В Аналитическом центре и Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость исследовали изменения объема предложения и заявляемых собственниками цен на квартиры в пятиэтажных домах, попавших в программу реновации жилья столицы (новый этап которой был анонсирован в начале 2017-го). Так, специалисты компании выяснили, что за последние два года доверие граждан к данной инициативе заметно выросло в связи с активной ее реализацией — уже начался снос устаревших строений и переселение жильцов в стартовые дома. В результате увеличился спрос на квартиры в реновируемых пятиэтажках, как среди покупателей, приобретающих недвижимость для личного проживания, так и среди инвесторов. Вслед за этим возросла экспозиция таких лотов в старой Москве: если годом ранее она была равна 1474 объектам, то к текущему моменту составляет уже 2277 единиц, что на 54% больше. Средняя цена предложения 1 кв. м квартир в домах под снос в годовом выражении повысилась на 17%, а усредненная стоимость объекта — на 14% (в том числе на фоне общего удорожания вторичной недвижимости). Несмотря на увеличение ценовых показателей, стоимость жилья в сносимых зданиях в среднем ниже, чем в аналогичных сооружениях, не вошедших в программу реновации: на 8% за 1 кв. м и на 29% за лот.
Также в ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что растет доля продавцов квартир в «хрущевках» под снос, завышающих стоимость своего предложения: с 7% в 2017-м до 20% на данный момент. Причем если ранее ценовая надбавка колебалась в диапазоне от 300 до 500 тыс. рублей за объект, то сейчас (когда в некоторых локациях снос старого жилья идет полным ходом, а жильцы переселяются в новые дома) размер завышения варьируется в пределах от 500 до 700 тыс. рублей. Более того, в риэлторской практике все чаще фиксируются случаи завышения стоимости предложения свыше миллиона рублей. Одновременно с этим в сегменте существует группа продавцов, которым в силу жизненных обстоятельств нужно как можно скорее реализовать свою недвижимость, и они изначально согласны на уменьшение цены, особенно в тех случаях, когда ликвидация их дома ожидается лишь в долгосрочной перспективе. Средний размер дисконта при продаже квартир в реновируемых пятиэтажках равен сейчас 8% против 10% двумя годами ранее. Аналитики компании оценивают долю объектов, экспонируемых по сниженной стоимости, в 10%, таким образом, количество лотов, выставленных на реализацию в сносимых «хрущевках» по рыночной цене, составляет 70%.
Согласно подсчетам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с сентября прошлого года объем предложения квартир в домах, попавших в программу реновации, увеличился на 54%, с 1474 до 2277 объектов. Средняя цена предложения 1 кв. м таких лотов за указанный период выросла на 17%, со 159,3 тыс. рублей до 186,8 тыс. рублей, а усредненная стоимость объекта — на 14%, с 7,1 млн рублей до 8,1 млн рублей.
Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Заявления столичных властей о новом этапе программы реновации ветхого жилья поначалу вызвали у большей части населения весьма скептические настроения: многие ожидали, что только подготовка плана ее реализации займет годы. При этом некоторые собственники все же поспешили снять свои объекты с продажи, ожидая дальнейшего развития событий. Программа заработала… И с течением времени — не без помощи массированной информационной поддержки — общественное мнение поменялось: в то, что этот проект „всерьез и надолго“, поверили. Спрос на квартиры в сносимых „хрущевках“ начал увеличиваться как среди покупателей, подбирающих недвижимость для личного проживания, так и среди инвесторов. Это, в свою очередь, послужило сигналом для владельцев реновируемого жилья, которые начали более активно выходить на рынок, надеясь хорошо заработать на сделке».
Помимо перспективы получения новой жилплощади покупателей квартир в домах под снос привлекает и их стоимость, минимальная в сегменте, а также более низкая в сравнении с аналогичными объектами в пятиэтажках, не вошедших в программу реновации. По подсчетам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя цена предложения 1 кв. м лота в сносимых «хрущевках» на 8% ниже, чем в пятиэтажных домах, не предназначенных к ликвидации (186,8 тыс. рублей против 204,1 тыс. рублей), а усредненная стоимость объекта — на 29% (8,1 млн рублей против 11,4 млн рублей). Значительный разрыв между ценниками аналитики компании объясняют тем, что в программу реновации по большей части вошли сильно устаревшие, порой даже ветхие строения, в которых экспонируются самые низкобюджетные лоты на московской «вторичке».
При этом специалисты компании отмечают, что за прошедшие два года увеличилась как доля владельцев жилья в реновируемых «хрущевках», выставляющих его на продажу по завышенным ценам, так и размер надбавки. Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В старых границах Москвы доля продавцов, переоценивающих свое предложение, в относительных величинах выросла почти в три раза, с 7% до 20%. Сказанное справедливо и в отношении размера завышения. Так, если раньше его диапазон составлял порядка 300–500 тыс. рублей за объект, то сейчас он находится на уровне 500–700 тыс. рублей. Причем тон здесь задают собственники квартир в тех районах, которые уже затронула реновация, или соседних с ними. В ряде случаев продавцы набавляют свыше миллиона рублей к реальной стоимости своих объектов, что можно расценить как нонсенс, учитывая, что речь идет об устаревшем, если не сказать древнем, жилищном фонде. При этом нужно понимать, что в торге участвуют две стороны, каждая из которых должна быть готова к компромиссу, если они действительно хотят, чтобы сделка состоялась».
В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость также констатируют, что среди общего числа продавцов реновируемого жилья 70% устанавливают адекватную цену, а еще 10% владельцев выставляют квартиру по стоимости ниже рыночной. Если говорить о последних, то обычно это люди, которым в силу жизненных обстоятельств нужно как можно скорее выручить средства от реализации недвижимости, к тому же нередко расположенной в локации, где снос пятиэтажек ожидается лишь в долгосрочной перспективе. Примечательно, что после объявления о запуске программы реновации средний размер скидки на жилье в «хрущевках», вошедших в списки сноса, составлял 10%, однако к текущему моменту он сократился до 8%.
