Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость изучили состав владельцев столичного жилья, сдающих свои объекты дистанционно. Часть из них не имеет московской регистрации и проживает в родных городах. 33% из этой категории получили квартиры в Москве по наследству, 67% приобрели недвижимость с прицелом на будущее. Эксперты компании дали объяснение годовому (по состоянию на март) увеличению доли таких наймодателей с 4% до 7% в общем объеме арендного предложения и перечислили предпосылки для дальнейшего роста их численности.
Исследование явления удаленной сдачи внаем столичных квартир выявило другую категорию собственников — это москвичи, временно или навсегда покидающие свой город: в марте 2019-го они занимают 32% в общем составе против 28% годом ранее. В ИНКОМ-Недвижимость назвали ключевые социальные тренды, влияющие на данный процесс, — это, в частности, стремление эмигрировать из страны, развитие дезурбанизации и материальная неустроенность в мегаполисе. Также аналитики компании типизировали основные подгруппы рассматриваемой категории арендодателей, наиболее многочисленная — пенсионеры, их 35%.
Кроме того, эксперты ИНКОМ-Недвижимость проанализировали структуру предложения старомосковского жилья, сдаваемого владельцами дистанционно: закономерно преобладают лоты эконом- и комфорт-классов — их сдают 78% регионалов и 65% москвичей, участвовавших в исследовании. Однако есть и элитные объекты: на них приходится 3% и 9% соответственно.
В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость провели исследование состава предложения на рынке найма жилья в старых границах Москвы, в ходе которого было установлено: 7% объектов предоставляются внаем собственниками, не имеющими столичной регистрации и живущими в регионах РФ, 32% — москвичами, постоянно или временно проживающими в других городах и странах.
Арендодатели без московской «прописки»
В группе иногородних наймодателей московского жилья 33% сдают квартиры, полученные по наследству. Две трети — 67% — приобретали жилплощадь в столице для детей, планирующих обучение в вузах Москвы, или для собственного проживания в перспективе, кто-то изначально намеревался вложить свободные средства в недвижимость и сдавать ее внаем.
«Многие региональные арендодатели покупали жилье с помощью ипотеки — они продолжают проживать в своих городах, а доход от найма способствует погашению кредита, — отмечает Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. — За год (по состоянию на март) общая доля столичных квартир, выставляемых на рынок владельцами-немосквичами, выросла на 3 п. п. — с 4% до 7%».
Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, 78% старомосковских арендных квартир, находящихся в собственности регионалов, принадлежат к ценовым сегментам «эконом» и «комфорт», 19% — жилье бизнес-класса и 3% — премиальные лоты.
«Мы видим предпосылки к сохранению и, возможно, дальнейшему увеличению объема предложения найма жилья в Москве иногородними арендодателями. Во-первых, многие квартиры, которые покупались в столице для детей-студентов или для себя, со временем пустеют: например, выучившиеся молодые специалисты переезжают, а люди в солидном возрасте понимают, что им некомфортно жить в мегаполисе, — и московское жилье сдается для получения дохода.
Во-вторых, в 2018 году регионалами было совершено значительное число покупок в рамках общего повышенного спроса на столичную недвижимость, часть приобретенных квартир традиционно переходит на рынок аренды — это объясняет годовой прирост предложения рассматриваемой категории. Стоимость жизни в периферийном городе ниже, чем в Москве, и часто выгоднее оставаться в родных пенатах, получая прибыль от сдачи внаем столичного жилья. Так что в ближайшие годы можно ждать пополнение арендной экспозиции в Москве в ее прежних границах объектами от иногородних собственников», — прогнозирует Оксана Полякова.
Москвичи оставляют город
На рынке найма объем предложения от москвичей, временно или навсегда уезжающих из города, увеличился за год (по состоянию на март) на 4 п. п. — с 28% до 32% от совокупной экспозиции.
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость выделяют три основные тенденции, оказывающие влияние на рост числа горожан, покидающих столицу и сдающих свои квартиры.
Оксана Полякова перечисляет: «Первый тренд — это стремление получить образование, работать и строить карьеру за рубежом. В частности, по данным опроса „Левада-Центра“, каждый пятый москвич готов эмигрировать из России.
Второй — развитие процесса дезурбанизации, т. е. миграции из мегаполиса за город, в сельскую местность или маленький городок. Плохая экология, пробки, дороговизна товаров и услуг, усиление социальной напряженности снижают уровень комфорта проживания в агломерации. В перспективе есть риск, что Москва будет перенаселена настолько, что начнет „переливаться через край“.
Третий тренд — увеличение численности материально неустроенных горожан. Нужда заставляет искать способы заработка, в том числе и за счет сдачи жилплощади внаем — люди вынужденно уезжают жить на дачи, к родным и друзьям в другие города и сдают свое единственное жилье в столице».
В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость распределили наймодателей из рассматриваемой категории на следующие подгруппы:
— 5% — получающие образование за рубежом, решающие впоследствии остаться там, чтобы строить карьеру;
— 17% — работники, ищущие в других странах перспективные предложения и высокий заработок, лучшие условия жизни для семьи;
— 19% — горожане, уезжающие из Москвы по семейным обстоятельствам;
— 24% — граждане, выезжающие в глубинку строить фермерский бизнес, открывать на периферии свои предприятия или работать по контракту; некоторые — в поисках заработка, который в совокупности с доходом от аренды столичной квартиры способен обеспечить достойный уровень жизни в провинции;
— 35% — пенсионеры, перебирающиеся к родственникам, на дачу, в деревню или маленький город.
Анализ структуры экспозиции столичного жилья, сдаваемого москвичами в удаленном доступе, показал: 65% лотов относится к масс-маркету (эконом- и комфорт-классам), 26% — к сегменту «бизнес», 9% представлены элитными объектами.
