Юлиан Гутман: главное для покупателей — не впасть в эйфорию

На отечественном рынке недвижимости ситуация противоречивая, кризис дает о себе знать, а о дальнейшем развитии ситуации высказываются самые разные прогнозы. На вопросы «Вести. Недвижимость» по общему положению на отечественном рынке ответил директор Департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Юлиан Гутман.

— Как сейчас обстоят дела на первичном рынке недвижимости? Правда ли, что покупатели активизировались только на рынке новостроек?

— На рынке новостроек Московского региона в середине лета сформировалось определенное равновесие спроса и стоимости, иными словами, на сегодняшний день даже сложно представить большее уменьшение стартовых цен на жилье в новостройках и рост размеров скидок от застройщиков. Покупательскую активность для летнего сезона можно назвать достаточно высокой, хотя широкий выбор предложений способствует увеличению срока принятия решения о покупке.

С другой стороны, в самых популярных сегментах — эконом- и комфорт-классах — происходит «вымывание» наиболее доступных объектов. Например, в категории эконом на первичном рынке Москвы относительно первого квартала 2016 года количество таких объектов сократилось на 17–19 процентов. И это на фоне постоянного увеличения числа новостроек данных классов. Если говорить о проектах бизнес-класса, то их количество в границах Старой Москвы пока остается неизменным, поскольку на смену реализованным проектам приходят новые, не менее интересные.

Да, новостройки сегодня популярнее вторичного рынка жилья, как мне представляется, в силу ряда факторов: это и субсидированная государством ипотека, и возможность рассрочки платежа, и, разумеется, невысокая стоимость. Однако вчерашние новостройки также пользуются спросом, поскольку дома и коммуникации новые, зачастую в квартирах выполнен ремонт, можно сразу подписать договор купли-продажи.

— Какая недвижимость на рынке новостроек сейчас наиболее популярна у покупателей?

— Разная. Очень многое зависит от соотношения цены и качества, а также от степени готовности объекта. Естественно, в каждом сегменте это соотношение свое. Активно покупают, например, квартиры в готовых новостройках бизнес-класса. Кстати, спрос на них, при нынешнем уровне цен, гораздо выше докризисного — на него влияет не столько стоимость (цены продолжают расти пропорционально готовности дома, тогда как скидки минимальные), сколько качество предложения: архитектурные решения, инфраструктура, транспортная доступность, экология. В такое жилье средства вкладывают те, кто имеет хороший запас финансовой прочности и попросту перекладывает деньги из одной, ставшей менее доходной или менее надежной, «корзины» в другую.

По-прежнему достаточно велик круг инвесторов, рассчитывающих заработать на росте цены по мере возведения дома: как правило, на старте продаж квартир в перспективных проектах выстраивается целая очередь покупателей. По словам одного частного инвестора, в 2015 году ему удалось выйти на уровень доходности в 80 процентов годовых. Конечно, подобный результат вряд ли доступен покупателям без опыта инвестирования в недвижимость, однако это наглядное доказательство прибыльности перепродажи объектов, купленных на этапе котлована у надежных застройщиков.

Как я уже сказал, самые востребованные в Московском регионе сегменты — это новостройки эконом- и комфорт-классов. Однокомнатные квартиры снова стали популярны в качестве так называемого стартового жилья; покупатели готовы рассматривать и студии, если у объекта выгодная цена и хорошая локация. Также востребованы двух- и трехкомнатные квартиры функциональной планировки, так называемые евродвушки и евротрешки, где столовые и кухни объединены в едином пространстве.

— Как себя чувствует рынок новостроек в режиме жесткой конкуренции?

— Любая конкуренция среди продавцов — это плюс для покупателей. Застройщики более разумно и взвешенно подходят к проектам уже на стадии проектирования — исчезают безумных размеров площади, неудобные планировки; появляется гибкость в ценовой политике, рассрочки, бонусы. И, безусловно, в конкурентной борьбе побеждают сильнейшие.

Главное для покупателя — не впасть в эйфорию и не гнаться за дешевизной, сказочными скидками, а помнить о бесплатном сыре в мышеловке. Несмотря на большой выбор предложений, экономические сложности в стране и общую низкую платежеспособность граждан, квартиры в новостройках по-прежнему покупают, и даже на треть активнее, чем в прошлом году. Об этом свидетельствуют данные Росреестра по количеству зарегистрированных договоров долевого участия в Москве.

— Что вы можете посоветовать покупателям — брать квартиру на первичном рынке сейчас или еще подождать снижения цен?

— Все зависит от конкретного случая, но ждать какого-то невиданного ценопада не приходится, иначе у застройщика «экономика не бьется». Ведь конечная цель любого покупателя жилья в новостройке — не заключить договор по фантастически низкой цене, а получить ключи от построенной в срок квартиры заявленного качества. Покупайте сейчас, но с умом, есть сомнения — доверьтесь профессионалам. Цены уже достигли минимальных отметок, поскольку затраты застройщиков достаточно велики, и никто не будет продавать себе в убыток. Кроме того, эффективность и перспективность других инвестиционных инструментов весьма спорны: ставки по депозитам снижаются, банки продолжают лишать лицензий, вложения в зарубежную недвижимость на фоне происходящих в мире событий уже не кажутся особенно привлекательными. Замечу, что в докризисный период инвестирование в иностранную недвижимость оттягивало солидную часть потенциальных покупателей со свободными деньгами. А если ставки по ипотеке снизятся еще на 1–2 процента, то приток покупателей на первичном рынке жилья возрастет, поэтому с приобретением качественного жилья в новостройке лучше не затягивать.

— Есть ли опасность, что количество предложений на первичном рынке серьезно превысит спрос, и продажи упадут или вообще замрут?

— Прежде чем выходить с проектом на площадку, строительные компании производят четкие экономические расчеты. Кризисная ситуация в стране возникла не вчера, уже минимум два года все рынки страны периодически испытывают турбулентность. Поэтому любой бизнесмен в первую очередь старается уменьшить для себя ее разрушающее воздействие и сохранить бизнес. У надежных застройщиков все, что начато, достраивается, но с новыми проектами многие решили повременить. Немалое число проектов, которые сейчас стартуют, просто не может быть законсервировано — по тем или иным причинам. Думаю, что количество предложений нового жилья в ближайшее время вряд ли дойдет до зашкаливающего уровня, хотя в некоторых районах Подмосковья рынок серьезно «перегрет». И чем дальше от Москвы, тем больше там появляется компаний-дилетантов, решивших поиграть в строителей.

Характеризуя рынок в целом, повторюсь, спрос есть, в особенности отложенный — потребность в собственном жилье и улучшении жилищных условий у населения остается высокой, и при улучшении макроэкономических факторов динамика продаж, безусловно, будет расти.

— Можете сделать прогноз, что ожидает отечественный рынок новостроек в ближайшем будущем?

— Ответ на этот вопрос во многом зависит от того, в какую сторону «качнется» ситуация у нас в стране и даже в мире. По моим личным ощущениям, сейчас в России обстановка во многом более стабильна, чем в большинстве так называемых благополучных стран Европы. Кризис учит нас мудрости, заставляет искать и, надеюсь, находить правильные решения. Рынок новостроек уже стал более качественным в плане предоставления сервисных услуг, более адаптированным к потребностям покупателей.

Застройщики пытаются найти золотую середину и предложить действительно интересные продукты. Выросло новое поколение покупателей — более рациональное и прагматичное, более образованное и динамичное, с другими понятиями о комфорте и роскоши. Уходит спрос на лишние метры площади, остались в старых анекдотах золотые унитазы, появились новые стандарты качества. И предложения застройщиков, хорошо представляющих социально-демографический портрет своей целевой аудитории, всегда будут востребованы. В перспективе соотношение предложения и спроса будет выравниваться на фоне уменьшения числа или заморозки новых проектов. А для поддержания спроса на ипотеку ведущие банки, понижая ставки по депозитам, будут двигаться в сторону повышения доступности кредитов, что, собственно, уже и происходит.