Около 20 % сделок на вторичном рынке жилья массовых сегментов фактически происходят с использованием долларов и евро

Очередной виток ослабления рубля обновил «долларовые антирекорды» стоимости на московском вторичном рынке жилья. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время средняя цена в этом сегменте, выраженная в долларовом эквиваленте, находится на минимальном уровне с декабря 2005 года. При этом в рублях относительно того же периода она выросла в 2,7 раза. Показательно, что около 20% сделок на вторичном рынке жилья массовых сегментов в настоящее время фактически происходят с использованием иностранной валюты, несмотря на то, что в 100% случаев такое жилье оценивается и экспонируется в рублях, — отмечают в профильном департаменте компании.

Продолжающаяся девальвация рубля влечет за собой дальнейшее снижение стоимости московского жилья в долларовом эквиваленте, ставшее устойчивой, периодически усиливающейся тенденцией со второй половины 2014 года. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в течение 2015 года средняя стоимость на вторичном рынке жилья в столице, выраженная в долларах, снизилась на 23,4%, составив в декабре $ 2678 за кв. м. Отрицательная коррекция долларовых цен относительно начала 2014 года по итогам декабря 2015-го составила 49,3%. По окончании новогодних каникул Центробанк повысил официальный курс доллара США сразу на 4,2% относительно 1 января 2016 года. Если исходить из официального курса, установленного ЦБ на 14.01.2016 (76,43 руб. за $ 1), средняя цена на московском вторичном рынке жилья в долларовом эквиваленте составляет $ 2443 за кв. м — в абсолютных цифрах это минимальное значение с декабря 2005 года.

При этом по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, очередной виток ослабления рубля не окажет существенного влияния на вторичный рынок жилья массовых сегментов. Одна из ключевых причин — еще в 2009 году этот рынок полностью перешел на расчеты в российской валюте, что в ситуации нынешнего кризиса является для него «подушкой безопасности» и исключает повторение сценария 1998 года, когда обвал рубля в сочетании с отказом продавцов снижать долларовые цены на свои объекты, по сути, лишили граждан покупательской способности.

Однако показательным в настоящее время является следующий факт: при том, что вторичный рынок жилья массовых сегментов оценивается и экспонируется исключительно в рублях, в договорах купли-продажи фигурирует строго отечественная валюта, примерно 20% сделок здесь по факту осуществляются с использованием долларов и евро.

«Закон обязывает производить расчеты на территории РФ только в рублях, и формально эта норма не нарушается. В ходе сделки стороны оперируют рублевой стоимостью недвижимости, она же указывается в соответствующих документах. Однако все более распространенной становится практика конвертации оговоренной сторонами рублевой суммы в доллары и евро по курсу ЦБ на день сделки после подписания договора купли-продажи. Такая схема по закону была бы невозможна, если бы на российском рынке жилья в массовом порядке использовался безналичный расчет. Однако специфика иная: деньги закладываются в банковскую ячейку, и продавец получает их только после завершения государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, человек имеет возможность заложить в ячейку банка любую валюту, чем сегодня активно пользуются участники сделки с жильем», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Такая схема, как отмечают риэлторы, отвечает интересам и покупателей, и продавцов. Многие приобретатели жилья в настоящее время хранят необходимые для покупки сбережения в иностранной валюте и негативно относятся к перспективе их перевода в рубли с учетом всегда существующего риска отказа в регистрации сделки или ее приостановки продавцом (в этом случае сейчас крайне велика вероятность обесценивания рублевых средств за время осуществления регистрационных процедур). При этом верно обратное: договорившись заранее о конвертации устраивающей стороны рублевой суммы в доллары или евро по курсу ЦБ на день сделки, покупатель с учетом нынешних девальвационных процессов имеет возможность минимизировать свои траты. Для примера возьмем условную жилплощадь стоимостью 10 млн рублей. Договорившись о ее приобретении по этой цене 24 декабря 2015 года с учетом конвертации рублей в доллары по курсу ЦБ на день сделки, при подписании договора купли-продажи 14 января 2016 года, покупатель сэкономил бы $ 10 128.

С другой стороны, такая схема интересна и продавцам. Например, за последние 10 рабочих дней (время, необходимое для стандартной процедуры регистрации перехода права собственности) курс доллара увеличился на 7,7%. Соответственно, за это время увеличилась и сумма в рублях после конвертации. Долларовый эквивалент условных 10 млн рублей, заложенных в банковскую ячейку по курсу на 24 декабря 2015 года ($ 140 984), по прошествии 10 рабочих дней, 14 января 2016 года, составляет 10,8 млн рублей. Прямая выгода продавца на одной только валютной разнице — около 800 тысяч рублей.

«Описанное поведение покупателей и продавцов в целом касается и прямых продаж, и „альтернатив“, однако нехарактерно при проведении ипотечных сделок. В ситуации с привлечением кредитных средств заемщик обязан обслуживать долг в валюте выдачи кредита, в том числе, и возвращать деньги в случае приостановки государственной регистрации перехода права собственности. За незначимым для рынка исключением ипотека сегодня выдается в рублях и, несмотря на сегодняшнее очевидное ослабление российской валюты, покупатели отказываются рисковать заемными средствами в условиях непредсказуемого и крайне волатильного валютного рынка. В случае „отскока“ рубля они могут понести серьезные финансовые потери», — заключает Сергей Шлома.