Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают на вторичном рынке жилья старой Москвы значительный рост доли покупателей, относящихся к т.н. поколению Y (в возрасте 28–35 лет), — в два раза в относительном выражении, с 20% до 40%. Соответственно, доля покупателей более старшего поколения X (36–60 лет) сократилась за указанное время с 80% до 60%. Основная причина этого — в расхождениях поведенческих характеристик у представителей данных генераций и, как следствие, в разном отношении к ипотеке, которая сейчас является драйвером спроса на «вторичке». Если покупатели-X в массе своей не хотят связывать себя кредитными обязательствами, опасаясь не справиться с такой нагрузкой, то у молодых потребителей в целом более легкое отношение к жизни, поэтому ипотека для них — возможность приобрести новое жилье, не откладывая сделку на неопределенный срок из-за необходимости накоплений. Кризисный период, начавшийся в 2014 году, стал благодатной почвой для выхода на вторичный рынок недвижимости именно молодых людей, так как на фоне либерализации кредитной политики банков сложились оптимальные условия для покупки — из-за низкого уровня спроса, падения цен и большого объема предложения. К текущему моменту конъюнктура начала меняться: в 2018-м специалисты ИНКОМ-Недвижимость фиксируют на «вторичке» ежемесячный рост спроса по отношению к показателям прошлого года, наметившееся увеличение стоимости жилья, а также вымывание с рынка наиболее доступных лотов и сокращение объема предложения (по отношению к маю 2013-го он уменьшился на 21%, с 38 780 до 30 636 объектов).
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость также выделили типичные целевые группы покупателей из поколения Y, изначально нацеленных на приобретение вторичной квартиры: это семьи с маленькими детьми (или ожидающие прибавления), молодые люди, финансово зависящие от родителей, убеждающих их выбрать вторичный объект, а также т.н. локалы, к которым могут относиться в том числе и представители предыдущих групп. По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, рост доли покупателей-Y будет продолжаться, однако уже не так быстро — в силу изменившейся ситуации во вторичном сегменте: отметки в 50% данный показатель достигнет через 10 лет.
Согласно наблюдениям специалистов Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, максимальное количество операций по купле-продаже жилья совершают потребители в возрасте от 28 до 60 лет. Число сделок, участниками которых становятся люди, не попадающие в эти возрастные группы, статистически крайне мало, поэтому в данном исследовании они не учитываются.
«Если подсчитывать чисто математически, то доля молодых покупателей — от 28 до 35 лет — должна была составлять немногим более четверти от основной массы потребителей, наиболее активно заключающих сделки. Однако рынок недвижимости далеко не всегда подчиняется законам математики, и на текущий момент доля покупателей-Y составляет 40%, покупателей из поколения X — соответственно, 60%. При этом пять лет назад доля представителей более молодого поколения на „вторичке“ составляла, по нашим наблюдениям, чуть менее 20%. Основная причина столь бурного роста числа покупателей-Y заключается в увеличении доступности ипотеки, связанном с либерализацией условий кредитования и существенным снижением ставок в период кризиса, начавшегося в 2014 году. Поясню: отношение к ипотеке у представителей поколений X и Y из-за возрастных особенностей психологии различается кардинально. Так, более старшие покупатели, умудренные жизненным опытом, чаще склонны продумывать каждый свой шаг, взвешивать все за и против, и поэтому нередко они отрицательно относятся к идее „жизни взаймы“, опасаясь не справиться с кредитной нагрузкой. В особенности это касается людей, приближающихся к пенсионному возрасту и не уверенных в том, что они будут востребованы на рынке труда и стабильно получать высокую заработную плату. Я уже не говорю про то, что в сознании покупателей-X, переживших дефолт и другие экономические потрясения, укоренилось сильное недоверие к банковской системе — „как бы чего не вышло“. Молодые люди, у которых нет такого бэкграунда и опасений по поводу востребованности в профессии, гораздо проще относятся к жизни в целом и к идее оформления кредита, в том числе и ипотечного. Они не хотят тратить свое время на накопление средств, предпочитая, фигурально говоря, видеть свое будущее в настоящем. А значительное снижение ставок по ипотеке дало покупателям-Y отличную возможность для приобретения жилья, как первичного (особенно с учетом льготных ипотечных программ для молодых семей), так и вторичного», — рассуждает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
По данным Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья Москвы наблюдается мощный рост числа ипотечных сделок. Так, к маю текущего года доля операций с привлечением кредита в указанном сегменте выросла до максимальных размеров — 38,2%, в то время как год назад она была равна 26,5%. В абсолютных числах количество таких сделок по отношению к маю 2017-го увеличилось на 46,1%.
Согласно наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, молодые покупатели из поколения Y, выбирая между первичным и вторичным жильем, зачастую отдают предпочтение квартирам в новостройках. Однако есть некоторые наиболее типичные целевые группы покупателей-Y, нацеленных на приобретение именно вторичной квартиры. Это, во-первых, семьи с маленькими детьми (или ожидающие прибавления), которым жизненно необходимо приобрести уже готовую обжитую квартиру. Во-вторых, молодые люди, в той или иной степени все еще зависящие финансово от более платежеспособных родителей, которые полностью или частично оплачивают покупку жилплощади, настаивая при этом на выборе вторичного объекта — во избежание рисков, связанных с приобретением первичной недвижимости. В-третьих, это «локалы» — те люди, которые при выборе жилья изначально не планируют менять округ или район своего проживания (сюда могут входить и представители двух предыдущих групп). От идеи приобрести квартиру в новостройке они отказываются по причине отсутствия предложения на «первичке» в той локации, где они проживают, либо из-за того, что объекты в этих жилых комплексах не подходят им из-за стоимости или качественных характеристик.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Одна из главных проблем молодых покупателей из поколения Y при выборе жилья — это весьма размытые, а зачастую вообще абстрактные представления о том, какую недвижимость они хотели бы приобрести. Им хочется чего-то красивого и необычного, не как у всех, но из-за недостатка жизненного опыта они зачастую не задумываются о том, насколько удобен для проживания выбранный ими объект. Скажем, среди покупателей-Y есть люди, которые вместо городской квартиры планируют приобрести загородное жилье, к примеру, таунхаус, — это могут быть семьи с ребенком или молодежь, придерживающаяся здорового образа жизни. Однако если им нужно каждый день ездить в офис, то очень скоро они устанут тратить время на долгую дорогу и пробки. Также молодых покупателей часто привлекают лоты с необычными планировками, экспонируемые в новостройках, скажем, апартаменты в стиле лофт — они посещают шоу-румы, завороженно любуются радужной картинкой и не задумываются о рисках недостроя выбранного ими жилого комплекса. А даже если они покупают уже готовые апартаменты, то быстро сталкиваются с основными минусами приобретения такого объекта: это коммерческая недвижимость и размеры коммунальных платежей, а также налога на имущество у ее владельца больше, чем у собственника жилого помещения. Кроме того, лишь часть покупателей апартаментов (к примеру, гостиничного типа) получает право на хотя бы временную регистрацию в них; в большинстве же апартаментов регистрация невозможна и люди не могут прикрепиться к поликлинике или, когда у них появляется ребенок, записать его в детский сад. Учитывая все эти обстоятельства, представители более практичного и консервативного поколения X, обсуждая выбор жилплощади со своими детьми, стараются убедить молодежь приобрести готовую вторичную квартиру традиционного формата — в их понимании это самый надежный выбор. При этом конфликт „отцов и детей“, как всем известно, носит непреходящий характер и с уверенностью можно предположить, что в будущем различия во взглядах, в том числе в плане выбора жилплощади, будут иметь место уже между повзрослевшими представителями поколения Y и их детьми, относящимися к новой генерации с присущими ей особенностями».
По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, доля покупателей из поколения Y на вторичном рынке жилья старой Москвы будет продолжать увеличиваться, но уже более медленными темпами. Это связано с тем, что основной их прирост произошел в течение последних нескольких лет, когда условия для покупки «вторички» были наиболее удачными — главным образом, из-за либерализации условий предоставления ипотеки, а также низкого уровня спроса, падения цен на жилье и большого объема экспозиции. На данный момент эксперты компании уже не ожидают дальнейшего существенного сокращения ставок по ипотечным займам. Кроме того, уровень спроса в 2018-м показывает ежемесячный рост по отношению к прошлогодним показателям, стоимость вторичного жилья постепенно увеличивается, а объем предложения, наоборот, уменьшается — по отношению к маю 2013 года он сократился на 21%, с 38 780 до 30 636 объектов. Поэтому в ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что планки в 50% доля покупателей вторичного жилья из поколения Y достигнет в течение следующих 10 лет.
