30% арендаторов комнат в коммуналках старой Москвы – вахтовики, 5% – собственники столичных квартир

Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость провели исследование рынка комнат в столичных коммунальных квартирах: за последние 4 года доля таких лотов в составе предложения менялась в диапазоне от 16% до 20%, в структуре спроса они занимали от 13% до 18%. Стоимость найма комнаты в старых границах Москвы варьируется от 10 тыс. рублей до 40 тыс. рублей в месяц — эксперты привели примеры с описаниями объектов из базы данных ИНКОМ-Недвижимость. Среди арендаторов комнат 30% приходится на иногородних и иностранцев, работающих в Москве вахтовым методом, по 20% составляют приезжающие на целевые разовые заработки и те, кто находится на старте карьеры и планирует осесть в столице, 15% — студенты, 10% — жители дальнего Подмосковья, которые трудятся в Москве, 5% нанимателей комнат в коммуналках — москвичи, сдающие свои квартиры для поправки бюджета.

По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время 19% от общего объема предложения в Москве приходится на комнаты: этот показатель более чем в 2 раза ниже численности «однушек» — их 41%, и на 8 п. п. уступает количеству 2-комнатных квартир в экспозиции; лишь многокомнатных лотов на московском рынке аренды меньше — всего 13%.

Количество комнат: предложение

Характер спроса практически идентичен предложению: в его составе комнаты занимают не менее 18%, 1-комнатные квартиры — 40%, «двушки» — 28%, многокомнатные объекты — 14%. Востребованность комнат на протяжении года была практически стабильной, а по сравнению с данными аналогичного периода в 2015 и 2016 гг. выросла на 4 и 5 п. п. соответственно. Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость поясняет: «Комнаты пользуются устойчивым спросом у нанимателей — низкобюджетные объекты ликвидны всегда, и особенно в периоды экономической нестабильности».

Количество комнат: спрос

Кто арендует комнаты в столичных коммунальных квартирах
15% от общего объема нанимателей комнат в коммуналках составляют студенты — преимущественно из регионов РФ, иностранные учащиеся стараются арендовать целую квартиру в складчину, чтобы жить «со своими».

«Две трети студентов, снимающих комнаты, проживают на одной жилплощади с хозяевами: в 7 случаях из 10 инициаторами такого найма являются родители — чтобы в квартире был взрослый благонадежный хозяин, который присмотрит за их чадом. Примерно треть студентов-нанимателей комнат не желает жить „под надзором“, они ищут жилплощадь, что сдается покомнатно, и в которой все соседи имеют равные права. К тому же многие арендодатели безразлично относятся к количеству проживающих — можно поселиться вместе с другом или подругой, и расходы сократятся вдвое», — объясняет Оксана Полякова.

10% съемщиков комнат — жители дальнего Подмосковья (около 100–150 км от Москвы), работающие в столице: чтобы не тратить время на дорогу домой и обратно, они находят низкобюджетные варианты найма.

30% приходится на иногородних и иностранных арендаторов, которые работают в Москве вахтовым методом.

20% составляют приезжающие в столицу исключительно на целевые заработки — они остаются до тех пор, пока не будет решена их конкретная финансовая задача. «Чаще представители данной категории объединяются и арендуют многокомнатную квартиру в складчину — такой вариант более экономичен, кроме того, делить квартиру с чужими соседями для них нежелательно, — комментирует Оксана Полякова.

Не менее 20% нанимателей комнат в коммуналках рассматривают этот вариант как стартовый — они намерены сделать карьеру, купить квартиру и осесть в столице. Возраст приезжающих в Москву на работу — как правило, в диапазоне от 20 до 35 лет, обычно без детей.

Не более 5% арендаторов комнат в коммуналках — москвичи, одновременно сдающие свои квартиры для поправки бюджета.

Комнаты в аренду: ценовые ориентиры
«Стоимость найма комнаты в старых границах Москвы варьируется от 10 тыс. рублей до 40 тыс. рублей в месяц. Конечно, самые высокобюджетные лоты расположены в престижных локациях, например, в центре города. Однако такие варианты нельзя назвать многочисленными: по данным нашей компании, на ЦАО приходится примерно 5–6% от общего объема предложения комнат в столице, — уточняет Оксана Полякова. — Предоставление арендаторам помещений в статусных квартирах в элитных домах центра города — явление скорее редкое, например, в нашей практике было всего несколько случаев, когда одинокие пожилые люди сдавали постояльцам одну из комнат в своих некогда роскошных квартирах. Жилье обветшало, а хозяевам нужны были не только и, может, не столько деньги, сколько общение.

Если квартира относится к высшему ценовому сегменту, в ней выполнен авторский ремонт, она укомплектована дорогостоящей мебелью и техникой, собственники не сдают ее одновременно нескольким арендаторам. Даже если бы такое случилось, найм высокобюджетной комнаты обычно не пользуется спросом, ведь за эти деньги можно арендовать хорошее отдельное жилье.

Косвенно к „элитным коммуналкам“ можно отнести квартиры, которые иногородние и иностранные фирмы арендуют для своих представителей в Москве. Часто это 2-, 3- или многокомнатные объекты с возможностью размещения сразу нескольких коллег. Как правило, выбор локации напрямую связан с месторасположением офиса компании, но командированные иностранцы иногда предпочитают знаменитые улицы центра Москвы».

Рассмотрим, как вариативно предложение аренды комнат в старых границах Москвы
в зависимости от стоимости.

Ставка найма 10 тыс. рублей: за такую сумму можно найти комнату в ЮАО или ЮВАО. Например, изолированная комната в 3-комнатной квартире (общая площадь — 67 кв. м, комната — 12 кв. м, кухня — 8 кв. м) на 14-м этаже 16-этажного дома на Донецкой улице, в 10 минутах транспортом от станции метро «Марьино». В наличии вся необходимая мебель и бытовая техника. Комната рассчитана на одного человека или семейную пару.

С арендной ставкой 15 тыс. рублей сдаются комнаты недалеко от станции метро, и даже в пешей доступности, например, в ЮЗАО, ЮАО, ЮВАО, ВАО. Например, комната в 2-комнатной квартире (общая площадь — 48 кв. м, комната — 12 кв. м, кухня — 6 кв. м, санузел раздельный) на 4-м этаже 9-этажного дома на Голубинской улице, в 10 минутах ходьбы от станции метро «Ясенево». Комната с балконом, имеются шкаф-купе и раскладной диван. Вторую комнату занимает хозяйка квартиры, предложение найма — только для женщины.

За 20 тыс. рублей в месяц можно найти варианты комнат в престижных локациях ЗАО, ЮЗАО, СЗАО и даже в центре города. Например, комната в 3-комнатной квартире (общая площадь — 73 кв. м, комната — 16 кв. м, кухня — 12 кв. м, санузел раздельный) на 7-м этаже 17-этажного дома на улице Раменки, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Проспект Вернадского». На кухне — встроенный гарнитур с полным набором необходимой бытовой техники. В комнате выполнен качественный ремонт, установлены стеклопакеты, имеется все для комфортного проживания, обстановка современная.

Арендная ставка от 25 тыс. рублей до 40 тыс. рублей: в таком диапазоне цен предлагаются качественные лоты с большой площадью, в центральных районах города. Например, изолированная комната в 3-комнатной коммунальной квартире (общая площадь — 60 кв. м, комната — 27 кв. м, кухня — 10 кв. м, санузел раздельный) с арендной ставкой 30 тыс. рублей. Жилье расположено на 3-м этаже 5-этажного «сталинского» дома на Пятницкой улице, в 3 минутах ходьбы от станции метро «Новокузнецкая». Внушительные габариты комнаты позволили провести выгодное зонирование пространства на две части, жилплощадь ухожена и меблирована, есть новый холодильник, работает кондиционер, установлены стеклопакеты.