Вторичный рынок жилья Москвы: четыре тренда года и прогноз на 2026-й
Сделки на вторичном рынке жилья Москвы чаще проходят без ипотеки — это главный тренд 2025 года. О том, что будет с рынком в 2026-м, Радио РБК рассказал руководитель аналитического центра компании Инком-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Вторичный рынок жилья остается ключевым индикатором реального состояния рынка недвижимости: цены здесь формируются за счет множества независимых продавцов и покупателей, без прямого влияния госпрограмм. По итогам 2025 года на московской вторичке сформировалось сразу несколько устойчивых тенденций.
Тренд № 1. Покупки без ипотеки
В первой половине 2025 года доля сделок на вторичном рынке без привлечения ипотечных средств стала максимальной с 2016 года. По данным агентства «Инком-Недвижимость», лишь около 10% покупок совершались с использованием банковского кредитования, тогда как 90% сделок приходились на покупателей с собственными средствами. Фактически покупка квартиры в этот период чаще всего предполагала предварительную продажу другого жилья.
Во второй половине года ситуация начала постепенно меняться: доля ипотечных сделок стала расти и к декабрю достигла 20%, однако рынок по-прежнему остается в значительной степени «кэшевым».
Тренд № 2. Спрос смещается в более качественный жилой фонд
В 2025 году на вторичном рынке усилился интерес к квартирам в бюджете выше среднего — в домах с хорошими характеристиками и качественным ремонтом. По оценкам риэлторов, такие объекты формировали около 70% спроса на вторичке.
Одновременно снижается привлекательность старого жилого фонда. Кирпичные дома 1950–1980-х годов постройки, включая сталинки, постепенно теряют статус в глазах покупателей.
Тренд № 3. Дефицит ликвидных объектов
В Москве сейчас экспонируется около 100 тыс. квартир — это всего на 1 процентный пункт больше, чем год назад. При этом, по оценкам участников рынка, до 80% предложения составляют так называемые неликвидные объекты, на которые отсутствует устойчивый спрос.
Многие собственники предпочитают занимать выжидательную позицию и не спешат выходить на рынок. На этом фоне растет число «квартирных туристов» — покупателей, которые активно смотрят объекты и изучают цены, но откладывают покупку на будущее.
Тренд № 4. Стагнация цен
Цены на вторичном рынке Москвы остаются практически неизменными с 2022 года. Для сравнения: медианная стоимость квадратного метра в 2022 году составляла около 276 тыс. руб., в конце 2025 года — порядка 286 тыс. руб.
Прогноз на 2026 год
Ожидания по рынку вторичного жилья в Москве остаются сдержанными. Как рассказал руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, базовый сценарий предполагает умеренное оживление спроса без роста цен.
«Наш прогноз на 2026 год достаточно консервативный. При отсутствии непредсказуемых внешних факторов мы ожидаем постепенное снижение ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой, но без резких движений. Это приведет к возвращению части ипотечных покупателей, однако взрывного роста спроса мы не ждем. Вероятный прирост — в пределах 10–15%, при этом предпосылок для роста цен пока нет», — отметил Таганов.
Подводя итог, можно сказать, что вторичный рынок жилья Москвы находится в состоянии относительного баланса: текущий уровень спроса в целом соответствует объему предложения. В таких условиях ключевым фактором успешной сделки становится поиск действительно ликвидных объектов, а также готовность сторон к переговорам и корректному торгу по цене.
Поделиться
