Итоги 2018-го на загородной «вторичке»: за год спрос снизился на 29%, самым популярным форматом стали коттеджи с 46% сделок, дачи на третьем месте

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги прошлого года на вторичной «загородке» Подмосковья. Так, предложение в сегменте сократилось на 28%, что объясняется в том числе снятием объектов с продажи. Средняя стоимость коттеджа уменьшилась на 37%, при этом 7 из 10 лотов на «вторичке» в целом по-прежнему выставлены по завышенной цене. Дачи хорошо продаются при условии наличия коммуникаций и стоимости до 1,5 млн руб. Суммарно доля клиентов, купивших вторичный объект с застройкой, выросла за год с 48% до 63%. По словам специалистов компании, это является позитивным сигналом для сегмента — даже несмотря на то, что общее число сделок в нем уменьшилось почти на треть.

В конце 2018 года на подмосковной загородной «вторичке» значилось 58 519 объектов — это на 28% меньше, чем было в декабре 2017-го. 47% экспозиции составили коттеджи, 38% — участки без подряда (УБП), 10% предложения было представлено дачами и 5% — блокированными домами (таунхаусами и дуплексами).

«Сокращение вторичного предложения во многом обусловлено тем, что собственники все чаще снимают свои объекты с продажи, — говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Эта тенденция проявилась в 2018 году довольно ярко. Очевидно, многие владельцы просто устали ждать покупателя, но кардинально снижать цену они тоже оказались не готовы».

Впрочем, директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов видит позитивные изменения в поведении продавцов: «Пропасть между желаниями собственников и возможностями покупателей постепенно уменьшается. И хотя разница между ценой предложения и рыночной стоимостью лота на „вторичке“ до сих пор может достигать 50% и выше, в целом продавцы более охотно идут на диалог. Их надежды на восстановление рынка тают, а недвижимость требует постоянных затрат: это налоги, которые с каждым годом растут, плата за обслуживание, если объект находится в организованном поселке, уход за домом и т.д. Число владельцев, для которых размер этих расходов становится критическим, увеличивается».

Данное наблюдение подтверждается цифрами: за год средняя цена коттеджа снизилась на 37%, до 8 млн руб., блокированного дома — на 31%, до 11 млн руб., УБП — на 15%, до 1,8 млн руб. Только усредненная стоимость дачи изменилась минимально: с 5,4 до 5,3 млн руб.

«Дачи остаются весьма популярным товаром на вторичном рынке, — комментирует Дмитрий Таганов. — Особым спросом пользуются дома из качественных материалов, в хорошем состоянии, с коммуникациями и стоимостью в пределах до 1,5 млн руб.».

Специалисты компании сходятся во мнении, что помимо завышенных цен, которые характеризуют около 70% лотов на «вторичке», серьезной проблемой сегмента является морально устаревшее предложение. Объекты с несовременной архитектурой или очень большими площадями составляют порядка 80% экспозиции.

«Как дома, так и участки внушительных размеров находятся в зоне риска, — утверждает Антон Архипов. — Особенно сложно продать огромные, уникальные, по мнению хозяев, строения, в которые было вложено много денег. Цены на них завышают в два раза и более. Но сегодняшнему покупателю все это великолепие не нужно: он не хочет ремонтировать три-четыре этажа, а потом еще тратить средства на их эксплуатацию. Современные клиенты стали весьма прагматичны в своих желаниях».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя площадь экспонируемого коттеджа составляет сейчас в сегменте 253 кв. м, блокированного дома — 174 кв. м, дачи — 79 кв. м, УБП — 13 соток.

«Продажа земельных участков тоже приносит много головной боли их владельцам, — добавляет Дмитрий Таганов. — Впрочем, здесь проблема кроется скорее в мировосприятии собственника: люди пытаются продать свой надел за столько же, за сколько они его купили, а сегодня это невозможно. Анализ сделок показывает, что востребованность УБП на „вторичке“ снижается; козырем этого сегмента я бы назвал все-таки готовые дома. Исключением может стать земля в тех локациях, где первичного предложения почти нет: например, на берегах крупных рек и водохранилищ».

Что касается спроса, то в 2018-м он сократился на 29% в годовом выражении. За указанный период было реализовано 1 907 объектов. При этом 46% покупателей выбрали коттеджи, 37% — УБП, 13% — дачи и 4% — блокированные дома.

«Интересно заметить, что в 2017 году самым популярным форматом на „вторичке“ были земельные участки, на которые приходилось 52% сделок, — комментирует Дмитрий Таганов. — Сейчас внимание клиентов перехватили форматы с застройкой. За год доля коттеджей в структуре спроса выросла на 9 п.п., дач — на 5 п.п., блокированных домов — на 1 п.п. Немалую роль в этом сыграла доступная ипотека, которую можно беспрепятственно получить на готовый дом. Думаю, в такой динамике можно видеть позитивный знак для всего загородного рынка».

Среди наиболее востребованных направлений в 2018 году оказались Ярославское шоссе (20% сделок), Дмитровское, Киевское (по 11% продаж у каждого), а также Новая Рига (10% спроса). 18% приобретенных объектов находятся на расстоянии до 30 км от Москвы, 35% — от 31 до 60 км, 47% — свыше 60 км.