Что ждет рынок новостроек в 2020: задержки вывода проектов на 3-6 месяцев, сокращение числа девелоперов на 20%, а также рост объема жилья с отделкой

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассказали, какие тенденции будут актуальны для первичного рынка Московского региона в наступившем году. Так, одной из главных задач для многих девелоперов станет своевременное получение проектного финансирования: уже сейчас некоторые игроки рынка испытывают с этим сложности. Как следствие, вывод около 15% проектов в Москве и до 30% ЖК в области может быть перенесен на срок до полугода, а то и больше. При этом число застройщиков продолжит сокращаться: в зоне повышенного риска находится каждый пятый игрок. Те, кто чувствует в себе силы для борьбы за клиента, станут увеличивать объем жилья с отделкой: за год доля такого предложения может вырасти на 15 п.п., до 60%. Из-за повышения себестоимости строительства возможен подъем цен на квартиры в рамках 10–15%, однако надежды возлагаются на ипотеку: при условии дальнейшего снижения ставок спрос на новостройки может увеличиться в диапазоне до 20%. Впрочем, низкая платежеспособность и развитие транспортной системы Подмосковья способны переманить четверть клиентов за черту столицы.

По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, главный вызов, с которым игрокам рынка новостроек придется столкнуться в 2020 году, — это своевременное получение проектного финансирования. «В банках еще не до конца отлажена работа по быстрому одобрению таких кредитов, — говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — Известны случаи, когда сроки рассмотрения заявки превышали семь месяцев. Правда, в Москве, где сосредоточена основная часть крупных застройщиков, с проектным финансированием дела обстоят не так плохо. Однако из-за изменений финансовой модели даже у игроков столичного региона вывод порядка 15% проектов откладывается на 3–6 месяцев, т. е., как минимум, на второй-третий квартал нынешнего года. Более серьезные проблемы испытывают девелоперы в Подмосковье, где до 30% ЖК могут не выйти в срок».

По тем же причинам весьма вероятно дальнейшее сокращение числа застройщиков. После того, как в 2019-м рынок покинуло около трети игроков, в наступившем году отрасль может не досчитаться еще до 20% девелоперов.

Как полагают эксперты компании, в борьбе за клиента застройщики начнут наращивать объем предлагаемого жилья с отделкой и даже с меблировкой. «Сейчас доля проектов с отделкой, включая white box, составляет около 45%, а с мебелью предлагается лишь 5% лотов, — комментирует Валерий Кочетков. — При этом запрос на такие объекты ощутим. Я думаю, что в 2020-м эти цифры могут увеличиться до 60% и 15% соответственно».

Что касается ценовой политики, то из-за перехода на эскроу-счета и повышения себестоимости строительства цены на квартиры в новостройках могут вырасти в диапазоне до 10%, а в высоколиквидных проектах — на 15%. Такой подъем наиболее вероятен к моменту, когда доля ЖК, реализуемых по эскроу-счетам, составит не менее трети первичного рынка. В свою очередь, уровень скидок вряд ли превысит прошлогодние показатели и будет равен 3–5% в зависимости от локации и характеристик проекта.

В целом, перспектива роста цен и снижение ипотечных ставок могут привести к подъему спроса на 15–20% по отношению к прошлому году. По прогнозам специалистов компании, в 2020-м 26% покупателей приобретут квартиры-студии площадью до 25 кв. м, 40% клиентов купят традиционные «однушки» метражом до 38 «квадратов», 22% потребителей выберут двухкомнатное жилье площадью до 57 кв. м, а 12% — «трешку» со средним метражом 75 кв. м.

Если говорить о локациях, то развитие транспортной системы Подмосковья — в частности, Московских центральных диаметров (МЦД) — способно повысить спрос на областные проекты, расположенные в пешей доступности от станций МЦД, на 30%. В совокупности с низкой платежеспособностью населения и ростом цен это может привести к миграции покупателей из столицы в область в объеме до 25%.

Для адаптации к меняющимся реалиям рынка застройщики будут вынуждены искать новые антикризисные решения. «Думаю, в наступившем году мы можем увидеть внедрение дистанционного оформления договоров купли-продажи, а также развитие схемы приобретения жилья онлайн, — прогнозирует Валерий Кочетков. — Будет распространяться кастомизация проектов, когда клиент может выбрать желаемую отделку и меблировку из предоставленного ему набора опций. Помимо этого, вполне реально внедрение элементов „умного дома“ в ЖК, не относящихся к премиальному сегменту».