных значений — с 2014-го их можно пересчитать по пальцам. Природа причин аналогична описанной выше — прозрение, что этот актив может дешеветь, становиться неликвидным, а его содержание — быть непосильной ношей. Гораздо выгоднее, например, арендовать апартаменты во время отпуска.
У представителей новых поколений потенциальных покупателей есть еще один аргумент в пользу аренды — им нужна свобода, им хочется колесить по миру и получать новые впечатления, знакомиться с разными культурами, национальными традициями, кухней, вместо того чтобы сидеть безвылазно в одном и том же «домике у моря», словно на давно привычной даче. Скажу больше, в связи с нестабильной общемировой политической и экономической обстановкой та же Европа уже не кажется многим нашим соотечественникам такой желанной, какой она представлялась, скажем, лет 10–15 назад.
