По прогнозам специалистов профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, в текущем году на вторичном рынке жилья старой Москвы ожидается увеличение числа сделок как минимум на 20%. Этому будет способствовать активизация консервативных инвесторов, связанная с дальнейшим снижением ключевой ставки ЦБ и, как следствие, с уменьшением доходности банковских депозитов. В результате часть держателей крупных накоплений перейдет в разряд консервативных инвесторов, вкладывающих свои средства в покупку недвижимости. Ожидается, что на «вторичке» столицы доля таких покупателей, равная сейчас 7%, к концу года увеличится до 15%.
С другой стороны, вслед за снижением ключевого показателя ЦБ опустятся и ставки по ипотеке, чем воспользуются потенциальные покупатели-ипотечники, ранее откладывавшие выход на сделку. В ИНКОМ-Недвижимость уже зафиксировали постепенное увеличение доли ипотечных сделок во вторичном сегменте. Между тем, отмечают эксперты компании, рост спроса может привести к сильнейшему дефициту в наиболее востребованной категории вторичных объектов — бюджетных 1-комнатных квартир.
Консервативные инвесторы
В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в течение последних нескольких лет уровень активности консервативных инвесторов (т. е. людей, приобретающих жилье со сберегательными целями — для сохранения накоплений от девальвации) все время менялся, причем иногда кардинальным образом. Так, в 2015-2017 годах, когда цены на вторичную недвижимость постоянно снижались, в компании не было заключено ни одной инвестиционной сделки. Однако в 2018 году совокупность факторов привела к возвращению консервативных инвесторов. Среди них — окончание периода падения цен на жилье, снижение ставок по банковским вкладам, ослабление рубля и угрозы введения санкций в отношении крупнейших банков. Доля таких покупателей на «вторичке» увеличивалась порой быстрыми темпами: так, с сентября по ноябрь 2018-го она выросла с 12% до 20%.
Однако с наступлением 2019 года данный показатель начал уменьшаться, минимума он достиг осенью, когда на долю консервативных инвесторов приходилось лишь 5% покупателей. Сокращение их числа в первую очередь было связано с повышением ключевой ставки ЦБ (с декабря 2018-го по июнь 2019-го она держалась на уровне 7,75%) и, как следствие, увеличением популярности банковских депозитов. В 2020 году доля покупок с инвестиционными целями вновь начала расти, сейчас она составляет 7%.
Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «С середины 2019-го ключевой показатель ЦБ снижается уже в шестой раз, сейчас он равен 6%. И у игроков рынка недвижимости нет сомнений в том, что в течение нынешнего года ключевая ставка будет продолжать уменьшаться, а это нанесет существенный удар по уровню доходности банковских депозитов. В СМИ уже обсуждаются новости о снижении максимальной ставки по вкладам в десяти крупнейших банках, вплоть до рекордно низкого размера. И клиенты, которым нужно продлевать срок действия депозитов, а также потенциальные вкладчики сейчас испытывают чувство изумления — куда же делись высокие ставки по 10% годовых, которые были раньше? Более того, в некоторых банках проценты, предлагаемые по краткосрочным депозитам, превышают ставки по долгосрочным вложениям. В результате владельцы крупных накоплений начинают искать другие источники хранения средств, и в числе прочих обращают внимание на недвижимость, тем более что на вторичном рынке сейчас нет предпосылок к снижению цен. Поэтому мы предполагаем, что к концу 2020 года доля консервативных инвесторов на „вторичке“ столицы увеличится до 15%».
В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на решение инвесторов вложить свои средства в покупку квартиры влияет еще и ожидаемое ими повышение доходности арендного бизнеса. Так, согласно статистике специалистов Департамента аренды ИНКОМ-Недвижимость, по итогам 2019 года средняя арендная ставка 1-комнатных квартир в старой Москве выросла на 9%, 2-комнатных — на 15%. В 2020 году ожидается дальнейший постепенный рост средних ставок найма — до 5-7%. В ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют также подорожание коммерческой недвижимости, что привлечет инвесторов и в этот сегмент.
Снижение ставок по ипотеке
Еще один фактор, который в 2020-м приведет к росту числа сделок на вторичном рынке, — снижение ставок по жилищным кредитам (после их роста в прошлом году). Этот процесс стимулирует ипотечный спрос, заметно ослабленный к концу прошлого года. Так, по данным Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, на «вторичке» старой Москвы в ноябре 2019-го количество ипотечных сделок в годовом выражении снизилось на 34,3%, в декабре разрыв составлял 24,9%. В нынешнем январе отставание от января прошлого года по числу сделок с кредитом было равно 14,2%.
Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В условиях, когда власти называют нынешние ставки по ипотеке преступлением, ни у кого не возникает сомнений в их дальнейшем снижении. При этом, согласно нашим прогнозам, в наступившем году ипотечные ставки на вторичном рынке опустятся в среднем не более чем на 1 п. п. Потенциальные покупатели также понимают, что значительного уменьшения процентов по кредитам ждать не приходится, поэтому даже те из них, кто ранее откладывал покупку квартиры, начинают выходить на рынок.
В итоге увеличение активности как консервативных инвесторов, так и ипотечников приведет к росту числа сделок на „вторичке“ столицы в наступившем году как минимум на 20%».
Последствия: дефицит ликвидного предложения
Прямым результатом роста спроса на рынке вторичного жилья старой Москвы станет существенное сокращение объема ликвидного предложения, и так весьма немногочисленного. Самыми востребованными у покупателей вторичными объектами сейчас являются бюджетные 1-комнатные квартиры, именно эти лоты порой реализуются с превышением цены предложения и могут стать самым дефицитным товаром в сегменте.
