В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на вторичном рынке жилья старой Москвы заметно снизилась как доля сделок с дисконтом, так и средний размер скидок. Объем операций с дисконтом находится на минимальном уровне с июня 2015 года — 76% (в июне он был равен 74%, месяцем позже — 80%). А средний размер скидки в данном сегменте сопоставим с показателем апреля 2015-го (когда он составлял 5,7%), нынешний — 5,8%. Ключевая причина — растущий спрос: +12% авансов по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Помимо увеличения покупательской активности на сокращение этих значений повлияли знаковые изменения в поведении продавцов вторичного жилья: в тот же период прошедшего года 70% объектов на «вторичке» были выставлены по завышенной стоимости относительно рыночной конъюнктуры, поэтому они застревали в экспозиции, а в сделках по факту участвовали лишь 20% лотов — те, которые были грамотно оценены собственниками (остальные 10% были дублями, повторяющимися в разных базах данных). На данный момент 50% вторичных квартир (с учетом дублей) являются балластом в предложении из-за неадекватной стоимости — обычно такие объекты реализуются только после длительного ожидания их владельцами выхода на сделку, с условием существенного снижения первоначального ценника. Собственники 20% лотов если и указывают продажную стоимость немного выше рыночной, то все же сразу готовы к торгу, а 30% выставляют объекты по реальной цене. Еще год назад последним из-за низкого спроса приходилось соглашаться на дисконт — порой до 10%, однако сейчас предоставляемые ими скидки минимальны. В целом в сегменте «однушек» средний размер скидки равен 3%, «двушек» — 5%, «трешек» — 8%, 4- и более комнатных квартир — 12%. В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что доля сделок с дисконтом будет сокращаться и дальше — в следующем году она может опуститься до 60%, в то время как средний размер скидки останется на уровне 5–6%. Кроме того, эксперты компании рассмотрели наиболее показательные примеры реализации в этом году вторичных квартир с максимальным снижением первоначальной цены предложения (некоторые из них простояли в экспозиции не один год). Если те или иные потребительские характеристики объекта можно определить как некачественные, то скидка значительно возрастает: как показывает риэлторская практика, в масс-маркете она может превышать 30%.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на текущий момент доля сделок с дисконтом на вторичном рынке жилья старой Москвы находится на уровне 76% — минимальном с июня 2015 года. Для сравнения: в нынешнем январе данный показатель был равен 85%, в сентябре 2017-го — 87% (один из исторических максимумов для этого сегмента), а в июне 2015 года — 74% (против 80% уже месяцем позже). Заметно сократился и средний размер скидки — если год назад он находился на отметке 8,6%, то сейчас опустился до 5,8% — это минимальное значение с апреля 2015-го, когда приведенный показатель был равен 5,7%.
Изменение доли сделок с дисконтом на вторичном рынке жилья старой Москвы с сентября 2017 года по сентябрь 2018-го
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Основной причиной снижения во вторичном сегменте как доли сделок с дисконтом, так и среднего размера скидки является активизация покупателей: согласно статистике компании, по уровню актуального спроса (т. е. по числу договоров о предоплате) все месяцы текущего года — за исключением июля — были успешнее аналогичных периодов 2017-го, в диапазоне от 5 до 20%. Нынешний сентябрь подтвердил тренд — количество внесенных в этот месяц авансов было на 12% больше, чем годом ранее. В целом же на вторичном рынке столицы, по данным Росреестра, в III квартале 2018-го было зарегистрировано 37 487 переходов права собственности, что на 25,7% больше, чем в тот же период прошлого года — 29 831. Рост спроса во многом обусловило сокращение за последний год ставок по ипотеке, в результате чего доля ипотечных сделок на московской «вторичке» увеличилась до рекордных 39,75% в этом сентябре.
Также к уменьшению доли сделок с дисконтом привели знаковые изменения, произошедшие за последний год в поведении продавцов вторичной недвижимости, — они стали реже завышать стоимость своей собственности и более охотно соглашаться на предоставление скидки. Поясняет Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Еще год назад мы говорили о том, что преимущественная часть продавцов на столичной „вторичке“ — 70% — выставляет квартиры на реализацию по неадекватным — докризисным — ценам, отметая возможность торга. И эти лоты, по сути, не участвовали в товарообороте. Сделки проходили с участием всего лишь 20% объектов, чья продажная стоимость соответствовала текущей рыночной конъюнктуре (поясню, оставшиеся 10% лотов были дублями, выставленными в разных базах данных). Однако из-за низкого уровня спроса собственникам даже этих квартир в большинстве случаев приходилось соглашаться на дисконт, порой до 10%. К нынешнему моменту ситуация ощутимо изменилась: согласно нашим наблюдениям, по сильно завышенной цене экспонируются (с учетом дублей) уже 50% вторичных объектов, которые, что называется, портят картину успеваемости в сегменте. Обычно они надолго зависают на рынке (от года и более), после чего их владельцы либо вообще снимают квартиру с продажи, либо все же переступают через себя и соглашаются значительно уступить в цене». 20% собственников сейчас если и заявляют стоимость немного выше рыночной, тем не менее, готовы к торгу и без особых колебаний идут на понижение цены. Наконец, 30% продавцов выходят на рынок с предложением, грамотно оцененным в соответствии с нынешними реалиями в сегменте. Эти лоты реализуются довольно быстро, а их владельцы соглашаются лишь на минимальные скидки (а некоторые сделки вообще проходят с премией). Таким образом, можно говорить о постепенном «выздоровлении» рынка вторичного жилья после очередного витка кризиса, начавшегося в 2014 году, — сейчас уже половина экспонируемых здесь объектов активно участвует в реальном товарообороте. Выйти на сделку — хоть и с опозданием после длительного простоя — могут и владельцы неадекватно оцененных лотов, если они приведут свои ценовые ожидания в соответствие с нынешними рыночными показателями, и таких людей становится все больше.
В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что объем сделок с дисконтом в сегменте продолжит сокращаться. Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Спрос на московской „вторичке“ не ослабевает, поэтому тенденция к уменьшению доли сделок со скидкой будет развиваться и дальше — в следующем году она может опуститься уже до 60%, в то время как средний размер дисконта будет все так же находиться на уровне 5-6%. Хотя вряд ли количество операций со скидкой упадет ниже этого значения: из-за кризисных явлений покупательская способность населения все же остается на невысоком уровне. Кроме того, сохранится определенное число продавцов, которые будут упорно отгонять от себя любую мысль об уступке в цене. При этом сейчас нет никаких оснований, чтобы объем сделок, проводимых с дисконтом, начал расти, скажем, до максимальных для данного сегмента показателей — 87–88% — зафиксированных в период с мая по сентябрь прошлого года. Скорее, это фантастический сценарий. Чтобы он стал возможным, должны сложиться определенные предпосылки, которых сейчас объективно нет. Напомню, в конце 2014-го и первые месяцы 2015 года спрос на вторичном рынке жилья столицы был поистине ажиотажным — в ответ на бешеные скачки курсов валют. В результате к марту 2015-го лишь 50% лотов в сегменте продавалось со скидкой. Покупательская активность зашкаливала, люди буквально сметали недвижимость, но это вызывало у нас тревогу — мы понимали, что после этого аномального всплеска последует глубокое падение. Так и случилось — летом 2015 года „вторичка“ оказалась на дне как по потенциальному, так и по реальному спросу. И еще долго после этого данные показатели находились на довольно низком уровне, что и привело к значительному росту доли сделок с дисконтом».
Согласно подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в сегменте однокомнатных квартир средний размер скидки находится сейчас на уровне 3%, двухкомнатных — 5%, трехкомнатных — 8%, 4- и более комнатных — 12%. В масс-маркете с максимальным снижением стоимости — на 20–30% — реализуются обычно сильно переоцененные многокомнатные (3, 4 и более комнат) объекты, характеризующиеся неудобной планировкой и расположенные в устаревшем жилищном фонде, а также в непопулярных у покупателей локациях. В сегменте элитного жилья сокращение изначально заявленной стоимости лота может доходить и до 40%. В категорию объектов, реализуемых без дисконта, чаще всего попадают одно- и двухкомнатные квартиры, экспонируемые по реальной рыночной стоимости и находящиеся в районах с развитой инфраструктурой, зачастую в пешей доступности от станции метро.
Риэлторы ИНКОМ-Недвижимость поделились опытом реализации в текущем году вторичных квартир с наибольшим снижением стоимости предложения в границах Московского региона. В ценовой категории «до 5 млн рублей» максимальный размер дисконта варьировал в диапазоне от 19 до 21%. С подобной скидкой были проданы две двухкомнатные квартиры в Новой Москве, в ЖК «Остров Эрин» (цена предложения — 5,1 млн рублей, цена реализации — 4,1 млн рублей) и ЖК «Киевское шоссе» (5,3 млн рублей против 4,2 млн рублей соответственно). А также два трехкомнатных объекта в Люберецком районе: в поселках городского типа Томилино (5,7 млн рублей против 4,6 млн рублей) и Красково (4,9 млн рублей против 3,9 млн рублей). Причем из-за завышенной стоимости лот в поселке Томилино находился в экспозиции немногим больше трех лет, квартира в ЖК «Остров Эрин» — два года. Объекты в ЖК «Киевское шоссе» и поселке Красково были реализованы за полгода.
В ценовой категории «от 5 до 15 млн рублей» с максимальной скидкой была реализована четырехкомнатная квартира общей площадью 70 кв. м, расположенная в устаревшем жилищном фонде в городе Люберцы. В экспозиции она пробыла почти три года, за это время ее стоимость сократилась на 28,4%, с 9,5 млн рублей до 6,8 млн рублей. Еще один пример — «однушка» площадью 40 кв. м на Мичуринском проспекте. В июле 2017 года она была выставлена на продажу за 7,5 млн рублей, а бюджет сделки, состоявшейся уже в этом году, составил 5,5 млн рублей, что на 26,7% меньше изначально заявленного ценника.
В ценовой категории «более 15 млн рублей» с наибольшим снижением стоимости предложения была реализована двухкомнатная квартира общей площадью 72 кв. м, которая находится на Николоямской улице, на 6-м этаже 8-этажного кирпичного дома. Установленная собственником цена — 27 млн рублей, продана она была в июле — через два месяца — за 18 млн рублей, что на 33,3% меньше.
С значительным дисконтом реализуется и жилье с ипотечным обременением. Один из примеров — двухкомнатная квартира (52 кв. м, 5-й этаж 17-этажного панельного дома), расположенная в 10 минутах ходьбы от станции метро «Митино»: она была выставлена на продажу по цене на 1 млн рублей меньше, чем объекты со схожими характеристиками, не обремененные кредитом.
