В ИНКОМ-Недвижимость исследовали структуру предложения наиболее бюджетных лотов — стоимостью до 5 млн рублей, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья старой Москвы: анализ проводился по таким параметрам, как комнатность, география распределения по округам, сроки экспозиции и востребованность рассматриваемых объектов. Также были выявлены две ключевые причины, по которым даже самое экономичное жилье не пользуется спросом у покупателей: это завышенные ценовые ожидания продавцов и проблемы правового характера. При этом в Юридической службе ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что и явное занижение стоимости жилплощади вызывает у покупателей недоверие к продавцу из-за опасений стать жертвой мошенничества. Кроме того, специалисты рассказали о юридических пороках, наличие которых приводит к тому, что самое доступное жилье остается невостребованным, а также привели конкретные примеры из практики риэлторов. По статистике аналитиков компании, наиболее качественные вторичные объекты стоимостью до 5 млн рублей реализуются в среднем за две недели, в то время как рекордный срок экспозиции в этой ценовой категории на данный момент равен 28 месяцам.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы (с учетом территорий, расположенных за МКАД) по цене до 5 млн рублей сейчас представлены 962 объекта, это 5% от совокупной экспозиции в сегменте. Среди лотов, выставленных на продажу по такой стоимости, лишь 14% — полноценные квартиры. Еще 18% — доли в праве собственности, а оставшиеся объекты — комнаты, 68%.
Если проанализировать структуру предложения исключительно квартир, то 88% из них — однокомнатные, а 12% — «двушки». Большинство из них относится к экономклассу — 55%, доля лотов комфорт-класса составляет 43%, 2% — бизнес-класс. Наибольшее количество квартир стоимостью до 5 млн рублей расположено в ЮАО (34 объекта), ВАО (21 объект) и ЮВАО (21 объект). Меньше всего подобных лотов в ЗелАО (1 объект), ЦАО (4 объекта) и ЗАО (7 объектов). Среди материалов домов, где экспонируются самые бюджетные квартиры, лидирует панель — в таких зданиях расположены 62% объектов по цене до 5 млн рублей.
Традиционно наиболее экономичные объекты считаются самым ходовым товаром на вторичном рынке недвижимости, а в условиях нынешней невысокой платежеспособности населения спрос на них особенно высок. Тем не менее, сегодня весомая часть таких лотов на московской «вторичке» находится в экспозиции весьма продолжительное время. По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наиболее качественное жилье в ценовом сегменте до 5 млн рублей реализуется в среднем за две недели. Однако, как выявило исследование, 703 из представленных сейчас на рынке 962 самых доступных объектов находятся в продаже значительно больше месяца — таким образом, их можно отнести к категории малоликвидных. На данный момент рекордный срок экспозиции для недвижимости рассматриваемой категории — 28 месяцев. В среднем собственники вторичных объектов (квартир, комнат, долей) в ценовом диапазоне до 5 млн рублей завышают стоимость предложения на 30%, однако есть отдельные лоты, экспонируемые по цене в два раза больше среднерыночных показателей.
Кроме того, сегменту комнат приходится конкурировать с объектами, приближенными к ним по стоимости, — студиями, расположенными как в столице, так и, большей частью, в Подмосковье. Согласно исследованию, проведенному специалистами ИНКОМ-Недвижимость, студии, даже расположенные в Подмосковье, пользуются у покупателей преимущественным спросом (соотношение сделок в сегментах студий и комнат составляет 95% против 5% в пользу первых): стоят они в среднем немного меньше, чем комнаты в столице, при этом являются отдельным жильем, а не частью общей квартиры.
Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов комментирует:
«Есть две основные причины, отпугивающие потенциальных покупателей от самых экономичных объектов на „вторичке“, которые, казалось бы, должны уходить с рынка в первую очередь, — это неадекватное ценообразование со стороны продавцов (особенно в случае квартир с низкими качественными характеристиками) и проблемы правового характера. Если рассматривать первый фактор, то некоторые владельцы переоценивают свою собственность, например, из-за желания продать ее по цене „как у соседа“, при этом они даже не удосуживаются принять во внимание разницу в качественных характеристиках жилья. Кроме того, злую шутку с собственниками может сыграть сильная эмоциональная привязанность к квартире, с которой у них обычно связаны особенные личные переживания и воспоминания. И пусть даже их жилье расположено на последнем этаже старой панельной пятиэтажки без лифта и мусоропровода в Капотне, рядом с нефтеперерабатывающим заводом, продавцы все равно будут закрывать глаза на эти, с их точки зрения, незначительные минусы. В результате такие собственники не могут адекватно оценить свою жилплощадь, более того, даже пользуясь услугами риэлтора, они отказываются соглашаться с озвученной специалистами профессиональной рекомендацией, возражая: „Почему так дешево, это же отличная квартира, я так ее люблю!“. Здесь надо понимать, что в сегменте наиболее дешевого жилья ценовая чувствительность покупателей крайне велика, и завышение стоимости предложения даже на 100–200 тысяч рублей может привести к их отказу от сделки. Отмечу, что, с другой стороны, сильное занижение цены и без того бюджетной квартиры тоже может вызвать у покупателей недоверие к продавцу и опасения стать жертвой мошенничества. Что же касается юридических проблем, то даже качественный экономичный объект не будет востребован, если имеет запутанную историю перехода прав собственности. Также сложности могут возникнуть в случае, когда помимо собственников, продающих жилплощадь, есть еще какие-то претенденты на владение недвижимостью, готовые добиваться своих прав через суд».
Руководитель Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Краснова рассказывает:
«Действительно, квартира, выставленная на продажу дешевле ее аналогов, как правило, вызывает опасения и сомнения, хотя не всегда обосновано. Ведь бывают ситуации, когда людям требуется срочно продать жилье (например, неотложно нужны деньги на дорогостоящее лечение, или предстоит переезд в другой регион, или нужно расплатиться с долгами и т. п.), поэтому продавец готов предложить выгодную цену в целях скорейшего заключения сделки, и ничего общего с мошенниками такие люди не имеют. Однако, к сожалению, участники рынка недвижимости все равно вынуждены рассматривать эти объекты „через лупу“, подозревая неладное.
Причина такого отношения — огромное количество негативных историй и криминальных случаев, связанных с совершением сделок продажи объектов по заниженной цене. Чаще всего заниженная стоимость квартиры — свидетельство ее пороков, среди которых, в частности, неучтенные наследники, обманутые продавцы по предыдущим сделкам с этим лотом, поддельные документы, подставные собственники вместо реальных, нездоровые продавцы (не всегда даже состоящие на учете в ПНД или НД) и др.
Юридические пороки делятся на влекущие оспоримость или ничтожность. Оспоримые — такие сделки, которые могут быть признаны недействительными только судом при наличии на то оснований, предусмотренных ГК РФ; ничтожные — такие сделки, которые недействительны уже в силу прямого указания закона, независимо от наличия судебного решения. Последняя категория практически „неизлечима“, однако это не означает, что квартира, приобретенная по такой сделке, обязательно будет изъята у покупателя. Бывают случаи, когда порок „не выстреливает“ и покупателю просто везет. Но рассчитывать на это, конечно же, не стоит. Например, если квартира была продана по доверенности после смерти ее владельца, такая сделка ничтожна, при отсутствии у умершего наследников имущество становится выморочным и должно отойти государству. Однако ввиду слабого контроля за выморочным имуществом со стороны компетентных органов такая сделка не всегда попадает в их поле зрения и может сохранить силу. Или, например, ничтожной будет сделка с криминальным аспектом, когда квартира продана по поддельным документам или от подставного собственника. Если обманутый владелец такого жилья по каким-то причинам не захочет (например, ввиду отсутствия денег на адвоката) или не сможет (скажем, по причине смерти) обратиться в суд, квартира может остаться во владении покупателя.
Приведу реальные случаи из практики. Продавалась квартира, расположенная в центре Москвы, с некоторым ценовым дисконтом. Показывал жилплощадь и общался с потенциальными покупателями мужчина, действовавший по генеральной доверенности от собственника. Как оказалось, собственником была его супруга, которая в результате страшной аварии получила тяжелую травму головы и оказалась прикована к постели. В какой-то момент, по словам мужа, она смогла выдать нотариальную доверенность, но потом состояние ее ухудшилось, и супруг вынужден был отправить жену к родственникам в другой город, чтобы там за ней осуществлялся постоянный уход. Потенциальные покупатели на квартиру были, но, несмотря на предлагавшуюся им скидку в цене, приобретать ее побаивались. В ходе общения с доверенным лицом выяснилось, что у собственницы был еще несовершеннолетний ребенок, и связанные с этим риски также отталкивали покупателей, опасавшихся оспаривания сделки в случае возникновения конфликта между родственниками.
Другой пример. Продавалась квартира, принадлежащая молодому человеку по праву собственности на основании решения суда, которое вступило в законную силу всего пару месяцев назад. На показе жилплощади вместо владельца была его знакомая. Она сообщила, что недвижимость продается дешевле, т. к. молодому человеку необходимо быстрее переехать в Московскую область, где для него будет приобретена другая квартира. Из решения суда следовало, что нынешний собственник ранее пострадал в результате мошенничества с его жилплощадью. Так, пару лет назад он решил уехать на заработки в Крым и перед этим сдал свою квартиру. Вернувшись, обнаружил, что она продана подставным лицом по поддельным документам. Молодой человек вернул себе недвижимость через суд, а теперь она вновь выставлена на продажу. В этой истории настораживает срочность реализации жилья. Молодой человек, только недавно восстановивший свои права на квартиру, принимается за ее продажу. При этом, ранее уже столкнувшись с обманом, он снова устраняется от участия в показах объекта и все действия доверяет постороннему лицу. Возникает ощущение, что собственником манипулируют третьи лица либо он сам в сговоре с преступниками.
Еще один пример, когда недвижимость продавалась дешевле. Семья из трех человек (родители и взрослый сын) проживала в однокомнатной квартире. В целях улучшения своих жилищных условий все собственники приняли решение о ее продаже и покупке другого жилья большей площади. Финансовые возможности у них для этого были, т. к. незадолго до этого они продали свою дачу. Однако покупатели не спешили приобрести такую квартиру, поскольку все три собственника состояли на учете в психоневрологическом диспансере».
