В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в течение нынешнего года на «вторичке» старой Москвы наблюдалось все более сильное разделение рынка на три сегмента, разительно отличающихся друг от друга в плане конъюнктуры, к концу 2019-го разрыв между ними стал наиболее заметным. В сегменте премиального жилья, где экспонируются объекты бизнес-класса и «элит», активность покупателей находится на минимальном уровне — как из-за неготовности последних приобретать дорогостоящие жилплощади, так и из-за массовой переоценки продавцами своего предложения, вследствие чего 95% квартир здесь экспонируются по неадекватной для рынка стоимости. В категории двухкомнатных (кроме наиболее бюджетных) и трехкомнатных объектов масс-маркета доля лотов с завышенной ценой меньше — 70%, что, однако, также является сильным сдерживающим фактором для покупателей. Между тем, продавцы здесь чаще, чем в премиум-классе, соглашаются на коррекцию цен, особенно в условиях оттока спроса в сегмент наиболее бюджетного предложения, и в результате средняя стоимость таких объектов постепенно уменьшается. Что же касается сегмента «однушек» и самых доступных «двушек», то цены на эти квартиры, наоборот, растут — именно в указанной категории сейчас сосредоточена наибольшая активность покупателей вторичной недвижимости. Завышение стоимости предложения наблюдается у половины таких лотов, однако в некоторых случаях оно оправдано: в целом спрос в этом сегменте в полтора раза превосходит предложение, а в группе наиболее ликвидных квартир — в два раза. Причем при среднем сроке экспозиции на вторичном рынке в 69 дней однокомнатные объекты реализуются порой менее чем за месяц.
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, основанные на статистике компании, подтверждают заметное перераспределение покупательской активности на «вторичке». Так, согласно подсчетам специалистов компании, если в марте этого года 75% спроса приходилось на ценовую категорию «до 15 млн рублей», то к нынешнему моменту здесь сосредоточено уже 93% операций по купле-продаже жилья. Также аналитики выяснили, что на вторичном рынке недвижимости столицы наиболее доступная по цене «однушка» выставлена на продажу в районе Бирюлево Западное (ЮАО) за 3,1 млн рублей, а самая дешевая «двушка» — в районе Внуково (ЗАО) за 5,1 млн рублей.
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что в течение уходящего года на «вторичке» старой Москвы набирал силу тренд, достигший пика своего развития к концу 2019-го. Произошло разделение вторичного рынка на три отдельных сегмента, причем в каждом из них сформировались определенные особенности поведения покупателей: полная стагнации в премиум-классе, ослабление спроса в сегменте двухкомнатных и трехкомнатных квартир масс-маркета и нарастание товарооборота в группе «однушек», а также самых доступных «двушек». Таким образом, если ранее двигателем вторичного рынка считался сегмент массового жилья в целом, то сейчас покупательская активность сосредоточена в гораздо более узкой категории объектов. Основная причина этого — продолжающийся кризис в экономической сфере и, как следствие, уменьшение доходов большей части населения, в результате чего значительная часть потребителей может позволить себе приобретение лишь наиболее демократичного по цене жилья.
Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «По итогам 2019 года можно смело сказать, что воспринимать и анализировать вторичный рынок столицы как единое целое уже невозможно — имеет смысл говорить о трех разных сегментах с определенной конъюнктурой, сложившейся в каждом из них. Это, во-первых, пребывающий в глубокой заморозке премиальный сегмент, состоящий из объектов бизнес-класса и „элит“. На протяжении последних нескольких лет спрос здесь находился на крайне низком уровне, а к настоящему моменту — на минимальном. С одной стороны, виной тому непомерно высокие запросы собственников таких лотов — согласно нашим оценкам, 95% квартир, относящихся к этой категории, экспонируются по завышенным ценам, зачастую докризисного уровня, по которым сейчас они никому не нужны. Причем у их владельцев нет насущной необходимости как можно скорее выйти на сделку, поэтому если они и снижают стоимость своего предложения, то крайне медленными темпами, из-за чего весомая часть объектов в этом сегменте годами стоит в продаже. С другой стороны, снижается интерес покупателей к таким квартирам, в том числе предлагаемым по адекватным ценам. В условиях, когда большинство сограждан в прямом смысле слова считает каждую копейку, а прогнозы по поводу нового витка мирового кризиса звучат все чаще, даже те люди, которые раньше не отличались бережливостью, начинают более рационально относиться к своим расходам. В числе прочего, они не собираются платить большие налоги, скажем, за лишние квадратные метры или огромные загородные участки, и в результате запросы целевой аудитории покупателей, ранее интересовавшихся жильем премиум-класса, стали гораздо скромнее.
Во-вторых, отдельную нишу на вторичном рынке сейчас занимают двухкомнатные (кроме самых бюджетных) и трехкомнатные квартиры масс-маркета. Покупатели в этом сегменте ведут себя более активно, однако завышенные цены предложения, по которым экспонируются 70% подобных лотов, также зачастую являются для них камнем преткновения. При этом в сравнении с премиум-классом продавцы здесь чаще соглашаются на корректировку цен, особенно в условиях оттока спроса в сегмент наиболее бюджетных объектов, вследствие чего средняя стоимость двухкомнатных и трехкомнатных квартир постепенно уменьшается.
Наконец, третья категория, где сейчас наблюдается наиболее активный товарооборот на „вторичке“ столицы, а также прирост цен — однокомнатные и наиболее доступные двухкомнатные квартиры. Половина собственников таких объектов выставляют их на продажу по цене, превосходящей реальную рыночную стоимость, однако в некоторых случаях завышение оказывается оправданным. На данный момент спрос на эти жилплощади в полтора раза превышает предложение, а в группе наиболее ликвидных объектов (с отличными качественными характеристиками и без юридических изъянов, экспонируемых в локациях с налаженной инфраструктурой) — в два раза. Причем без помощи профессионала порой крайне сложно оперативно подобрать подходящий объект и выйти на сделку — при таком уровне спроса „однушки“ уходят из базы практически на глазах у изумленных покупателей. Для сравнения — ликвидные однокомнатные квартиры реализуются сейчас менее чем за месяц, в то время как средний срок экспозиции на вторичном рынке в целом составляет на данный момент 69 дней».
Об описанных трансформациях, произошедших с вторичным рынком недвижимости столицы, свидетельствует также серьезное перераспределение спроса по ценовым категориям за сравнительно небольшой период. Так, в одном из материалов, подготовленных специалистами компании в нынешнем марте, содержалась информация о том, что 75% сделок на «вторичке» происходило с объектами стоимостью до 15 млн рублей. К настоящему моменту, согласно подсчетам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 79% спроса сконцентрировано в еще более узкой ценовой категории — «до 10 млн рублей», а на объекты стоимостью до 15 млн рублей приходится 93% операций по купле-продаже жилья.
Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наиболее бюджетная однокомнатная квартира, экспонируемая на вторичном рынке жилья старой Москвы, расположена в ЮАО, в районе Бирюлево Западное, на первом этаже 10-этажного панельного дома 1983 года постройки. Общая площадь объекта — 20,6 кв. м, его стоимость — 3,1 млн рублей. Двухкомнатная квартира, предлагаемая по наиболее низкой цене, выставлена на продажу в ЗАО, в районе Внуково, на четвертом этаже 5-этажного кирпичного дома 1960 года постройки. Общая площадь объекта — 40 кв. м, его стоимость — 5,1 млн рублей.
