На «вторичке» ЦАО цены практически не растут, но число доступных квартир после окончания самоизоляции снизилось на 27%

Проанализировав рост цен на вторичное жилье в разных округах столицы, специалисты ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что медленнее всего этот процесс проходит в ЦАО. В сравнении с июнем 2020-го, когда после снятия ограничений начался заметный подъем спроса, средняя цена 1 кв. м на «вторичке» ЦАО увеличилась лишь на 2,4%. Основная причина этого заключается в том, что в условиях покупательского ажиотажа в первую очередь росли цены на самое доступное жилье в малопрестижных локациях. В ЦАО же экспонируются в основном дорогостоящие и многокомнатные квартиры (их доля на «вторичке» в этом округе составляет 66%), и хотя стоимость самых доступных объектов здесь повышается, средний уровень цен меняется крайне медленно. Так, по итогам нынешнего года ожидаемый прирост цен составит не более 8%-10%.

Также аналитики компании подсчитали, что с июня объем предложения вторичных квартир в ЦАО сократился на 16,2%, наиболее заметно уменьшилось число объектов стоимостью до 10 млн рублей — на 27%. В ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что в ЦАО весьма мала доля грамотно оцененного предложения (9 из 10 объектов здесь экспонируются по завышенным расценкам), а из-за сокращения экспозиции таких вариантов сейчас особенно не хватает. В результате уровень актуального спроса на вторичном рынке ЦАО (т. е. количество вносимых авансов) снизился в два раза относительно лета 2020-го.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что среди прочих округов старой Москвы медленнее всего цены на вторичное жилье растут в ЦАО. В сравнении с июнем 2020-го, когда окончился период самоизоляции, а спрос активизировался, средняя цена 1 кв. м на «вторичке» ЦАО поднялась лишь на 2,4%, в целом за год, с февраля 2020-го — на 8,7% (с 426,9 тыс. руб. до 464,1 тыс. руб.). При этом в остальных округах столицы именно летом началось заметное удорожание вторичного жилья. Для сравнения — наибольший прирост зафиксирован в ЮАО, где средняя стоимость «квадрата» по отношению к июню увеличилась на 17,4%, а за год — на 20,6% (187,7 тыс. руб. и 226,4 тыс. руб. соответственно).

Ранее специалисты ИНКОМ-Недвижимость уже рассказывали о том, как изменился вторичный рынок жилья ЦАО в период ограничений. О том, почему именно здесь во второй половине 2020-го и в нынешнем году наблюдается минимальный рост цен, рассказывает Игорь Шлома, руководитель офиса «Парк Культуры» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В условиях столь мощного роста спроса, какой был зафиксирован на рынке недвижимости в прошлом году, в первую очередь из экспозиции вымывались самые бюджетные лоты — и эти же объекты дорожали быстрее других. В результате как раз в малопрестижных округах, где покупатели были наиболее активны, средний уровень цен значительно увеличился.

А в ЦАО экспонируется в основном жилье высших ценовых сегментов: по подсчетам аналитиков компании, доля наиболее дорогих квартир (от 100 млн рублей и выше) на вторичном рынке этого округа составляет 28%, наибольшую часть предложения — 66% — занимают многокомнатные объекты.

Поэтому данный округ в меньшей степени затронул покупательский ажиотаж, особенно если учесть, что поддерживался он во многом за счет ипотечников, предпочитавших массовый сегмент жилья.

При этом в ЦАО мы также наблюдали за увеличением ценников на доступные объекты. К примеру, летом минимальная стоимость 1-комнатной квартиры в Хамовниках составляла 11 млн рублей, сейчас она находится на уровне 14–15 млн рублей (на данный момент здесь насчитывается лишь 42 таких лота). Однако на средний уровень цен в ЦАО, который формируется в основном за счет многокомнатного предложения, эти изменения влияют слабо».

Из-за того, что рост цен на жилье в других округах опережает ЦАО, жители этой локации порой испытывают трудности при проведении альтернативных сделок (речь идет о масс—маркете). По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, до начала мощного подъема спроса некоторые владельцы квартир в ЦАО могли рассчитывать на то, что при разъезде, продав свою жилплощадь, они смогут приобрести два или даже три объекта в менее престижных локациях столицы. Однако в нынешней ситуации собственникам приходится либо на время снять свое предложение с продажи, либо повышать его стоимость. Вследствие этого эксперты компании прогнозируют, что в 2021 году на вторичном рынке ЦАО продолжится рост цен, но с большой вероятностью в итоге он не превысит 8%-10%.

Также аналитики ИНКОМ-Недвижимость проследили за сокращением объема предложения вторичных квартир в ЦАО. В годовом выражении их количество уменьшилось на 20%, с июня — на 16,2%. По отношению к летнему периоду в ЦАО наиболее заметно снизилось число вторичных лотов стоимостью до 10 млн рублей — на 27%.

Комментирует Игорь Шлома, руководитель офиса «Парк Культуры» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«Необходимо учитывать особенности ценообразования в ЦАО — 9 из 10 объектов здесь выставляются на продажу по завышенной цене относительно рынка. И сокращение экспозиции произошло в первую очередь за счет тех лотов, которые были грамотно оценены собственниками, поэтому сейчас на „вторичке“ таких объектов крайне мало.

Сложная ситуация с недостатком предложения тормозит активность покупателей квартир в этом округе».

По подсчетам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, спрос в ЦАО сейчас находится на более низком уровне, чем летом прошлого года. В сравнении с этим периодом количество авансов, внесенных покупателями вторичного жилья в нынешнем феврале, уменьшилось в два раза. При этом в ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что доступные по цене объекты, отличающиеся адекватным ценником, пользуются повышенным спросом и быстро уходят из экспозиции.