Оставшиеся в живых: несмотря на то, что доля брошенных поселков на подмосковной «загородке» достигла 35%, а прибыль девелоперов за пять лет сократилась наполовину, игроки рынка рассчитывают на его постепенное восстановление

В преддверии нового сезона в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, какие проблемы остаются актуальными для «загородки» Московского региона и какие выходы из ее непростого положения видят эксперты. При том, что 50% застройщиков работает в минус, а доля поселков-«призраков» в предложении превысила треть, игроки рынка делают ставку на рациональные проекты, экономичные технологии и развитие ипотеки. А вот от президентских выборов они скорого эффекта не ожидают.

Рынок загородного жилья Подмосковья вступает в новый сезон с грузом старых проблем: среди них и слабая девелоперская активность (в прошлом году на рынке появилось 67 поселков, что на 47% меньше, чем было в 2014-м), и небольшой покупательский спрос (за тот же срок продажи сократились на треть), и необходимость снижать цены, даже когда проект находится на грани рентабельности.

«Во многих поселках о прибыли речи уже не идет, — говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Половина застройщиков работает в минус, а их главная задача — реализовать свой товар и с минимальными потерями уйти с рынка. Доля тех, чьи проекты находятся на уровне себестоимости, составляет около 20%. Прибыль сейчас получают лишь те девелоперы, которые могут предложить потребителю уникальный продукт — в плане локации, площадей, планировок или инфраструктуры. Таких участников рынка меньше трети».

«Если сравнивать нынешнюю ситуацию с более благоприятными 2012—2013 гг., то выручка загородных девелоперов упала в среднем на 40–50%, — комментирует руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. — Возможным выходом для застройщиков является создание максимально рационального предложения: в частности, сокращение площадей проектов и строительство только необходимой инфраструктуры. Также заметно движение в сторону более дешевых технологий, например, каркасного домостроения. Доля таких домов растет, и покупатели относятся к ним более благосклонно, чем еще несколько лет назад».

При этом количество игроков на рынке загородной недвижимости продолжает уменьшаться: мелкие девелоперы либо распродают свои поселки, либо оказываются поглощены крупными компаниями, либо просто разоряются, что имеет серьезные негативные последствия для рынка в целом: «За последние три года в Подмосковье появилось много брошенных проектов, — отмечает Алексей Сенчук. — Я оцениваю их долю в среднем в 35%, однако чем дальше от МКАД, тем ситуация печальнее. Конечно, такое соседство не может не влиять на продажи в близлежащих поселках, даже если непосредственно к ним претензий нет».

Впрочем, есть и позитивные наблюдения. Так, в 2017 году после долгого затишья оживился элитный загородный сегмент: там вышло несколько проектов.

«Высшие ценовые сегменты являются показательными для загородного рынка, — объясняет Дмитрий Таганов. — В кризис они принимают на себя значительный удар, и если компании возобновляют инвестиции в дорогостоящие проекты, то это хороший знак. Остается дождаться, когда положительный тренд дойдет до массового сегмента».

«В низких и средних ценовых категориях наши надежды связаны, в первую очередь, с развитием ипотеки, ведь доля таких сделок на „загородке“ достигает 65%, — дополняет коллегу Алексей Сенчук. — Правда, не обходится без ложки дегтя: ужесточается сама процедура получения кредита. Число ипотечных должников растет, и Центробанк может предъявить претензии к банку, у которого имеются проблемные активы. Поэтому банки стремятся улучшать качество своих кредитных портфелей и строже рассматривают кандидатуры заемщиков».

В целом «загородка» выходит из «зимней спячки» не торопясь: в отличие от прошлого года, когда в январе был зафиксирован скачок количества звонков и просмотров, в этом сезоне поведение покупателей сюрпризов не принесло.

«Можно предположить, что рынок замер в ожидании выборов, — говорит Алексей Сенчук. — Конечно, все надеются на перемены к лучшему, хотя ясно, что быстро они не произойдут. Однако ближе к 2019 году позитивный эффект от экономических преобразований может дойти и до рынка загородной недвижимости, на что мы все рассчитываем».