Новостройки Подмосковья: за год предложение снизилось на 44%, в 10-ти локациях первичное жилье отсутствует полностью

По данным Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке жилья Московской области объем предложения за год уменьшился на 44%. Специалисты компании рассмотрели территориальные единицы Подмосковья с точки зрения развития жилищного строительства. В частности, выяснилось, что в 10-ти отдаленных районах экспозиция новостроек отсутствует вовсе, а в 11-ти предложение минимально, однако у некоторых локаций есть потенциал роста — например, в рамках урбанизации ТиНАО новая застройка в долгосрочной перспективе придет в Чеховский район. 90% областных новостроек сосредоточено в радиусе 25 км от МКАД, и пока эти территории не будут полностью освоены, застройщики не двинутся в направлении периферии. 1/10 часть от общего объема подмосковной экспозиции суммарно составляют следующие локации: Истринский, Наро-Фоминский, Ногинский, Павлово-Посадский, Сергиево-Посадский, Щелковский районы, города Подольск и Домодедово. Аналитики компании составили ТОП-10 областных территорий с самым широким ассортиментом предложения: его возглавляет Балашиха, где сконцентрировано 13% от общего числа экспонируемых в Подмосковье первичных квартир.

По итогам III квартала объем предложения на первичном рынке недвижимости Московской области составляет 94 306 объектов, за год он снизился на 44,2%. Рынок подмосковных новостроек характеризуется следующими средними величинами: темп продаж за квартал в расчете на один проект — 69 квартир, в аналогичный период прошлого года — 46 лотов, цена 1 кв. м — 85,4 тыс. рублей против 78,2 тыс. рублей в сентябре 2017-го, стоимость квартиры — 4,4 млн рублей против 4,2 млн рублей год назад.

Новостроек нет
Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время предложение первичных объектов полностью отсутствует на территориях 10-ти районов Подмосковья: Волоколамского, Зарайского, Каширского, Лотошинского, Луховицкого, Озерского, Орехово-Зуевского, Серебряно-Прудского, Ступинского, Шаховского.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Все эти локации расположены на существенном удалении от столицы, потребительская аудитория практически полностью состоит из местных жителей, и, возможно, здесь возводятся жилые дома, но они не попадают в центральные столичные базы данных, поскольку не нуждаются в рекламе — население оповещено о них по „сарафанному радио“.

90% жилищного строительства области приходится на ближнее Подмосковье — до 25 км от МКАД: здесь самый активный рынок. Чем дальше от столицы, тем меньше первичного предложения и тем больше наблюдается тенденция к сокращению размеров жилых комплексов — часто это просто один дом. У крупных девелоперов удаленные территории не вызывают особой заинтересованности. И пока не будут полностью освоены локации в радиусе 25 км от МКАД, застройщики не двинутся в сторону окраинных районов».

Перспективные среди отстающих
В 11-ти территориальных единицах Подмосковья объем предложения новых квартир не имеет особой статистической значимости (их в экспозиции от 18 до 212 шт.): это Воскресенский, Дмитровский, Егорьевский, Клинский, Коломенский, Можайский, Рузский, Серпуховский, Талдомский, Чеховский, Шатурский районы.

Среди перспективных для развития домостроения специалисты ИНКОМ-Недвижимость выделяют Чеховский район: за счет удачного расположения (недалеко от столицы и Новой Москвы) локация имеет хороший потенциал, но он будет реализован в отдаленной перспективе.

Дмитрий Таганов: «В ближайшие 10 лет градостроительство в ТиНАО продвинется к Московскому малому кольцу, затем за Подольск, и только позже урбанизация Новой Москвы дойдет до Чеховского района».

К числу локаций, где возможно развитие рынка новостроек, аналитики также причисляют Можайский район (из-за соседства с Новой Москвой и неплохой транспортной доступности), Клинский район (трасса М11, дублер Ленинградского шоссе, улучшила транспортное сообщение со столицей), Дмитровский район (хорошее транспортное сообщение с Москвой, значительная часть населения трудится в столице).

Дмитрий Таганов: «Эти районы не имеют перспектив для бурного роста жилищного строительства, но на данных территориях будет поддерживаться стабильный уровень спроса на квартиры в новых проектах. В рассматриваемой группе Чеховский район больше других имеет шансы для увеличения своей доли в составе первичного предложения в области».

Обзор середнячков
1/10 часть от общего объема подмосковной экспозиции совокупно дают следующие локации: Истринский, Наро-Фоминский, Ногинский, Павлово-Посадский, Сергиево-Посадский, Щелковский районы, города Подольск и Домодедово — каждый из них занимает долю в диапазоне от 1% до 3%.

Дмитрий Таганов: «Эти районы довольно востребованы среди покупателей квартир в  новостройках. Например, Истринский имеет очень хороший текущий статус и потенциал для прогресса: Новорижское направление активно развивается, хорошими темпами растет число инфраструктурных объектов. При этом в Истре объем предложения и цены существенно ниже, чем на квартиры со схожими характеристиками в более близких к Москве локациях. Например, сегодня в Истринском районе покупатели могут выбирать из 530 объектов, средняя цена 1 кв. м — 73 тыс. рублей, тогда как в Одинцовском районе ассортимент первичного предложения состоит из 6 089 лотов в среднем по 106,2 тыс. рублей за „квадрат“. Притом что эти локации можно назвать равными с точки зрения покупательской привлекательности. На мой взгляд, Истринский район сегодня недооценен.

Наро-Фоминский район — рядом Новая Москва, но данные территории ТиНАО удалены от столицы, можно сказать, это окраина Новой Москвы ближе к Калужской области: до ее развития очередь дойдет в перспективе нескольких десятков лет.

На Восточном и Юго-Восточном направлениях ведется массовое строительство, поскольку это густонаселенные территории Подмосковья. Однако, например, в Павлово-Посадском районе экспонируемые квартиры составляют всего 1% от общего объема первичного предложения — покупатели предпочитают более близкие к Москве локации, учитывая, что ценовая разница некритична. Так, средняя стоимость 1 кв. м в районе Раменское составляет 59,4 тыс. рублей, а усредненная цена „квадрата“ в Павлово-Посадском — 47,4 тыс. рублей. Принимая во внимание данные условия, можно предположить перспективное снижение объемов строительства на территории последнего.

В Сергиево-Посадском районе активная застройка ведется много лет, осуществляется коммерческое и муниципальное строительство, возводится жилье для военных. Небольшое — на 1%-2% — увеличение доли в составе общей экспозиции возможно в связи с реконструкцией Ярославского шоссе и улучшением транспортной доступности».

Рейтинг лидеров
Первые позиции в перечне локаций Подмосковья по наибольшему количеству экспонируемых первичных объектов занимают Балашиха с 13% от общего объема предложения, Красногорский и Люберецкий районы — у каждого из них по 12%, Ленинский и Мытищинский — в этих локациях по 10%.

Предложение: ТОП-10 районов с преимущественным объемом, III квартал 2018 года

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость