Не упустить момент: стоит ли покупать/продавать квартиру прямо сейчас

Ситуация на вторичном рынке жилья Старой Москвы выглядит сейчас следующим образом. Здесь наблюдается повышенная покупательская активность: уровень актуального спроса в первой половине марта был на 10% выше, чем в тот же период прошлого года. Во многом это произошло за счет активизации покупателей-ипотечников — после изменений в экономической сфере (выход России из ОПЕК+, снижение цен на нефть, а также курса рубля) и появившихся вслед за тем сообщений по поводу роста ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке они поспешили заключить сделку.

Между тем нельзя сказать, что риелторы рады такому развитию событий. В большинстве своем покупатели выходят на рынок преждевременно — они собирались приобрести квартиру позже, через несколько месяцев или даже в следующем году, однако ускорились, поддавшись ажиотажному настроению. После окончания этого ажиотажа рынок ожидает падение спроса: мы не получим тех сделок, которые были бы заключены при нормальном развитии событий. Что же касается покупателей, то из-за спешки они зачастую приобретают первый просмотренный объект, однако затем понимают, что ошиблись с выбором, и не знают, как поступить с квартирой дальше. Поэтому самая правильная тактика для покупателей на сегодняшний момент — не торопиться со сделкой, и если есть такая возможность, вообще отложить ее на время.

Продавцов вторичного жилья сейчас можно условно разделить на три группы. К первой относятся собственники, которые приостанавливают сделку или вообще снимают квартиру с продажи, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий. Доля таких продавцов на «вторичке» невелика — по нашим оценкам, не более 3%. Вторая группа — это люди, которые завышают цены на свое предложение, порой весьма значительно. Причем некоторые из них пытаются привязать стоимость квартиры к выросшему курсу доллара, что совершенно неправильно — рынок недвижимости России давно уже отказался от взаиморасчетов в валюте. Однако покупатели не интересуются объектами с завышенной ценой, ведь в случае если им в дальнейшем понадобится продать эту квартиру, они не смогут реализовать ее по той же, пиковой, стоимости.

Третья группа — это продавцы, которые ведут себя наиболее рационально и оказываются в итоге в выигрыше. Как бы им ни хотелось воспользоваться ажиотажем, они скрепя сердце все же предлагают свою квартиру по реальной рыночной стоимости. Такие собственники понимают, что из-за завышения цен могут упустить подходящий момент для продажи, так как после скачка спроса активность покупателей заметно снизится.

При этом даже с учетом повышенной покупательской активности мы не ожидаем значительного роста цен на вторичное жилье. При низкой стоимости нефти в стране замедляется экономический рост (или он вообще становится отрицательным), платежеспособность населения ухудшается, в таких условиях недвижимость не может подорожать. Наоборот — после окончания периода ажиотажного спроса цены начнут постепенно снижаться. На это может повлиять еще один фактор — ослабление активности покупателей-ипотечников вследствие прогнозируемого роста ключевой ставки ЦБ и ипотечных ставок. Однако необходимо подчеркнуть, что уменьшение цен будет происходить крайне медленными темпами. Основными игроками рынка вторичного жилья являются физические лица, многие из которых готовы годами удерживать свои ценовые позиции. Поэтому в данном сегменте просто не может произойти быстрого и в то же время значительного падения цен — в два-три раза, как этого хотелось бы некоторым покупателям.

Если сравнивать нынешнюю ситуацию с другими кризисными периодами на рынке недвижимости, то можно провести некоторые параллели с концом 2014 года. Тогда мы также наблюдали резкий скачок спроса и увеличение стоимости жилья, после чего на вторичном рынке недвижимости наступила стагнация, а цены поползли вниз (их снижение закончилось лишь в 2018 году). Как долго продлится ожидаемый нами новый период затормаживания рынка, сказать пока нельзя. В том случае, если нефтяное противостояние с Саудовской Аравией и США затянется, то с большой вероятностью повторится сценарий 2014–2018 годов. Если же страны быстро достигнут соглашения между собой, а ключевая ставка ЦБ и ставки по ипотеке не успеют заметно увеличиться (пока власти удерживают ключевой показатель на уровне 6%), то, возможно, этот период будет недолгим.

Напомню, что самым большим потрясением для рынка недвижимости остается кризис 2008 года. Он привел не только к падению цен на жилье и массовому банкротству девелоперов, но и, так сказать, к смене эпох: игроки рынка недвижимости (в массовом сегменте) отказались от проведения сделок с привлечением валюты и перешли на взаиморасчеты в рублях.