Не верь глазам своим: средняя цена «квадрата» у апартаментов на «вторичке» на 18% ниже, чем на «первичке», и на 14% выше, чем у вторичных квартир

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проследили за развитием формата апартаментов на вторичном рынке жилья старой Москвы: так, если пять лет назад их доля в совокупном предложении составляла 1%, а три года назад — 2%, то к текущему моменту она увеличилась до 6% (на «первичке» этот показатель значительно выше — 18%). По наблюдениям аналитиков компании, после того, как на рынок новостроек начали в больших объемах выходить более доступные по цене апартаменты, в первую очередь комфорт-класса, заметно расширился круг покупателей таких объектов, в числе которых появились и инвесторы.

Активизация товарооборота в формате первичных апартаментов поступательно привела к тому, что эти лоты стали массово переходить на вторичный рынок. При этом здесь в экспозиции формируется накопление апартаментов высших ценовых категорий, занимающих суммарно 78% предложения рассматриваемого формата. Что же касается более бюджетных вариантов (эконом- и комфорт-классов), то они довольно быстро вымываются из экспозиции, из-за чего сейчас их совокупная доля составляет лишь 22%. Как следствие, на «вторичке» средняя стоимость предложения 1 кв. м апартаментов на 14% превосходит аналогичный показатель для типовых квартир (на «первичке» ситуация прямо противоположная). Однако если рассматривать категории «эконом» и «комфорт» отдельно, то в этом случае усредненная цена апартаментов будет на 7% ниже, чем у квартир той же классности.

Цена предложения самых дорогостоящих апартаментов во вторичном сегменте (трехуровневого пентхауса на последнем этаже «Башни Федерации» в Москва-Сити) на 11% превышает стоимость наиболее высокобюджетной вторичной квартиры (пентхауса на последнем этаже ЖК «Гранатный палас») — 2,6 млрд рублей против 2,3 млрд рублей. А ценовая разница между самыми дешевыми апартаментами (в гостинице «Саяны») и квартирой (в панельном доме в Бибирево) составляет на «вторичке» 21,2% — 2,6 млн рублей против 3,3 млн рублей.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке столицы доля апартаментов от общей экспозиции составляет сейчас 6% (в сегменте новостроек, где указанный формат более развит, данный показатель равен 18%). При этом, по подсчетам аналитиков компании, объем предложения апартаментов на «вторичке» в течение последних нескольких лет постепенно увеличивался: так, пятью годами ранее их численность не превышала 1%, а три года назад — 2%.

Распределение апартаментов по классам на первичном и вторичном рынках старой Москвы

О причинах роста доли апартаментов на «вторичке» рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Свыше пяти лет назад подавляющее большинство апартаментов, предлагавшихся в новостройках, относилось к премиальным категориям. Покупатели в массе своей приобретали их для личного проживания и не рассматривали пока еще новый формат недвижимости как инвестиционный инструмент. Соответственно, подобные объекты крайне редко переходили во вторичный сегмент и были в нем штучным дорогостоящим товаром. Однако по мере появления на первичном рынке проектов с более бюджетными апартаментами, в основном комфорт-класса (доля „стандарта“ всегда была невелика), эта недвижимость постепенно становилась более доступной для широкого круга покупателей. Закономерным образом возник интерес и со стороны инвесторов. Активизация товарооборота в формате первичных апартаментов со временем привела к пополнению этими лотами уже „вторички“. Причем их доля на ней если и будет прирастать в ближайшие годы, то не более чем на пару процентов. Причина, скорее, математического свойства: из-за активных темпов строительства объем предложения традиционных квартир в новостройках за последнее время значительно увеличился, постепенно они переходят во вторичный сегмент, поэтому доля апартаментов „размывается“ в совокупной экспозиции».

По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость предложения 1 кв. м апартаментов на московском вторичном рынке на 18% меньше, чем цена аналогичных объектов на первичном — 219,6 тыс. рублей против 266,4 тыс. рублей. Так, несмотря на то, что во вторичном сегменте по сравнению с первичным доля апартаментов премиальных категорий в относительном выражении выше (78% и 69% соответственно), в абсолютных значениях количество дорогостоящих объектов преобладает на рынке новостроек. Это и находит свое отражение в усредненных ценовых показателях, приведенных ранее.

Между тем на «вторичке» средняя заявленная стоимость «квадрата» в апартаментах на 14% превосходит тот же показатель в типовых квартирах, что связано с особенностями структуры спроса на объекты исследуемого формата. Так, лоты из категорий «бизнес» и «элит» — в отличие от более доступных классов — чаще всего надолго застревают в малочисленной экспозиции и тем самым существенно завышают среднюю цену предложения в формате. Если же рассматривать отдельно сегменты «эконом» и «комфорт», то в этом случае усредненный ценник апартаментов, наоборот, уступает стоимости квартир — в размере 7% за кв. м. Примечательно, что на первичном рынке в целом ситуация обратная: здесь цена «квадрата» апартаментов в среднем на 20% ниже того же показателя у обычных квартир.

Согласно данным аналитиков компании, наиболее дорогостоящие апартаменты экспонируются на столичной «вторичке» за 2,6 млрд рублей. Это трехуровневый пентхаус площадью 2181 кв. м на последнем этаже 95-этажной «Башни Федерации» в Москва-Сити. Заявленная цена этого объекта на 11% больше, чем у самой высокобюджетной вторичной квартиры. Речь идет о панорамном пентхаусе площадью 901 кв. м на последнем этаже 8-этажного ЖК «Гранатный палас» (также в Пресненском районе), он предлагается покупателям за 2,3 млрд рублей. А наиболее экономичные московские апартаменты площадью 15 кв. м расположены на 14-м этаже 16-этажной гостиницы «Саяны» в Ярославском районе, цена такого предложения — 2,6 млн рублей. Это на 21,2% меньше, чем стоимость самой дешевой квартиры-студии площадью 18 кв. м, которая находится на 1-м этаже 9-этажного панельного дома в районе Бибирево и стоит 3,3 млн рублей.