На вторичном рынке Москвы 20% покупателей формируют отложенный спрос, 20% продавцов – отложенное предложение

По итогам третьего квартала на вторичном рынке жилья Москвы недосчитались 20% покупателей в сравнении со значениями аналогичного периода «ипотечных» лет, то есть, до 2024 г. Приток новых объектов также сократился — примерно на 20%. Эти потенциальные участники рынка, не вышедшие на него, формируют отложенный спрос и отложенное предложение, которые с большой вероятностью вернутся в следующем году, утверждают в ИНКОМ-Недвижимость. При условии уменьшения ключевой ставки до 13%, а ипотечной до 14%, прирост числа сделок составит минимум 20%, а рост цен в этом случае — 10–15%, прогнозирую в компании.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам третьего квартала 2025 г. на вторичном рынке старой Москвы экспозиция насчитывает 99,70 тыс. квартир — с января количество выросло на 0,5%, за год на 1%.

В общем объеме предложения примерно одинаковые доли у 1- и 3-комнатных квартир — 27,1% и 27,6% соответственно. Больше всех — 33,9% — занимают 2-комнатные, меньше всех многокомнатные — 11,4%. За рассматриваемые периоды соотношение практически не изменилось.

Данные о ценах предложения квартир разной комнатности следующие. Среднестатистическая старомосковская однушка стоит 9,49 млн руб. (с начала года и за год показатель снизился на 0,2%). 2-комнатная квартира в среднем оценивается в 13,88 млн руб. (+0,6% с начала года, +0,7% за год). Медианная стоимость 3-комнатной квартиры находится на уровне 19,87 млн руб. (+0,6% с начала года, +0,5% за год), многокомнатной — 58,95 млн руб. (с начала года уменьшение на 2,3%, за год на 1,2%).

Средняя цена 1 кв. м в предложении на вторичном рынке старой Москвы по результатам третьего квартала составляет 285,6 тыс. руб., и динамика с начала этого года практически нулевая — всего +0,1%, и в годовом выражении без изменений. Поквартально за 12 месяцев колебания среднестатистического показателя не доходят до 1%, что говорит об устойчивости цен на рынке. И даже при пониженном спросе в течение года стоимость объектов в предложении сохраняется. Учитывая, что объем экспозиции почти не растет, можно говорить о паузе активности не только со стороны покупателей, но и со стороны продавцов, констатируют специалисты Аналитического центра компании.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость:

— Изменений предложения и цен в этом году нет, не было их и в прошлом. Динамика спроса тоже мало показательна при фактическом отсутствии ипотеки. Да, смягчение денежно-кредитной политики ЦБ несколько оживило рынок — доля сделок с использованием жилищных займов выросла до 16%, тогда как с января по июнь она не превышала 10%. Но заметного увеличения числа покупок и продаж мы пока не видим.

Чтобы оценить картину, следует посмотреть на нее в широкой перспективе. После того, как ипотечные ставки стали заградительными, фактически с 2024 года, вторичный рынок недосчитался 20% покупателей. Если говорить, в частности, о третьем квартале текущего и 2023 годов, то они разнятся по этому показателю именно так. Но предложение не расширилось — приток новых объектов сократился тоже примерно на 20%.

Где эти продавцы? У меня один ответ: они ждут ипотечного спроса, и что цена вырастет. За эти почти два года без ипотеки сформировались отложенные спрос и предложение. И они вернутся, когда ключевая ставка возьмет уверенный курс на понижение. Это произойдет, хотя и не так скоро, как многие предполагают, потому что на нее влияют инфляция, дефицит бюджета и мировая политика.

По нашим прогнозам, при условии уменьшения ключевой ставки и улучшении ситуации с ипотекой — хотя бы до 14% — число сделок и цены на вторичном рынке в следующем году пойдут вверх. Спрос может увеличиться как минимум на 20%, а то и на 40%, стоимость в этом случае — на 10–15%. В общем, если с 2024 года вторичка как-то выживала, то дальше будет интересно.