Почему снизится спрос на «вторичку»

Ажиотаж на вторичном рынке недвижимости окончательно сошел на нет. Это заметили риэлторы. Количество сделок по итогам года в столице уменьшится по сравнению с 2018-ым на 15%, прогнозирует компания «Инком-Недвижимость». При этом значительных колебаний цен в годовом выражении не будет, уверены эксперты. Но специалисты допускают, что возможны локальные всплески. И есть ряд серьезных факторов, которые могут привести как к удешевлению квартир, так и наоборот.

В максимально востребованных категориях бюджетного жилья возник дефицит выставляемых на продажу квартир. При повышенном спросе в прошлом году это привело значительному росту цен — в среднем на 13% в годовом выражении. Но в реальных условиях подорожание квартир сейчас ограничено другим фактором — конъюнктурой ипотечного рынка.

Реальные доходы населения падают пятый год подряд, а расходы из-за налогов и роста разных тарифов только увеличиваются. У массового покупателя денег либо нет, либо в обрез, поэтому спрос на квартиры сильно зависит от условия предоставления ипотечных кредитов. Исторически низкая средневзвешенная ставка по жилищным кредитам была зафиксирована в сентябре прошлого года — 9,41%. По данным Центробанка, на начало текущего года этот показатель составил 9,66%. Рост вроде бы незначительный, но средневзвешенная ставка — это как средняя температура по больнице — основные банки уже повысили ставки для «вторички» до 10,5–11%.

В то же время, на высшем государственном уровне ставится задача снизить ставки до 8%. И периодически из телевизора звучат обещания эту задачу выполнить. В итоге это воспринимается многими как то, что надо лишь немного подождать. И люди действительно, откладывают сделки, ждут снижения ставок, а кредиты при этом, напротив, только дорожают. По оценке компании «Инком-Недвижимость», в этом году из-за удорожания кредитов при противоположных ожиданиях населения столичный рынок недосчитается не менее 50% ипотечных покупателей. В целом, количество сделок могло бы сократиться на треть. Если бы не еще один фактор, который компенсирует снижение спроса.

Речь идет о новых правилах продажи новостроек. С 1 июля этого года сделки будут проходить только через специальные банковские счета. Застройщики получат средства от покупателей только после сдачи домов в эксплуатацию, поэтому строить им придется на кредиты. Это приведет, с одной стороны, к росту себестоимости жилья на первичном рынке, а с другой, может вызвать волну банкротств. В этой связи часть покупателей может переориентироваться на вторичный рынок.

В целом, отмечают риэлторы, сейчас, возможно, лучшая ситуация для заключения альтернативных сделок. Это когда одновременно продают свою квартиру и покупают другую. В прошлом году цены росли иногда так быстро, что от срыва сделки не спасал даже внесенный аванс. А в этом году таких сильных колебаний цен быть не должно.