Гид по дачам: «домик в деревне» за 250 тыс. рублей, новая жизнь шести соток и нюансы ценообразования в сегменте дачного жилья

В разгар летнего сезона специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели ключевые характеристики самого традиционного формата на подмосковной «загородке» — дач — и выяснили главные факторы его ценообразования. Так, осуществить мечту о «домике в деревне» можно за 250 тыс. рублей, но если вы не согласны ездить за 100 км от Москвы, эта цифра возрастет минимум в два раза. Надо быть готовым к тому, что основная масса лотов переоценена на 30–40% и более: средняя цена дачи сейчас составляет 3,8 млн рублей. Наличие рядом леса или водоема может повысить стоимость домовладения на 10–15%, а негативное соседство, как свалка или магистральная ЛЭП, — снизить его на пятую часть. А еще большой участок не всегда является плюсом, а старый дом — минусом.

Ценник пригодной для проживания дачи в Подмосковье начинается примерно от 250 тыс. рублей — за такие деньги можно найти участок на расстоянии 100–150 км от МКАД с небольшим домом.

«Чаще всего самые бюджетные варианты — это щитовые домики в возрасте тридцати и более лет, с газом в баллонах и удобствами на улице, — рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Размеры таких участков не превышают 4–6 соток, иногда на них растут старые плодовые деревья, иногда — просто бурьян».

Средняя стоимость дачи на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья сегодня достигает 3,8 млн рублей, при этом у 80% объектов цены завышены на 30–40% и более. Покупатели же в основном стараются уложиться в бюджет до 1 млн рублей. И хотя это нелегко, найти дачу в таком ценовом диапазоне можно даже в радиусе 50 км от столицы. Традиционно север и запад считаются более престижными направлениями, чем юг и восток.

«Это разделение объясняется транспортной доступностью, инфраструктурой, экологией, наличием рек, лесов и т.д., — комментирует Дмитрий Таганов. — Территория нынешней Новой Москвы раньше тоже была востребованным дачным местом, однако сейчас она находится под прессингом строящихся многоэтажек. Как следствие — увеличение плотности населения, рост трафика, ухудшение экологической обстановки».

Впрочем, хотя локация и оказывает влияние на цену и спрос, она редко становится решающим фактором. Намного весомее такие аспекты, как площади дома и участка, их состояние, наличие коммуникаций. По данным специалистов ИНКОМ-Недвижимость, средний метраж дачного участка сегодня равен 10 соткам, дома — 105 кв. м.

«Несмотря на то, что чаще встречаются участки площадью 8–12 соток, традиционные „шесть соток“ по-прежнему здравствуют, — говорит Дмитрий Таганов. — Большой участок требует серьезного ухода, а современный покупатель смотрит на дачу скорее как на место отдыха, а не постоянных садовых работ. Пара деревьев или кустарников, цветник, место для мангала — этого вполне достаточно».

Самый дорогой материал для строительства дачи — кирпич, а если говорить о технологиях деревянного домостроения, то клееный брус. Наиболее доступный вариант — каркасный дом, эту технологию проще других вписать в бюджет до миллиона рублей.

«О влиянии возраста постройки на цену однозначно сказать нельзя, — считает Дмитрий Таганов. — Так, дореволюционный, но крепкий деревянный дом с коньками на крыше и резными наличниками может стоить намного дороже, чем современный. Аналогично — с хозяйственными пристройками, здесь многое зависит от их состояния. Если это обветшалый сарай, который придется сносить, он, конечно, пойдет в минус. А если новая баня — в хороший плюс».

Электричество сейчас имеется почти во всех СНТ, и его отсутствие способно серьезно снизить спрос на участок. Что касается водоснабжения, то на дачах чаще встречается так называемый летний водопровод, нередко на участках роют колодцы. Если колодца нет, а с водой случаются перебои, это может понизить цену лота на 50–70 тыс. рублей, что, по сути, является стоимостью бурения скважины. Удобства на улице и отсутствие септика — тоже минус 50 тыс. рублей. Самая редкая опция в дачных товариществах — это магистральный газ. В газифицированном поселке участок стоит на 200–300 тыс. дороже, а то и больше.

Важна и окружающая территория: если неподалеку от дачи находится большой лес или пригодный для купания водоем, ее цена может возрасти на 10–15%. Негативные факторы способны снизить стоимость дачи на 15–20%, в зависимости от конкретного случая. Например, наличие рядом ЛЭП уменьшает ее цену на 5–10%, свалки — на 10–20%.