Оксана Полякова: «Скидка на краткосрочный найм квартиры не может быть меньше 10%»

Сейчас разгар сезона «летней» аренды, когда хозяева сдают свою квартиру на сезон, уезжая на дачу или на море. Что изменилось в этом сегменте в этом году и вообще — кто сдает и снимает квартиру подобным образом? Что их толкает на это и сколько нужно заплатить арендатору, а арендодателю — можно получить на такой сделке? Об этом мы спросили Оксану Полякову, заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».

— Когда, в каком месяце стартует рынок летней аренды и когда поток объявлений иссякает?

— Традиционно объявления о сдаче квартир внаем на летний сезон появляются в апреле, но в последнее время арендодатели пытаются увеличить вероятность найти «летних» квартирантов за счет ранней рекламной активности — уже с начала марта: так было в прошлом году, этой весной картина повторилась. Хотя такой найм называется летним или каникулярным, многие собственники готовы сдавать свои квартиры с весны по осень включительно, когда погодные условия позволяют жить на даче, то есть сезон может длиться с апреля по октябрь. Доля таких квартир в общем составе предложения на столичном рынке аренды жилья составляет не более 3−4% и никаким образом не влияет на ситуацию в сегменте длительного найма.

— Кто снимает квартиры на лето и почему?

Целевая аудитория «летних» квартир уже на протяжении многих лет не меняется. Прежде всего, это иногородние и иностранные абитуриенты, а также те, кто приезжает в столицу на заработки.

Кроме того, подобные предложения интересуют людей, которые планируют обосноваться в Москве и подбирают недорогую временную жилплощадь на период решения вопроса с трудоустройством и жильем. Сезонные объекты еще арендуют москвичи, которые проводят полный ремонт своих квартир.

— На какой срок обычно сдают и снимают? Насколько отличаются ставки на летнюю аренду от ставок на обычную?

— Обычно собственники стараются сдать квартиры на срок не меньше 5−6 месяцев, поскольку в этом случае арендная ставка снижается не более чем на 10% по сравнению с долгосрочным (от 11 месяцев) наймом. Если жилплощадь сдается на 3 месяца, ценовой минус составляет 15−20%, аренда жилья на 1−1,5 месяца дешевле долгосрочной на 30%. Мы говорим об объектах эконом- и комфорт-классов. Оптимальный срок найма для «летних» арендаторов, прежде всего, зависит от цели этого предприятия.

— Кто арендодатели и какие квартиры они сдают? Чем они отличаются от обычных квартир, сдаваемых в долгосрочную аренду?

— Основное место в составе «летних» арендодателей, примерно две трети, занимают пенсионеры, которые на этот период уезжают на дачу. Остальные сдающие свое московское жилье на каникулы — это семьи с маленькими детьми, также выезжающие за город, работающие граждане, живущие летом на своей даче, трудоспособные люди, лишившиеся работы и вынужденные использовать летний найм для поправки бюджета. Как правило, летом сдаются квартиры экономкласса. Однако сегодня, в отличие от докризисного периода, это может быть и более дорогостоящее жилье. Дело в том, что в период экономической нестабильности увеличилось число людей, резко перешедших, так сказать, из одной категории финансовой состоятельности в другую. Когда квартира — еще из «прошлой жизни», а ежемесячный доход существенно снизился.

В отличие от объектов, передаваемых в долгосрочную аренду, большинство «летних» лотов, около 80% сдаются со всей собственной обстановкой, которой хозяева продолжат пользоваться по окончании срока найма.

Примерно 20% «каникулярных» арендодателей запирают в одной из комнат личные вещи и сдают жилье, например, как однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной. Конечно, ставка найма в этом случае уменьшается, но они спокойны за сохранность вещей, к тому же перевозить весь скарб на дачу и обратно — довольно накладно. Немеблированных квартир в сегменте «летнего» найма практически нет. География размещения объектов, сдаваемых на лето, довольно обширная: в любом округе могут появляться подобные предложения, но преимущественно речь идет о спальных районах.

— Какие квартиры быстрее всего находят своих арендаторов?

— Самые востребованные предложения — это самые экономичные. Например, однокомнатная квартира в спальном районе, в пешей доступности от станции метро со ставкой найма 17 тысяч рублей — практически идеальный вариант. В группе «летней» аренды наниматели совершенно непридирчивы к стилю и качеству обстановки или ремонта — просто необходимая мебель должна быть в наличии, а техника и сантехника — в рабочем состоянии; они не просматривают множество вариантов, основное требование — снять быстро и недорого.

Собственники, напротив, довольно разборчивы в выборе жильцов — это легко объяснимо с человеческой точки зрения, ведь они не передают внаем какую-то квартиру, они ненадолго впускают чужих людей на свою территорию, куда скоро вернутся вновь.

Наиболее лояльно «летние» арендодатели относятся к семьям или абитуриентам с родителями.

Нередки просьбы ухаживать за растениями в доме, иногда обстоятельства складываются так, что «в нагрузку» передают домашних питомцев. Как правило, определенное отторжение вызывает наличие у квартирантов животных или маленьких детей.

— Отличается ли комиссия риэлтора при сопровождении сделки по долгосрочной и краткосрочной аренде?

— Комиссия риэлтора — это определенный процент от суммы арендной ставки: в соответствии с ее размером исчисляется и размер вознаграждения агента.

— Существуют ли какие-то тенденции на рынке летней аренды в перспективе последних нескольких лет?

— Год назад установилась общая тенденция ценовой стагнации на рынке аренды жилья, когда дополнительные бонусы для нанимателей (например, открывающаяся новая станция метро в пешей доступности, приобретение новой мебели в квартиру, установка видеокамеры в подъезде и т. д.) не добавляют стоимости объекту, но дают ему конкурентные преимущества. В рамках этого тренда скидка на краткосрочный найм не может быть меньше 10%, даже если квартира сдается на 7 или 8 месяцев.

В прошлом году получило развитие, а в текущем усилилось направление «альтернативного» найма, когда собственники столичных квартир сдают их на каникулы, а сами на вырученные от аренды деньги снимают дачу в Подмосковье либо отправляются в отпуск к морю. Так, в базе «ИНКОМ-Недвижимости» есть дачи за 20−50 тысяч рублей в месяц в 15−50 км от МКАД, есть и летние домики в садовых товариществах за 10−12 тысяч рублей, например, на Щелковском, Рязанском, Егорьевском или Горьковском направлениях. Летом 2016 года 3% «летних» наймодателей арендовали жилье для себя на российском юге; в этом году, в связи с холодной погодой в Московском регионе, это число возросло до 5%.

— Каков процент квартир, сдаваемых в сезонную аренду, оформляется в белую?

— Уплата подоходного налога при сдаче внаем своей квартиры — обязанность гражданина перед государством, риэлторское агентство не имеет полномочий оказывать влияние на собственника, равно как и фиксировать выполнение или уклонение от выполнения им гражданского долга. Компания «ИНКОМ-Недвижимость» проводит сопровождение операции аренды и оказывает профессиональное содействие своим клиентам в течение всего срока действия договора найма, но исключительно в отношении технических параметров сделки и в вопросах взаимодействия сторон.

— Какое будущее ждет рынок летней аренды в дальнейшем? Будет ли это сегмент расширяться или угасать? Что будет со ставками?

— Даже в нестабильных экономических условиях столичный рынок аренды остается «на плаву», поскольку для многих приезжающих это едва ли не единственная возможность решить вопрос с жильем без привлечения кредитных средств. Относительно «летней» аренды можно сказать следующее: пока рынок не предоставляет альтернативных по цене вариантов, такой способ обзавестись жилплощадью на два-шесть месяцев остается наиболее выгодным.

А альтернативных вариантов, как показывает практика, нет. Ведь, например, размещение на этот срок в гостинице обойдется в разы дороже, более экономичные хостелы — тоже не альтернатива аренде комнаты или квартиры. Да и жить в хостеле несколько месяцев не многие согласятся. Что касается расширения масштабов «летней» аренды, размеры этого нишевого сегмента давно определены спросом, и пока я не вижу предпосылок к увеличению его объема. Размеры ставок краткосрочного найма также определены по отношению к долгосрочному, и их изменение зависит исключительно от поведения цен на общем рынке аренды жилья.