ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ В 2019-м: АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ

Вторичный рынок жилья старой Москвы в 2019 году будет функционировать «на сниженных оборотах» в связи с ослаблением активности покупателей и малочисленностью предложения наиболее востребованных потребителем объектов — прогнозируют в ИНКОМ-Недвижимость. В компании ожидают, что количество сделок в рассматриваемом сегменте снизится на 15% в годовом выражении при фактически нулевой коррекции цен. При этом рыночная конъюнктура будет определяться рядом факторов, каждый из которых потенциально является катализатором очень серьезных изменений, способных привести как к резкому уменьшению спроса и удешевлению квартир, так и наоборот. В частности, развитие тенденции роста ипотечных ставок в сочетании с противоположными ожиданиями большей части населения в нынешних условиях крайне высокой зависимости рынка от ипотеки вызовет значительное — не менее 30% — сокращение количества сделок купли-продажи на «вторичке». Неизбежное следствие столь существенного уменьшения товарооборота — снижение цен (до 15%). Но мощное действие данного фактора будет нейтрализовано воздействием двух других: дефицитом предложения бюджетного жилья, формирующего преимущественную долю спроса на вторичном рынке, и притоком покупателей из сегмента новостроек вследствие ожидаемого там роста цен и сокращения объема экспозиции в связи с переходом на новую финансовую модель продаж (предполагается, что в текущем году перераспределение спроса составит около 15%).

Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома систематизировал главные факторы влияния на «вторичку» в 2019 году и объяснил, в чем движущая сила каждого из них.

Прогнозируя развитие рынка в нынешнем году, в компании исходят из стабильности фундаментального фактора — экономической ситуации в стране, которая, как ожидается, не претерпит глобальных изменений. Рыночную конъюнктуру, как и в прошлые несколько лет, будет определять сниженный платежеспособный спрос, сформированный в неблагоприятных условиях ограниченных возможностей российской экономики. При неизменности этой базовой основы 2018 год надо рассматривать в перспективе нескольких лет как пиковый по уровню покупательской активности на московской «вторичке» массовых сегментов (объекты по цене до 15 млн рублей). В минувшем году спрос на вторичное жилье в столице увеличился в среднем на 15%, показав максимальный прирост за трехлетний период. В ИНКОМ-Недвижимость положительная динамика по этому показателю наблюдалась в 2018-м каждый месяц, за исключением июля. Максимальный наплыв покупателей был отмечен в компании в октябре и ноябре: эти два месяца стали поворотными — впервые с декабря 2014 года возник ажиотаж среди желающих приобрести жилье, а продавцы получили давно забытую возможность «диктовать условия». Продажная цена самых востребованных объектов — квартир до 10 млн рублей — возросла с октября по декабрь на 20%. Как следствие мощной волны покупательской активности на рынке при одновременном развитии другой определяющей тенденции — сокращения предложения лотов бюджетных категорий («эконом» и «комфорт») — сложилась крайне неблагоприятная ситуация для проведения альтернативных сделок. Условно: внесенный сегодня аванс за квартиру завтра становился неактуальным, потому что жилье подорожало и продавец, который, в свою очередь, ищет новую жилплощадь, уже не мог подобрать «альтернативу» по цене, на которую рассчитывал, а значит, был вынужден продавать дороже собственную недвижимость. В таких обстоятельствах придерживаться договоренностей сторонам было сложно.

К началу 2019-го ажиотаж спал, а «рынок продавца» перестал быть таковым: «соотношение сил» желающих реализовать и приобрести недвижимость сравнялось. Такой паритет сохранится в течение всего года, и это отвечает интересам всех сторон сделки купли-продажи жилья, позволяя планомерно вести работу, четко рассчитывать финансовые возможности и гарантировать исполнение договорных обязательств.

По итогам года в компании ожидают суммарно на 15% меньше сделок, чем в 2018-м, при отсутствии сколь-либо значимой ценовой динамики. Основными регуляторами спроса и цен будут следующие факторы:

1. Крайне низкий уровень предложения жилья массового спроса

Следствием развития тенденции к сокращению количества выставляемого на продажу жилья (одной из ключевых характеристик «вторички» в прошлом году) стали крайне низкие показатели объема предложения, особенно в максимально востребованных бюджетных категориях. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с февраля 2018-го по настоящее время численность экспонируемых объектов, представленных в общем объеме рынка, снизилась на 42%. Учет лотов в эксклюзивной базе данных компании подтверждает общерыночный тренд: динамика за указанный период составила минус 38%.

Аналитики отмечают: объекты массового спроса (до 15 млн рублей) составляют в совокупной экспозиции 50%, а самые востребованные из них (до 10 млн рублей) — 28% общего объема предложения. В этой категории отмечено наибольшее сокращение количества выставленного на продажу жилья: за год минус 53% и минус 62% соответственно.

Определяющим в данном случае является то, что именно в масс-маркете сосредоточен основной спрос на московскую «вторичку»: около 75% всех сделок по приобретению жилья — это покупки до 15 млн рублей.

При повышенном спросе сложившийся сегодня дефицит бюджетного предложения стал бы мощным стимулом роста цен. Именно так произошло в 2018 году: высокая активность покупателей при одновременном уменьшении количества экспонируемых объектов привела (впервые с начала 2015-го) к последовательному удорожанию столичных квартир и — в итоге — к увеличению стоимости предложения на 13% в годовом выражении.

Средняя цена предложения (руб./кв. м) на вторичном рынке жилья Москвы, 2018 — февраль 2019 г.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Однако теоретически возможный при сильно ограниченном предложении рост цен на московскую «вторичку» исключен в реальных условиях сегодняшнего рынка в силу действия другого важнейшего фактора — изменения конъюнктуры ипотечного рынка.

2. Увеличение процентных ставок по ипотеке

По данным Банка России, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях для физических лиц на начало текущего года составила 9,66%. Для сравнения: в сентябре и октябре 2018-го этот показатель был равен 9,41% и являлся историческим минимумом. На первый взгляд, незначительная коррекция, тем не менее, иллюстрирует устойчивую тенденцию роста ипотечных ставок, возникшую в конце прошлого года. Надо понимать, что средневзвешенная ставка — «средняя температура по больнице»: системообразующие банки к настоящему времени повысили проценты по ипотеке на вторичном рынке до 10,5–11%.

Удорожание кредитов почти сразу привело к замедлению динамики прироста их количества в годовом выражении, а в конце года этот показатель и вовсе оказался фактически номинальным. Если в январе 2018-го он был равен 94,9%, то в декабре рухнул до 4%. Изменение числа выданных ипотечных кредитов в 2017 и 2018 гг. представлено ниже.

Динамика выдачи ипотечных жилищных кредитов, 2017—2018 гг.

Статистика Банка России

Уменьшение активности граждан на ипотечном рынке — следствие двух основных факторов. Во-первых, ограниченной платежеспособности (реальные денежные доходы населения падают: по данным Росстата, в январе 2019 года они сократились на 1,3% по сравнению с тем же месяцем годом ранее) — из-за этого повышение ставок по ипотеке даже на 1% часто является критичным для выхода потенциального покупателя жилья на рынок. Во-вторых, в обществе сформировались ожидания дешевых кредитов. На высшем государственном уровне как прямое руководство к действию ставится задача снижения ставок до 8%. Это четко фиксируется в сознании людей и воспринимается ими как обязательное «светлое будущее» — «надо только немного подождать».

«Цель публично озвучивается и становится желаннее, чем „коммунизм“, а потенциальные участники ипотечного рынка и сделок купли-продажи переходят в категорию „ждунов“, откладывающих покупку до обещанных 8%. При этом рынок жилья в настоящее время крайне зависим от ипотеки. В 2018 году доля ипотечных сделок на „вторичке“ в портфеле компании достигла максимального показателя — 42%. Но фактически зависимость выше, я оцениваю ее на уровне 75%. Ведь ипотечный покупатель за редким исключением сейчас — начальное звено цепочки альтернативной сделки, и его деньги будут, условно, „передаваться“ до конечного продавца. Не будет покупателя-ипотечника — под большим вопросом окажется само существование цепочки „альтернатив“. Но рекорды прошлого года по количеству ипотечных сделок — прямое следствие низких ставок. Теперь, когда кредиты стали дорожать, люди, твердо верящие в аксиому „президент сказал — кому сказал, тот сделал“, займут выжидательную позицию. Однако исполнение их желания — дело не завтрашнего дня. В ближайшей перспективе нет предпосылок к экономически обоснованному снижению процентов по кредитам: рубль — под сильным давлением, инфляция ускоряется, соответственно, об уменьшении ключевой ставки, а за ней и ставок по кредитам говорить рано. По нашим оценкам, в 2019 году из-за удорожания кредитов при одновременно противоположных ожиданиях населения московский вторичный рынок недосчитается не менее 50% ипотечных покупателей и в целом недополучит 30% сделок. Само по себе такое сокращение спроса могло бы привести к падению цен на 10–15%. Но такого не случится: эффект ослабления покупательской активности будет нейтрализован минимальным объемом предложения», — объясняет ситуацию Сергей Шлома.

В свою очередь, частично компенсировать 30%-ное уменьшение количества сделок из-за оттока ипотечных покупателей позволит их приток из смежной отрасли — с рынка новостроек.

3. Перераспределение спроса на рынке недвижимости из-за изменения финансовой модели продаж квартир в новостройках

Переход с 1 июля 2019 года на финансирование строительства и продажу объектов через эскроу-счета поставит застройщиков перед серьезными рисками: крупные представители отрасли столкнутся с необходимостью переформатирования внутренних бизнес-структур, мелкие — с перспективой прекратить свою деятельность на рынке или быть поглощенными конкурентами, если не найдут площадку с подходящей финансовой моделью. Из-за перехода могут затянуться старты продаж, вероятны банкротства. В перспективе ожидается снижение объема предложения первичного жилья — вследствие уменьшения количества новых проектов, а также сокращения платежеспособного спроса.

Кредитная нагрузка на застройщиков неизбежно отразится на конечном потребителе посредством подорожания квартир в новостройках, особенно в домах на ранних этапах строительства. В то же время цены на «первичке» уже сейчас упираются в потолок покупательной способности. Дальнейшее их увеличение естественным образом приведет к тому, что существенная часть покупателей перейдет на «вторичку», где нет предпосылок к росту ценовых показателей, а также отсутствуют риски, связанные с неопределенностью ситуации в сегменте новостроек.

«По нашим прогнозам, в 2019 году в связи с изменением конъюнктуры на „первичке“ вторичный рынок получит дополнительные 15% спроса. Очевидным конкурентным преимуществом „вторички“ сейчас является стабильность и прогнозируемость. Единственно, что нужно продавцам, — не поддаться соблазну увеличивать цены, решив „не отставать“ от новостроек, которые будут дорожать. Не допустить эту ошибку — значит не упустить нового покупателя», — отмечает Сергей Шлома.

ВЫВОДЫ

1. Московский вторичный рынок жилья в 2019 году будет характеризоваться относительным равновесием спроса и предложения — образно говоря, это будет рынок «дружбы народов», без очевидного количественного превосходства на нем покупателей или продавцов. Такое равновесное соотношение — наилучшая конъюнктура для проведения альтернативных сделок.

2. Общее количество операций купли-продажи на «вторичке» уменьшится по сравнению с 2018 годом на 15%. Отрицательный тренд будет определяться ограниченным спросом и низкой платежеспособностью большей части населения, которые сформировались в условиях санкционной экономики. Экономическая ситуация пока стагнирует, а значит, не ожидается и фундаментальных изменений на рынке жилья.

3. Основным регулятором цен на вторичное жилье в 2019 году станут два фактора: дефицит предложения наиболее востребованных объектов и рост ипотечных ставок. Сам по себе каждый из них мог бы стать причиной существенных ценовых колебаний на рынке. При этом снижение числа ипотечных покупателей к тому же будет стоить «вторичке» 30% сделок. Однако действовать указанные факторы будут одновременно и фактически нейтрализуют друг друга в отношении влияния на цену: она останется стабильной.

4. Изменение финансовой модели продаж жилья в новостройках приведет к увеличению доли «вторички» в структуре спроса на недвижимость в Москве. Часть потенциальных покупателей «первички» в 2019 году пересмотрит свои приоритеты и приобретет квартиры на вторичном рынке. Прирост спроса на «вторичку» по этой причине составит 15%.

5. Если при текущей конъюнктуре рынка рассматривать его развитие в среднесрочной перспективе, то возможны следующие сценарии. При условии сохранения высоких ставок по ипотеке (в среднем 11%) будет наблюдаться плавное — в течение примерно двух лет — накопление предложения из-за сокращения спроса, после чего последует отрицательная коррекция цены. Однако более высока вероятность развития событий, при котором кредиты будут постепенно (также на протяжении нескольких лет) дешеветь, а спрос — плавно увеличиваться. Рост платежеспособности покупателей спровоцирует активность застройщиков на рынке новостроек и — как следствие — очередное перераспределение спроса. Ослабление покупательской активности на «вторичке», в свою очередь, не позволит существенно вырасти ценам.