Отмена долевого строительства может сделать столичные новостройки дороже «вторички»; уже сегодня цена на квартиры в строящихся домах в ВАО на 30,8 % выше, чем на современное вторичное жилье

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают развитие тенденции постепенного сокращения разрыва цен на московском вторичном рынке жилья и в сегменте новостроек. Указанный тренд был отмечен в 2016 году и поставил под угрозу одно из ключевых конкурентных преимуществ «первички» — ценовую доступность: традиционно квартиры в новостройках в зависимости от этапа строительства предлагались в среднем до 20–25% дешевле объектов на «вторичке». По данным Аналитического центра компании, за последние два года разница средних заявляемых продавцом цен на объекты в строящихся домах и на вторичном рынке сократилась с 22,4% до 19,7% (экономкласс), с 23,9% до 5,4% («комфорт»), с 20,9% до 7,2% («бизнес/премиум»).

Тенденция постепенного сокращения разницы цен на квартиры в сегментах первичного и вторичного рынка жилья столицы была отмечена в ИНКОМ-Недвижимость в первой половине позапрошлого года и за прошедшие время не только не потеряла актуальность, но и получила дальнейшее развитие. Так, по данным Аналитического центра компании, с начала 2016 года разрыв средних ценовых показателей предложения объектов разного класса в новостройках и на «вторичке» сократился с 22,4% до 19,7% (экономкласс), с 23,9% до 5,4% («комфорт»), с 20,9% до 7,2% («бизнес»/ «премиум») — табл. 1.

Табл. 1. Разница средних цен предложения квартир на московском рынке жилья по классам комфортности

«Оценивая изменение ценовых показателей за прошедшие два года, мы видим не только развитие тенденции сокращения разрыва цен в новостройках и на вторичном рынке жилья столицы, но и их разнонаправленную динамику. Ее следствием как раз и является наблюдаемое уменьшение разницы цен. На „вторичке“ последовательно дешевели жилые объекты всех категорий масс–маркета. Ситуация на первичном рынке не такая однозначная: аналитики компании фиксируют отрицательную динамику заявляемых продавцами цен на квартиры экономкласса, но отмечают их увеличение в категориях „комфорт“ и „бизнес“», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Так, по данным Аналитического центра компании, с начала 2016 года цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 12,2% (экономкласс), на 6,5% («комфорт»), на 3,1% («премиум»). При этом специалисты подчеркивают, что эти показатели отражают ожидания продавцов. Средняя цена реальных сделок уменьшилась в зависимости от сегмента в среднем от 10–15% («комфорт», «премиум») до 20% («эконом»). В то же время заявляемые застройщиками цены за тот же период снизились только на квартиры экономкласса: отрицательная динамика составила 9,1%. Стоимость жилья категории «комфорт» увеличилась на 16,3%, объектов бизнес-класса — на 13,8%

Сравнение актуальных средних цен предложения в строящихся ЖК и на вторичном рынке по классам комфортности и округам свидетельствует о том, что в настоящее время в категории «эконом» во всей старой Москве квартиры в новых домах в среднем дешевле, чем на «вторичке». В категории же «комфорт» в трех округах новостройки предлагаются дороже, чем вторичное жилье — в СЗАО (на 9,1%), ЮВАО (на 7,5%) и ЮЗАО (на 4,5%). В сопоставимых категориях «бизнес» (новостройки) и «премиум» («вторичка») средняя заявленная цена квартир на первичном рынке выше аналогичных показателей объектов вторичного рынка уже в шести округах: ВАО (на 0,6%), САО (на 3,3%), СВАО (на 1,9%), СЗАО (на 13,3%), ЮАО (на 20,1%), ЮВАО (на 10,3%) — табл. 2.

Табл. 2. Средняя цена предложения квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья по округам и классам комфортности (старая Москва)

Если анализировать средние цены предложения на первичное жилье и объекты т. н. новой «вторички» (выставленные на продажу в домах, сданных в течение трех последних лет) по территориальному признаку, но без разделения на классы комфортности, то выясняется следующее: только в шести из десяти округов старой Москвы «вторичка» сохраняет «наработанный» годами гандикап. Так, в ЦАО современное вторичное жилье предлагается дороже квартир в новостройках на 20,1%, в ЮВАО — на 9,9%, в ЮАО — на 5,1%, в СВАО — на 1,6%, в ЮЗАО — на 1%, в ЗАО — на 0,7%. В трех округах средняя цена предложения квартир в новостройках превышает аналогичный показатель на «новой вторичке». Максимальная разница — 30,8% — отмечается в ВАО. В среднем на 11,7% дороже нового вторичного жилья предлагают строящиеся квадратные метры в СЗАО; на 4,8% — в САО — табл. 3.

Табл. 3. Разница средних цен предложения квартир в новостройках и «новой вторички» на столичном рынке жилья по округам (старая Москва)

Определенная условность данного сравнения цен на первичном рынке и в сегменте «новой вторички» — в разном качестве оцениваемого жилищного фонда. Например, на первичном рынке ВАО в настоящее время вообще нет объектов экономкласса, только «комфорт» и «премиум», что очевидным образом сказывается на показателе средних цен. Однако статистика позволяет оценить общую ценовую конъюнктуру на рынке современного жилья старой Москвы.

Сокращение разрыва цен в сегментах новостроек и «вторички» ставит под угрозу ключевое конкурентное преимущество первичного рынка — привлекательную для потребителя цену (на протяжении длительного времени — в среднем на 20–25% ниже вторичного жилья в зависимости от этапа строительства). При этом в ИНКОМ-Недвижимость предполагают дальнейшее развитие данной тенденции.

«Последние инициативы властей в отношении первичного рынка — в частности, анонсированная отмена долевого строительства и введение проектного финансирования, заставляют быть крайне осторожными в прогнозах развития ситуации в сегменте новостроек, в том числе очень сомневаться в возможности ощутимого снижения цен на эти объекты. „Пространство для маневра“ также ограничивает требование сохранять необходимую рентабельность производства. У „вторички“ нет таких „обязательств“ и „грозовых туч на горизонте“. На вторичном рынке жилья, по сути, отсутствуют понятия рентабельности и себестоимости, а значит, и жесткие границы торга. Огромное количество сделок здесь — альтернативные операции купли-продажи, при которых потребителю, в сущности, не так важно, сколько стоит его недвижимость. Главная задача — совершить сделку — переехать из условной „однушки“ в Выхино в „двушку“ в Кузьминках. Цена однокомнатной квартиры в этой ситуации человека интересует исключительно в контексте общего бюджета покупки и суммы предстоящей доплаты. Если вырученная сумма позволит в рамках запланированных трат приобрести подходящий объект, сделка состоится. Поэтому правило простое: если снижается цена на исходную квартиру, мы ищем „альтернативу“, собственник которой тоже готов к торгу», — объясняет Сергей Шлома.