Соотношение между спросом и предложением у наиболее востребованных форматов на «загородке» – УБП и МЖД – носит разнонаправленный характер

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, как менялись предложение и спрос в сегментах участков без подряда (УБП) и малоэтажного строительства (МЖД) — основных «антикризисных» форматах на первичном рынке загородного жилья Подмосковья. В ходе исследования выяснилось, что если на протяжении последних лет предложение УБП стабильно оказывалось выше спроса, то в случае с «малоэтажкой», напротив, наблюдался дефицит. Это наблюдение поддерживают данные по неликвиду: в МЖД такового насчитывается всего 5%, тогда как в УБП его доля разнится от 30% до 80% в зависимости от локации. При этом подходящих для возведения «малоэтажки» земель почти не осталось, а 20% УБП оказываются не застроены спустя пять лет после покупки.

История и современность

«Вечнозеленый» формат современного рынка загородной недвижимости — УБП — возник в ответ на кризис 2008 года. Тогда на фоне нестабильной экономической ситуации земельные участки быстро стали лидерами спроса: с одной стороны, люди надеялись таким образом конвертировать и сохранить свои сбережения, а с другой, были недостаточно уверены в финансовом будущем, чтобы выбирать участок с подрядом. Малоэтажное строительство, в свою очередь, появилось в массовом сегменте во второй половине 2010 года — и тоже как спасительная мера в рамках диверсификации рынка. До этого момента оно изредка встречалось в проектах премиум-класса, где подобные дома использовали для размещения обслуживающего персонала или гостей. «Выход в народ» принес МЖД настоящий успех, поскольку оно воспринималось как доступное загородное жилье с атрибутами престижа: нестандартной архитектурой, огороженной территорией, небольшим количеством жителей и т. д.

Если говорить о нынешнем распределении УБП и «малоэтажки» по классам, то 98,5% участков относится к «эконому» и не более 1,5% — к высшим ценовым сегментам: когда в элитных поселках остаются нереализованными участки с подрядом, их могут выставить на продажу как лоты без подряда.

О качестве предложения в формате УБП рассуждает руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов:

«Я замечаю связь между качеством продаваемых участков и степенью их удаленности от Москвы. Так, если в пределах 30 км от МКАД доля неликвидных предложений составляет 30–35%, то на большем расстоянии эта цифра достигает 80%. В целом же, удачных проектов с УБП рядом с Москвой становится все меньше: они распродаются быстрее всего».

Что касается малоэтажного жилья, то около 85% лотов в сегменте относится к классам «эконом» и «комфорт», оставшиеся 15% находятся в дорогостоящих проектах.

«Неликвида в МЖД мало, не более 5%, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Обычно невостребованность лотов объясняется их завышенной ценой. А так квартира, пусть и за городом, является априори популярным форматом, имеющим хорошую базу потенциальных покупателей».

Предложение и спрос: тяни-толкай на «загородке»

Рассмотрим динамику роста предложения в указанных форматах, взяв ключевые временные точки: третий квартал нынешнего года, тот же период докризисного 2013-го, а также третий квартал 2010-го, когда на рынке уже были и УБП, и «малоэтажка». Так, с 2010 по 2013 год в обоих форматах произошло значительное увеличение предложения: в УБП — на 26 п.п., в МЖД — на 12 п.п. Однако новая волна кризиса затормозила темпы их развития, что особенно отразилось на малоэтажном жилье: с конца 2013-го по настоящий момент его стало больше всего на 2 п.п. При этом количество земельных участков возросло на 6 п.п.

«Большой процент УБП является одним из главных показателей неблагоприятной ситуации на рынке, — рассказывает Дмитрий Таганов. — Это свидетельствует о недостатке у девелоперов средств для создания проектов с застройкой. Малоэтажное строительство сталкивается с другой проблемой: подходящих для него земель почти не осталось, и в целом власти неохотно отдают земельные участки под МЖД из-за нагрузки на инженерную и транспортную инфраструктуры».

Если проанализировать результаты продаж, то с третьего квартала 2010 года по аналогичный период 2013-го спрос на УБП увеличился с 40% до 55%, почти сравнявшись с предложением (59%). Впрочем, с этого момента он становится «вечным догоняющим»: показатели предложения оказываются стабильно выше спроса. Так, через четыре года разница между ними возросла до 6 п.п.: 65% против 59%.

У МЖД сложилась обратная ситуация. С момента своего появления в бюджетных сегментах «малоэтажка» пережила несколько лет расцвета: с конца 2010-го по 2013 год количество сделок в этом формате увеличилось на 18 п.п. — до 20%. Если в третьем квартале 2013 года спрос превышал предложение на 5 п.п., то в том же периоде 2017-го, когда продажи достигли уровня 26%, — уже на 9 п.п.

«Разные пути развития двух „антикризисных“ форматов ясны, — продолжает Дмитрий Таганов. — В МЖД человек приобретает почти готовое жилье с условиями, близкими к городским, а в случае с УБП — голый участок земли, где неизвестно, удастся ли что-то построить. По моим оценкам, около 20% УБП, купленных пять лет назад, не застроены до сих пор».

Прогнозы: кому сейчас легко

При этом эксперты не отдают предпочтение какому-либо формату. Рассказывает Дмитрий Таганов: «Пока не произойдут коренные изменения в экономике — а значит, еще минимум два-три года — мы будем наблюдать засилье УБП в виде дешевых проектов. Низкие темпы выхода качественных поселков с застройкой, в том числе в сфере малоэтажного строительства, сохранятся. По этой причине может усилиться переток потенциальных покупателей из формата МЖД в высотные новостройки: все-таки „малоэтажка“ обычно проигрывает стандартным жилым комплексам в вопросах транспортной и социальной инфраструктуры, а также бытового комфорта — например, наличия лифта и мусоропровода».

Коллегу дополняет Антон Архипов: «Малоэтажное строительство может быть весьма востребованным форматом, если подходить к его возведению продуманно, что требует усилий, времени и денег. К сожалению, сейчас перед большинством застройщиков стоит вопрос банального выживания. Хотя десять лет назад подмосковные власти активно пропагандировали застройку области малоэтажным жильем, сегодня мы можем сказать, что по сравнению с „малоэтажкой“ количество жилых высоток выросло радикально. Однако я верю, что эта борьба еще не закончена».