Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировали актуальные тенденции рынка найма экономичного жилья в старых границах Москвы, касающиеся арендодателей. В частности, выявили причины роста предложения арендных лотов и объяснили, почему в течение последних трех лет доля комнат в экспозиции колебалась от 12% до 19%, а численность собственников, пытавшихся самостоятельно провести сделку, снизилась с 45% до 20%. Эксперты также выяснили, в связи с чем возникает преимущественное количество — 60% — дисциплинарных конфликтов, и перечислили наиболее распространенные способы мошенничества, с которыми сталкиваются наймодатели.
В настоящее время на старомосковском рынке аренды жилья 70% объектов относится к категории «эконом». В целом экспонируется 44 644 лота всех сегментов, в числе которых 88% занимают квартиры и 12% — комнаты. За год общее предложение приросло на 27,5%, соотношение квартир и комнат осталось практически на том же уровне (в 2017-м 87% и 13% соответственно).
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, отмечает: «За период кризиса объем предложения комнат существенно менялся. Так, в 2015-м при общем низком спросе комнаты занимали 16% в составе экспозиции, год спустя — уже 19%: этот рост обусловлен возвращением на рынок арендаторов, заинтересованных в наиболее низкобюджетных вариантах, — многие собственники решились на то, чтобы сдавать комнаты в квартирах, где проживают сами. В последующие два года ситуация на рынке постепенно стабилизировалась; самое доступное предложение частично вымывалось, а количество наймодателей комнат увеличивалось не так активно, как число сдающих отдельные жилые площади. Сегодня экспозиция растет, в том числе, за счет тенденции перехода квартир со вторичного рынка в сегмент аренды. Основные причины — это волатильность валют и ипотека. Так, многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи ее внаем в условиях ослабления рубля. Кроме того, большинство квартир в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, и найти покупателя на жилье с обременением — весьма затруднительно. В целом же рост предложения аренды служит дополнительным свидетельством недостаточной социальной защищенности значительной прослойки населения — ведь для многих сдача жилья внаем является основным источником дохода».
Часть наймодателей обращается к наиболее экономичным методам поиска квартирантов, вроде написания и размещения объявлений на интернет-площадках, оповещения друзей и знакомых и т. д. Со временем эта группа становится все более малочисленной — по мере роста осведомленности участников рынка о том, что в агентствах недвижимости, располагающих собственной базой объектов, арендодатели могут обслуживаться бесплатно как обеспечивающие наполнение экспозиции.
Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 п. п.: осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, в 2017-м 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами, сегодня на таковых приходится не более 20%. В данной статистике речь идет о тех, кто впоследствии все-таки воспользовался услугами специализированных агентств.
Довольно часто непрофессиональное проведение сделки найма сопряжено с последующими проблемами и разбирательствами. Практика, в частности, показывает, что 60% конфликтов на почве нарушения дисциплины и сроков выплат арендной ставки возникают, когда квартиросъемщиками становятся близкие или знакомые, и нет грамотно составленного письменного соглашения с четко прописанными правами и обязанностями сторон.
Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, 35% арендодателей, самостоятельно осуществляющих поиск жильцов, сталкиваются с аферистами или недобросовестными нанимателями. «Наиболее распространенная уловка мошенников-арендаторов — неоплата, когда квартирант без предупреждения съезжает раньше установленного срока, не рассчитавшись с собственником, не заплатив по счетчикам, за телефонные переговоры, интернет. Бывает, что жильцы уносят с собой что-то из имущества владельца квартиры, — рассказывает Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. — Есть аферисты, которые из нанимателей незаконно переходят в статус наймодателей — сдают съемное жилье в субаренду по поддельным копиям документов о собственности. Поэтому тем, кто снимает жилплощадь, всегда следует игнорировать любые копии — только оригиналы: паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру».
Другая популярная сегодня мошенническая схема — представиться сотрудником крупной и уважаемой компании, таким образом дезориентируя жертву. Аферист звонит по частному объявлению о сдаче квартиры внаем (где указан телефон собственника) и предлагает услуги по оперативному и гарантированному подбору нанимателей. Условие — предоплата, которую следует выслать на определенный счет, ведь потребуется рекламировать объект, приезжать на показы жилплощади и т. д.
«Бывает, что объявления с завышенной ценой или просто неправильно составленные долгое время
остаются без внимания арендаторов — квартира простаивает, а ее владелец отчаивается.
И предложение о помощи якобы от известного риэлторского агентства для него очень кстати, человек
вносит предоплату, и на этом все — помощь не последует. В нашу компанию поступают звонки
от обманутых аферистами людей из разных российских городов — притом что мы работаем
исключительно в Московском регионе, — говорит Оксана Полякова, заместитель директора
Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. — Чтобы не пострадать от действий мошенников, использующих бренд ИНКОМ-Недвижимость, арендодателям следует учитывать: для них весь комплекс услуг нашей компании по найму предоставляется бесплатно».
