Доходность малогабаритных квартир при сдаче внаем в 1,4 раза выше, чем у типового жилья

По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, малогабаритные квартиры традиционно являются одной из самых востребованных категорий товара на рынке жилья. В текущих условиях общего кризиса в экономике и снижения платежеспособности населения эксперты отмечают инвестиционные преимущества этих объектов по сравнению с типовым жильем: доходность при сдаче внаем выше в 1,4 раза, срок окупаемости — ниже на такую же величину.

«Не менее половины сегодняшних покупателей малогабаритных квартир приобретают эти объекты в качестве так называемой долгосрочной инвестиции — с прицелом на их использование для сдачи внаем и извлечения стабильного дохода. Экономические трудности последнего времени заставили многих участников рынка жилья понизить планку своих ожиданий в соответствии со снизившимися доходами и неопределенностью материального положения в перспективе. Люди стремятся сократить свои расходы: в сегменте жилой недвижимости — в первую очередь на аренду, и в этом случае квартиры малой площади — один из наиболее предпочтительных вариантов. Кроме того, мы отмечаем определенный рост интереса к объектам данного формата со стороны покупателей, находящихся в острых жизненных ситуациях: требующих скорейшего разъезда, получения крупной суммы денег и т. д.», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена предложения современной типовой однокомнатной квартиры на московском вторичном рынке жилья составляет 7,2 млн рублей. При этом средняя стоимость найма столичных «однушек» — 30,4 тыс. рублей в месяц. Таким образом, уровень доходности данных объектов при сдаче внаем составит 5 % годовых, срок окупаемости — 19,7 лет.

Средняя стоимость предложения малогабаритной квартиры на вторичном рынке жилья — 4,3 млн рублей. По оценкам Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, сдать такую жилплощадь внаем можно в среднем за 25 тыс. рублей в месяц. Итого: прибыль собственника составит 6,9 % годовых, вложении окупятся за 14,3 года.

Вместе с тем, специалисты отмечают, что среди участников рынка жилья до сих пор нет однозначного понимания формата малогабаритных квартир. В ряде случаев таковыми считают, в том числе, квартиры в «хрущевках» и первых панельных девятиэтажных домах (например, серии II 18/9): общая площадь однокомнатных квартир в них начинается от 28,1 кв. м, двухкомнатных — от 41,1 кв. м, при этом в наличии обязательно имеется изолированная кухня общей площадью около 5 кв. м и санузел.

Однако большинство специалистов придерживается той точки зрения, что в настоящее время малогабаритные квартиры целесообразно разделять в зависимости от периода постройки дома: — объекты старого жилого фонда: общая площадь однокомнатных квартир — до 27 кв. м, площадь кухни — не более 4 кв. м (может не быть), площадь санузла — не более 2 кв. м (может не быть). Такие квартиры сосредоточены преимущественно в старых границах Москвы, составляют порядка 2 % в общем объеме предложения и распределяются по округам следующим образом:

ВАО	САО	ЮАО	СВАО	ЮВАО	ЗАО	ЮЗАО	ЦАО	СЗАО	ЗелАО
16,8%	13,5%	12,6%	11,1%	10,7%	10%	10%	7,7%	7,3%	0,3%

— объекты современного жилого фонда: общая площадь «однушек» — 30-33 кв. м, полноценный санузел. Такие квартиры характерны для рынка новостроек ближайшего и среднего Подмосковья, мало распространены в сегменте вторичного жилья, преимущественно имеют формат «студий».

Малогабаритные квартиры появились на российском рынке жилья на первых этапах его развития — еще в начале 1990-х гг. — и почти сразу стали пользоваться повышенным спросом в силу своей относительной дешевизны. В то время одной из самых многочисленных категорий покупателей этих объектов являлись люди из так называемой маргинальной среды, которые намеренно стремились ухудшить имеющиеся жилищные условия с целью получения значительной доплаты. «Буквально вал таких переселений прошел в 1995-1998 гг. При этом, как правило, малогабаритное жилье в Москве становилось для этих людей «транзитным». Далее следовал переезд с доплатой в ближнее Подмосковье, следом – в дальнее, потом мы уже теряли таких клиентов из виду», — вспоминает Михаил Куликов.

Значительное количество покупателей «малогабариток» до 2000-х гг. составляли также владельцы комнат в коммунальных квартирах, расположенных в периферийных районах столицы. В отличие от жильцов «коммуналок» в центре и ближайших к нему территориях, получавших при расселении полноценные отдельные квартиры в обжитых районах, они могли рассчитывать только на малогабаритную изолированную жилплощадь — однако и такой вариант был очень популярным и востребованным потенциальными покупателями.

Обе эти группы и сегодня присутствуют на рынке жилья, проявляя интерес, в том числе, к квартирам малых площадей. Однако наибольшую долю покупателей «малогабариток» в настоящее время составляют долгосрочные инвесторы-«рантье». Малогабаритное жилье для постоянного проживания (в основном — объекты современного жилого фонда) с готовностью приобретают одинокие молодые люди. А также (последнее время все чаще) — пенсионеры: им не важен маленький метраж жилплощади, зато принципиальное значение имеет сокращение расходов на коммунальные платежи и доплата за прежнее жилье, которую можно использовать для поддержания достойного уровня жизни.

Самой дешевой сегодня малогабаритной квартирой в Москве является «однушка» на 2-м этаже 5-этажного кирпичного дома гостиничного типа на бул. Генерала Карбышева (ст. м. «Октябрьское поле»). Общая площадь — 12 кв. м, жилая — 8 кв. м, кухня — 3 кв. м. Цена предложения: 2,9 млн рублей.

Самая дорогая «малогабаритка» в границах МКАД расположена на 4-м этаже 7-этажного кирпичного дома на ул. Новослободской (ст. м. «Савеловская»). Общая площадь — 22 кв. м, жилая — 11 кв. м, кухни нет, совмещенный с/у, есть балкон. Цена предложения: 8,4 млн рублей.