В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировали изменения поведенческих моделей арендодателей в связи с трансформацией столичного рынка найма в пятилетней ретроспективе. В частности, массовый уход нанимателей с рынка в 2014 году спровоцировал панику среди собственников жилья, но даже в условиях высочайшей конкуренции и риска простоя квартир владельцы указывали в рекламных объявлениях докризисные цены, регулируя арендную стоимость скидками. По окончании периода депрессии в 2016-м вследствие роста спроса дисконтная политика московских наймодателей изменилась: скидки заметно сократились, а в наиболее экономичном сегменте перестали рассматриваться совсем. Постепенно рынок реанимировался, и по настоящее время серьезные потрясения на нем не зафиксированы.
Летом 2019 года специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают: желая индексировать падение доходности аренды в условиях инфляции, собственники столичного жилья нацелены на повышение ставок найма на 7–10%. Однако удорожание способно спровоцировать потерю части целевой аудитории: сегодняшние арендаторы не готовы платить по завышенным тарифам и будут игнорировать переоцененное жилье; как следствие — активность сохранится только в наиболее низкобюджетном сегменте, прогнозируют эксперты компании.
В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость также констатируют рост ответственности московских наймодателей в отношении документального оформления сделок: в 2015 году 30% владельцев жилья считали договор найма необязательным, тогда как сегодня — не более 14%. Эксперты компании утверждают, что переменам способствовал, в том числе, негативный опыт, накопленный за период нестабильности рынка.
С начала кризиса 2014-го в сегменте найма столичных квартир происходили заметные трансформации, оказавшие влияние на поведенческие модели арендодателей. Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость выделяют в данном процессе два характерных периода изменений. Первый начался осенью 2014 года с массового оттока квартирантов: 35% договоров найма были расторгнуты досрочно (для сравнения: на сегодняшнем рынке этот показатель не превышает 5%). В результате — паника и резко обострившаяся конкуренция среди арендодателей. Несмотря на угрозу тотального простоя своих объектов, собственники не желали снижать цены и указывали в объявлениях докризисные арендные ставки. Изменения стоимости на падающем рынке фактически происходили путем предоставления скидок и смягчения условий оплаты аренды. Вплоть до осени 2015-го наниматели могли гарантированно получить дисконт в 10–15%, в высоких ценовых сегментах скидки доходили до 30%.
К 2016 году период депрессии завершился — арендаторы стали возвращаться в столицу, а владельцы жилья адаптировались к новым условиям. Ситуация на рынке стабилизировалась, и предоставление преференций при найме стало не таким очевидным. Например, арендодатели ликвидных квартир экономкласса уже не рассматривали возможность торга и дисконта. Для жилья категорий «комфорт» и «бизнес» цена могла быть снижена не более чем на 10%, элитные объекты сдавались со скидкой около 20%.
2016-й ознаменовался формированием нового этапа в развитии московского рынка аренды, в течение которого значимых изменений в дисконтной политике и ценообразовании не происходило, востребованность экономичных лотов продолжала повышаться, и со временем спрос на них восстановился до стандартных показателей; кроме того, вернулся сезонный рост активности нанимателей. В целом можно сказать, что к концу 2016 года сегмент аренды практически реанимировался, и с тех пор на нем не наблюдается серьезных потрясений.
Как наймодатели борются с инфляцией
Летом 2019 года специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость отмечают попытки собственников жилья пересмотреть систему ценообразования, сложившуюся в последнее время, и повысить ставки найма — в среднем на 7–10%, в качестве индексации снижающихся доходов на фоне инфляции, удорожания товаров и услуг.
Намерение увеличить арендную стоимость стимулируется также развитием транспортной инфраструктуры в городе — открытием МЦК, а также новых станций метро. Все больше объектов найма попадает в зону пешей доступности «беспробочных» видов транспорта; ликвидность такого предложения растет, и арендодатели стремятся позиционировать его как более комфортное и дорогостоящее. Однако удорожание уместно лишь в размере суммы, которая ранее вычиталась из арендной ставки за удаленность объекта от метро: необходимость добираться до него наземным транспортом снижает стоимость найма на 5–20% в зависимости от расстояния (5-20 минут езды).
Также нередки случаи, когда в летнее время собственники жилья медлят со сдачей объектов долгосрочного найма, дожидаясь высокого осеннего сезона — активизации арендаторов и повышения цен. При этом из их поля зрения уходит тот факт, что при сезонном росте спроса стоимость найма в целом по рынку остается стабильной. Осенью могут подорожать лишь самые ходовые лоты — низкобюджетные, и не более чем на 5% (для сравнения: в докризисный период ставки аренды жилья в активный сезон увеличивались на 10–15%).
«Замечу, что чрезмерное завышение стоимости найма или ожидание сезонного роста цен провоцируют потерю части целевой аудитории и простой квартиры. Нехитрый расчет демонстрирует: при арендной ставке 20 тыс. рублей (минимальной в старых границах Москвы) осеннее подорожание способно увеличить ежемесячный платеж на 1 тыс. рублей. В случае простоя объекта в течение трех месяцев владелец теряет 60 тыс. рублей и более — с учетом коммунальных платежей.
В случае попыток взвинтить стоимость аренды жилья часть собственников рискует остаться без квартирантов — люди будут снимать только самое низкобюджетное, многие готовы поступиться комфортом, но не платить по завышенным расценкам. Бюджетные предложения расходятся быстро, однако экспозиция постоянно пополняется и дефицита на столичном рынке найма не предвидится.
Если же тенденция к подорожанию не будет переломлена, аренде жилья эконом+ и комфорт-классов грозит упадок», — прогнозирует заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как арендодатели оценили договор найма
Эксперты ИНКОМ-Недвижимость также наблюдают рост ответственности наймодателей в отношении документального оформления сделок: в 2015 году почти треть собственников считала договор найма необязательным, при этом сегодня — не более 14%. Переменам способствовал, в том числе, негативный опыт, накопленный за период нестабильности рынка.
«В конце 2014 года — начале 2015-го под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был весьма либеральный — радовались любому жильцу и старались „не спугнуть“, — вспоминает Оксана Полякова. — В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».
