Эксперты: цены на квартиры в реновируемых домах Москвы варьируются от 4,2 до 25 млн рублей

Диапазон стоимости жилья в домах программы реновации Москвы варьируется от 4,2 до 25 млн рублей, порядка 60% покупателей надеются извлечь прибыль, а 40% приобретают такие квартиры для личного пользования. Об этом говорится в четверг в сообщении аналитического центра «Инком-Недвижимость».

«Самое дешевое предложение — „однушка“ площадью 19 кв. м, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО), на 2-м этаже 5-этажного панельного дома. К продаже она представлена по цене 4,2 млн рублей. Наиболее высокобюджетный лот — четрыехкомнатная квартира метражом 91 „квадрат“, которая находится в районе Мещанский (ЦАО), на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Покупателям она предлагается за 25 млн рублей», — говорится в сообщении.

Также в материале отмечается, что на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя стоимость предложения квартир в домах, запланированных к сносу, сейчас составляет 8,1 млн рублей. В то же время усредненный бюджет сделок с такими лотами равен 6,6 млн рублей, что на 18,5% меньше указанного выше значения.

«Средний бюджет сделок с квартирами в реновируемых хрущевках на 18,5% ниже, чем усредненная стоимость рассматриваемых объектов, заявляемая их собственниками [6,6 млн рублей против 8,1 млн рублей]. При этом ценник самого дорогостоящего лота в доме, предназначенном под снос, почти в шесть раз превышает стоимость предложения наиболее бюджетного объекта: 25 млн рублей против 4,2 млн рублей», — отмечается в сообщении.

Специалисты департамента отмечают, что чаще всего инвесторы выбирают наиболее бюджетные одно- и двухкомнатные лоты в тех локациях, которые программа реновации уже затронула, либо в районах, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе. Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности — фигурально выражаясь, они вкладывают средства в «светлое будущее». Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, — приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке. В большинстве случаев потребители из последней целевой группы — это семейные люди, уже с детьми, поэтому однокомнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот «трешки» они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.

Среди потребителей из обеих целевых групп есть желающие воспользоваться предложением властей и заплатить за получение квартиры большей площади. Причем в группе инвесторов такие покупатели встречаются чаще — их доля составляет 30%. Среди тех, кто приобретает недвижимость в реновируемой пятиэтажке для личного проживания, данный показатель не превышает 10%.

Кто покупает

«В департаменте вторичного рынка и аналитическом центре „Инком-Недвижимость“ исследовали мотивацию покупателей квартир в домах, попавших в программу реновации ветхого столичного жилья. Согласно наблюдениям специалистов компании, их можно разделить на две основные целевые группы. Первую образуют инвесторы, которые планируют выгодно реализовать новый объект, полученный взамен жилплощади в устаревшем жилищном фонде, чаще всего до сноса здания они сдают жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры намереваются выгодно реализовать ее — их доля составляет 60%. Ко второй группе относятся люди, приобретающие такие квартиры для личного проживания, на них приходятся еще 40% спроса», — говорится в сообщении.

При этом в компании подчеркивают, что инвестиции в недвижимость под снос содержат в себе как плюсы, — возможность извлечь прибыль на разнице стоимости квадратного метра, так и минусы — отсутствие общего плана реновации хрущевок по столице в целом, а также риски получения квартиры с пониженными потребительскими характеристиками.

Также в «Инком-Недвижимость» выяснили, что в рамках первой целевой группы, указанной выше, 30% намерены в будущем воспользоваться предложением властей и доплатить за расширение площади новой квартиры; во второй целевой группе численность таких покупателей меньше — 10%.

«Перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все за и против, так как привлекательность такой инвестиции кажется очевидной только на первый взгляд. Да, получив по программе реновации новую квартиру, ее собственник может рассчитывать на выгодную перепродажу — по цене, существенно превышающей стоимость приобретения. Речь здесь идет не только о том, что это будет жилье в новостройке с иными потребительскими характеристиками, но и об увеличении общей площади предоставляемых для переселенцев квартир за счет нежилых помещений [кухни, коридора]», — комментирует директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

По его словам, минусов у такой инвестиции тоже достаточно. Куликов отмечает, что еще не готов полностью поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы, поэтому сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, «остаются весьма туманными». Кроме того, вызывает вопросы качество предоставляемого жилья — так, некоторые из тех, кто уже переехал в новые дома, не удовлетворены планировкой, отделкой, шумоизоляцией и инсоляцией полученных ими квартир.

«Инвестирующие в сносимые пятиэтажки — это в массе своей непрофессионалы, люди, которые не зарабатывают на сделках с недвижимостью постоянно. С большой долей вероятности они вообще в первый раз выступают в роли инвесторов, решив попытать счастья и поставить на программу реновации. Если же взять всех инвесторов на вторичке старой Москвы за 100%, то доля тех, кто вкладывается в сносимые хрущевки, составляет 17% от общего их количества в сегменте. При этом показательно, что с момента объявления о новом этапе реновации (в начале 2017 года) их число возросло вдвое — с отметки в 8,5%», — сказал Куликов.