«Договор – дороже денег»

Почему арендаторы и арендодатели подписывают договор найма? Какие бумаги имеют силу при судебном разбирательстве? Что обязательно должно быть прописано в договоре? С этими и другими вопросами мы обратились к Оксане Поляковой, заместителю директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость:

— «Снять квартиру» и «арендовать квартиру» — в понимании обывателя это аналогичные понятия. А для юристов договор найма и договор аренды — разные вещи?

— И для юристов, и для сторон сделки важна суть документа. Договор найма заключается между физическими лицами — в этом соглашении собственник именуется наймодателем, а квартирант — нанимателем.

Юридическое лицо (то есть организация) не может получить жилое помещение в пользование или временное владение по договору найма: в этом случае заключается договор аренды (или иное соглашение), а его стороны фигурируют как арендатор и арендодатель. Организация-арендатор обязана использовать жилое помещение только для проживания граждан, например, фирма арендует квартиру для заселения своего иногороднего или иностранного сотрудника.

Как и договор найма, договор аренды заключается в простой письменной форме, но если срок аренды составляет 1 год и более, договор подлежит обязательной государственной регистрации.

— Зачем вообще обычным людям — физлицам — нужны письменные соглашения? Можно ведь и на словах договориться, если человек, скажем, солидный или, тем более, знакомый?

— Никакие устные договоренности между сторонами сделки найма жилья юридической силы не имеют. Только документы — договор найма жилого помещения, заверенный подписями нанимателя и наймодателя с указанием их паспортных данных, расписки в получении оплаты, выполнении других обязательств сторон и т. д. — могут быть приняты к рассмотрению при судебном разбирательстве.

При этом, согласно статистике, в 60% случаев наниматели и наймодатели не проявляют интереса к заполнению бланков для фиксации появившихся дополнительных договоренностей, составлению расписок в получении арендной платы и т. п. Практика показывает: чаще проблемы с дисциплиной и своевременными выплатами возникают, когда квартирантами становятся друзья, родственники, все, кого можно отнести в категорию нанимателей «по знакомству».

— А если нет никакого криминала, невыплат или нанесения ущерба, какая неприятность может приключиться с нанимателем и наймодателем?

— В качестве примера можно привести обращение за консультацией — письмо в Пресс-центр нашей компании:
«Я сдавал квартиру. Недавно получил письмо на имя бывшего жильца о задолженности по оплате услуг „Кабельное телевидение“ и „Доступ к сети Интернет“ от Омских кабельных сетей больше чем на 7 тысяч рублей. Сдавал квартиру этому человеку на 3 месяца, без заключения договора. Несу ли я ответственность, как хозяин квартиры, по данному договору? И если несу, какие мне необходимо предпринять действия для урегулирования данного вопроса?»

Теперь прокомментирую: в случае если не заключался письменный договор найма, с точки зрения закона квартира в аренду не сдавалась, а у собственника и квартиранта нет никаких взаимных обязательств по исполнению условий соглашения. При этом именно собственник в сложных условиях оказывается, что называется, крайним.

Однако если между квартирантом и «Омскими кабельными сетями» был подписан договор о предоставлении услуг, сумма задолженности должна взыскиваться с него, и претензии следует предъявлять непосредственно ему. То есть неплательщика нужно разыскивать по адресу его регистрации. Частности должны быть прописаны в договоре с «Омскими кабельными сетями».
В принципе, при сдаче квартиры в аренду, помимо составления и подписания договора найма, следует брать определенную сумму в качестве страхового депозита.

— Какие пункты обязательны для договора найма?

— Наименование передаваемого внаем жилого помещения, его характеристики и точный адрес. Точные данные нанимателя и наймодателя — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства. Данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя.
Размер арендной платы, порядок и сроки расчетов. Срок действия договора найма — в случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключенным на 5 лет. Данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем. Подписи нанимателя и наймодателя.
При условии соблюдения вышеуказанных условий договор найма вступает в законную силу с момента его подписания сторонами.

При этом есть не менее важные условия этого документа, такие как: порядок и основания досрочного расторжения договора, права и обязанности сторон, штрафные санкции для нанимателя и для наймодателя, порядок урегулирования споров и т. д.

— Если договор составляют не участники сделки, и если это не взятый в интернете первый попавшийся шаблон, а предложенный риэлтором документ, — нужно ли его вообще внимательно читать?

— Думаю, для всех должно быть правилом, что вслепую никогда и ничего подписывать не следует. В большинстве случаев риэлторская компания или частный маклер выступают только как посредники, их интересы заканчиваются на получении комиссионных за услуги. И если в договоре найма не были учтены какие-то пункты, это становится проблемой только для сторон сделки — нанимателя и наймодателя.

Однако бывает и по-другому — когда агентство недвижимости заинтересовано в продолжительном сотрудничестве со своими клиентами, и для него важное значение имеет поддержание собственного высокого статуса и репутации. Например, ИНКОМ-Недвижимость проводит сопровождение клиентов в течение всего срока действия договора найма: специалисты оказывают содействие в урегулировании разного рода конфликтов, проводят консультирование, в том числе и по юридическим вопросам, иными словами, участники сделки не остаются наедине со своими вопросами и проблемами, они всегда могут рассчитывать на профессиональную помощь.

Именно благодаря большому опыту (компания более 25 лет на рынке) нам известны все «камни преткновения» при найме жилья, поэтому в договорах ИНКОМ-Недвижимость учтены абсолютно все пункты и прописаны все условия.