На первичном рынке Москвы востребованность апартаментов в 10 раз ниже, чем спрос на квартиры; законодательные изменения в данном сегменте могут привести его к упадку

В ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели актуальные проблемы, связанные с возведением апартаментов, на фоне новостей о перспективах изменений в законодательстве, регулирующем данный сегмент. На вопросы отвечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на первичном рынке в старых границах Москвы в экспозиции находится 9 200 апартаментов в 88 комплексах. Это немного меньше, чем 1/5 от общего состава предложения, который насчитывает 47 600 объектов в 280 ЖК.

В рамках общего роста спроса на первичном рынке столицы — в 2,6 раза за год — востребованность апартаментов также выросла — примерно на 65%. Заинтересованность покупателей поддерживается широтой и вариативностью выбора таких объектов, ценовой доступностью части из них, для некоторых привлекательна возможная перспектива перевода апартаментов в статус жилой недвижимости. Однако привычный для всех формат — квартиры — по-прежнему остается в большем приоритете: на сегодняшний день спрос на них в 10 раз превышает популярность апартаментов, при этом год назад разница составляла 8,3 раза.

Грядущие изменения в регулировании рынка апартаментов: ждать ли рост спроса и активизацию застройщиков?

Дмитрий Таганов: «В столице апартаменты не имеют особых перспектив в качестве популярного, массового формата, они не станут спросообразующими в любых ценовых сегментах. Потенциально такие объекты способны неплохо функционировать в районах транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) — в зависимости от специфики месторасположения (удаленности от центра, статуса локации и т. д.) речь может идти как о вариантах комфорт-класса, так и о комплексах уровней „бизнес“ или „элит“. Сегодня девелоперы высокобюджетных проектов в особенности ориентированы на использование престижных локаций, где невозможно строительство жилья.

В последнее время мы не наблюдаем активизацию застройщиков в рассматриваемом сегменте, поскольку при прочих равных условиях покупатели почти всегда выбирают не апартаменты, а квартиры — помещения, которые изначально возводились с соблюдением стандартов жилищного строительства. Кроме того, в квартирах без труда можно зарегистрироваться, ежемесячные коммунальные платежи в них на 10–25% ниже, чем в апартаментах, а ставка налога на имущество физлиц составляет 0,1–0,3% кадастровой стоимости объекта (тогда как владельцы апартаментов должны выплатить от 0,5 до 2%).

Новости о планах правительства урегулировать ситуацию в сегменте апартаментов свидетельствуют в пользу того, что развития этого формата ждать пока не стоит: внесение изменений, скорее всего, сулит девелоперам лишь усложнение процессов строительства объектов и введения их в эксплуатацию — им придется выдерживать все нормы возведения жилья.

Что касается изменения спроса в результате внесения правовых корректив в данном сегменте, можно предположить его незначительное увеличение, которое, впрочем, не повлияет на состояние столичного первичного рынка в целом».

Правила ценообразования: апартаменты дешевле квартир?

Дмитрий Таганов: «В старых границах Москвы апартаменты дороже квартир — почти на 30% (средняя стоимость квадратного метра в квартире составляет 194 тыс. рублей, в апартаментах — 250 тыс. рублей), в Подмосковье и в Новой Москве объектов этого формата практически нет.

В столице перекос усредненной стоимости в пользу апартаментов объясняется престижностью локаций возведения у большей их части, а значит, и высоким ценовым уровнем лотов этого сегмента. Анализ предложения апартаментов в старой Москве по категориям показывает полное отсутствие объектов экономкласса, на лоты комфорт-класса приходится не более 44%, 50% составляют апартаменты бизнес-класса, 6% — элитные объекты.

Преимущественный объем предложения квартир приходится на массовые сегменты, поэтому в столице средние цены у них ниже, чем у апартаментов. Однако при условии, что лоты равной ценовой категории расположены в одной локации, стоимость жилых объектов на 10–15% выше, чем апартаментов».

Основные проблемы в сегменте апартаментов: каковы пути решения?

Дмитрий Таганов: «Если говорить о правовом регламентировании рынка апартаментов, то считаю самым главным — разумный планомерный и комплексный подход к проблеме, очень важно, фигурально говоря, не наломать дров. Поскольку сейчас эти объекты зачастую строятся там, где законодательно запрещено возводить жилье, необходимо задуматься, не нанесет ли вред здоровью постоянное проживание в данных локациях, например, на территориях бывших промзон или участках, не обеспеченных социальными объектами и местами для прогулок. Думаю, что это вопрос ответственности государства — допускать ли постоянное проживание на подобных территориях.

Есть смысл переводить апартаменты в статус жилья, когда для этого созданы все условия и соблюдены все правила, выполнены социальные нормативы, в том числе и в отношении пригодности локации для проживания. В таком случае данные меры создадут для застройщиков более выгодные условия: в таких комплексах можно будет реализовывать как апартаменты, так и квартиры, которые продаются быстрее и дороже».

Разрешение постоянной регистрации в апартаментах: что изменится даже при сохранении их нынешнего статуса?

Дмитрий Таганов: «И в настоящее время возможна постоянная регистрация в апартаментах по судебному решению, то есть в случае, если человек докажет, что это его единственная недвижимость в собственности. В принципе разрешение „прописаться“ в апартаментах — не новость, это практикуется давно и не несет особых проблем.

Если же разрешение зарегистрироваться будет выдаваться всем желающим собственникам, думаю, общую ситуацию на рынке это не изменит. И не решит основную проблему — выполнение социальных норм при строительстве, наделение данных домостроений всеми функциями жилого дома и обеспечение их социально-бытовой инфраструктурой. Нет сомнений, что большинство элитных комплексов апартаментов можно перевести в статус жилой недвижимости без каких-либо сложностей — чтобы соответствовать критериям этого класса, в них точно соблюдаются все возможные нормативы. Если же речь идет об апартаментах в сегментах „эконом“ и „комфорт“, тут могут возникнуть вопросы об их пригодности для проживания».