Из-за сокращения ипотеки вторичный рынок жилья может не досчитаться порядка 20% спроса

В компании ИНКОМ-Недвижимость количество сделок на вторичном рынке жилья в нынешнем феврале сократилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Статистика Росреестра, охватывающая весь объем московской «вторички», свидетельствует о еще более существенной коррекции: - 23,6% по сравнению с прошлым февралем. В компании также отмечают уменьшение количества тех, кто готов выйти на сделку в ближайшее время: на 32,1% по сравнению с пиковыми значениями декабря 2014-го и на 19,4% по сравнению с февралем прошлого года.

Фундаментальной причиной снижения покупательской активности является падение платежеспособности населения в связи с кризисными явлениями в российской экономике. При этом одной из ключевых причин падения спроса эксперты называют резкое сокращение доступности ипотеки на вторичном рынке жилья. «Программа государственного субсидирования ипотеки не распространяется на этот, по факту самый массовый, сегмент сферы недвижимости. Как следствие, часто вводятся, по сути, заградительные — до 25% — ставки. Эти цифры четко говорят о том, что банки не горят желанием работать на ипотечном рынке в нынешних условиях. С другой стороны, потенциальные заемщики также отказываются пользоваться такими продуктами в массовом порядке, тем более на фоне отсутствия экономической стабильности и гарантий сохранения в краткосрочной перспективе их платежеспособности», — комментирует директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В результате обе стороны заняли выжидательную позицию и наблюдают за развитием событий. При этом для граждан их жилищные вопросы остаются актуальными — сдвигается лишь время, когда люди смогут приступить к их решению. В прошлом году количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья доходило до 45%. Специалисты не ожидают пропорционального снижения спроса в связи с нынешним ограничением доступности жилищного кредитования, вместе с тем предполагают, что полное исчезновение ипотеки может сократить покупательскую активность на 15-20%. Остальные потенциальные ипотечные покупатели будут решать актуальные жилищные вопросы иначе.

В настоящее время на рынке жилья сложилась уникальная ситуация, когда ставки по ипотеке при покупке квартир в новостройках по программе государственного субсидирования отрасли стали существенно ниже, чем по ипотечным предложениям на «вторичке». «Такого не было в истории российского рынка недвижимости, и, по сути, это нонсенс. Ведь в первом случае кредит выдается под залог прав требования, а во втором — под конкретный жилой объект. До недавних пор более высокие процентные ставки по ипотечным продуктам на новостройки учитывали соответствующую иерархию рисков», – отмечает Сергей Шлома.

Текущему снижению покупательской активности способствует также окончание второй волны прошлогоднего ажиотажа на рынке жилья, наблюдавшегося в ноябре-декабре в связи с существенным ослаблением рубля. По оценкам риэлторов, сформировавшийся в связи с этим опережающий спрос досрочно «вымыл» с рынка не менее 20% актуального спроса, который должен был реализоваться в нынешнем году.

Следствием стало существенное сокращение предложения: - 12% по итогам декабря. В настоящее время его объем находится в пределах минимальных значений с середины 2008 года. При этом специалисты наблюдают постепенное увеличение количества выставляемых на продажу объектов (+ 2% в феврале) и прогнозируют, что на восстановление объема до среднестатистических показателей потребуется еще порядка двух-трех месяцев.

Одновременно в компании отмечают, что обстоятельства, в которых сегодня происходит ожидаемое снижение покупательской активности, в немалой степени искусственно сокращают спрос, заставляя людей откладывать решение актуальных жилищных вопросов. Специфика спроса на вторичном рынке жилья состоит в том, что не менее 85% сделок здесь совершаются в связи с изменениями жизненной ситуации его участников. «Каждый год в среднем порядка 120 тысяч семей в Москве сталкиваются с необходимостью изменения жилищных условий: у них рождаются и вырастают дети, люди теряют родственников, женятся и разводятся. Этот тот реальный спрос, который должен быть удовлетворен, поскольку в его основе — не финансовые интересы, а естественные причины. Сейчас возникла ситуация, когда в ряде случаев люди откладывают решение актуальных жилищных вопросов в ожидании стабилизации ситуации в экономике и своего материального положения. В свою очередь это ведет к формированию отложенного спроса, который в перспективе неизбежно обернется новым всплеском покупательской активности», — резюмирует Сергей Шлома.