Покупка новостройки без ипотеки: в Москве 19% сделок проходит по схеме трейд-ин, с начала года доля увеличилась на 11 п.п.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость изучили схемы приобретения первичных квартир на собственные средства в массовом сегменте рынка жилья Москвы. Так, 50% покупателей используют рассрочку платежа (—25 п.п. с начала года), 19% сделок проходят по технологии трейд-ин (+11 п.п.), 17% клиентов вносят полную стоимость квартиры единовременно (+7 п.п.); 14% приобретают квартиры по переуступке прав (+7 п.п.).

По оценкам экспертов компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время около 40% сделок с первичными квартирами на массовом рынке Москвы приходится на ипотечные покупки, остальные 60% приобретений осуществляются на собственные средства. Сюда относятся те, кто единовременно вносит полную сумму покупки, в том числе приобретая жилье не только у застройщика, но и по переуступке (когда происходит передача первичных прав на квартиру новому владельцу) — в совокупном спросе их 17%. При отсутствии возможности 100%-ной оплаты покупатели используют другие способы приобретения — рассрочку платежа и трейд-ин. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели особенности данных схем и подсчитали доли сделок по ним.

Наиболее распространенный в начале этого года метод — рассрочка платежа — сдает позиции: объем таких покупок сократился с 75% до 50%. В свою очередь переуступка прав увеличила свой удельный вес на рынке с 7% в первые месяцы года до 14% в августе: часть дольщиков, которые ранее использовали рассрочку и рассчитывали в скором времени перейти на подешевевшую ипотеку, разочаровались в этой идее и выставили свои объекты на реализацию.

«Заявленная рассрочка на 10 лет не прижилась, впрочем, как и на 5 лет, поскольку такое длительное планирование сложно как потребителю, так и застройщику. Востребованная и рабочая программа рассрочек сегодня — до ввода дома в эксплуатацию, т.е. на один—два года, — рассказывает директор направления ’’Новостройки’’ ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

— Пока рыночная ипотека находится на заградительном уровне, рассрочка все еще остается привлекательным инструментом покупки новостройки. 80% покупателей на период рассрочки не выходят из банковских депозитов и приумножают свой капитал. Такой подход позволяет купить квартиру большей площади, лучшего качества, в более престижном районе и т. д. Остальные 20% закрывают рассрочку после продажи вторичной квартиры. Но в целом рынок стал разворачиваться в сторону сделок по программе трейд-ин».

Классическая технология трейд-ин — взаимозачет — после отмены массовой льготной ипотеки на рынке новостроек стала развиваться как один из альтернативных инструментов продаж. С начала этого года доля таких сделок увеличилась с 8% до 18% в суммарной реализации.

В настоящее время методика, по сути, выглядит как обычная альтернативная сделка: старая жилплощадь продается, а объект в новостройке бронируется.

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, трейд-ин имеет широкую популярность среди владельцев наследной недвижимости (которую можно использовать в качестве актива); часто таким способом покупают новые квартиры семьи с выросшими детьми (при необходимости разъезда), а также молодые пары, ожидающие пополнения семейства.

Валерий Кочетков: «Наиболее распространенной и действенной мы считаем следующую методику. Сначала заключается договор бронирования квартиры в новом доме, и фиксируется ее цена на срок до двух месяцев. Одновременно начинается поиск покупателя на вторичную недвижимость. После продажи вторички подписывается ДДУ, а деньги от реализации направляются в счет оплаты квартиры в новостройке.

Поскольку цены на вторичную и первичную недвижимость существенно разнятся, нередко для приобретения новостройки требуется доплата — многие покупатели используют накопления на банковских вкладах, чтобы решить жилищный вопрос: они понимают, что в условиях общей высокой инфляции первичные квартиры дешеветь не будут.

Другой способ можно назвать недостаточно рабочим — он применим лишь в отдельных проектах. Заключается договор, направленный на поиск покупателя вторичного жилья. После получения аванса за продаваемую квартиру и назначения даты сделки купли-продажи подписывается договор бронирования квартиры в новом доме, и фиксируется ее цена. В указанный день проводится сделка с вторичной недвижимостью, и договор купли-продажи передается на государственную регистрацию. Затем заключается ДДУ (договор долевого участия), а деньги от продажи направляются в счет оплаты квартиры в новостройке».