Спасательный круг для «загородки»: доля ипотечных сделок на подмосковном рынке составляет 65%, в формате МЖД она достигает 90%

Согласно оценке экспертов ИНКОМ-Недвижимость, доля ипотечных сделок на рынке загородного жилья Подмосковья достигает сегодня 65% в общей структуре продаж. Около 20% покупок совершается по схеме trade-in, когда для приобретения загородного объекта реализуется городская недвижимость, и лишь 15% клиентов имеют свободные деньги, позволяющие заключить сделку без использования дополнительных инструментов.

«До новой волны кризиса, еще в 2011—2012 гг., покупатели в основной массе делились на ипотечников и обладателей „живых денег“, причем последних было большинство, — вспоминает руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. — Сделки с trade-in можно было пересчитать по пальцам. При покупке таунхаусов доля ипотечных сделок составляла порядка 50%, коттеджей — около трети. Остальное приобреталось на свободные средства».

Сейчас востребованность ипотеки в разных форматах несколько изменилась. За последние пять лет покупательское признание получили квартиры в малоэтажных домах, и теперь именно они являются лидером по числу сделок с привлечением кредитных средств (90%). Следом идут таунхаусы с 70% ипотечных кредитов. В формате участков без подряда, находящихся на расстоянии до 30 км от МКАД, этот инструмент тоже популярен: около 60% клиентов берут в таких случаях ипотечные займы. Наконец, 30% покупок коттеджей все также совершается при помощи ипотеки: данный показатель по-прежнему не очень высок, поскольку кредиты выдаются только на готовые дома.

«Главной проблемой ипотеки на „загородке“ является сложность ее получения, — рассказывает руководитель офиса „Сретенское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Относительно беспроблемно можно получить кредит на покупку объекта, который подпадает под действие Федерального закона 214-ФЗ, — это квартиры в „малоэтажке“ и некоторые таунхаусы. Добиться одобрения ипотеки на другие форматы — та еще головная боль».

«Банки не очень верят в загородную недвижимость, — подтверждает Алексей Сенчук. — Здесь меньше емкость рынка, нет такой защиты со стороны государства, как в случае с городским жильем, а значит, больше рисков. А банки риски не любят».

Действительно, в ипотечных портфелях крупных банков доля «загородных» заемщиков составляет не более 3–4%, а в некоторых не превышает 2%.

Что касается портрета среднестатистического ипотечника на рынке загородного жилья, обычно это человек в возрасте 35–45 лет, с высшим образованием, работающий на позиции менеджера среднего звена и выше.

«В отличие от наемных работников, предпринимателям получить ипотеку не так легко, — отмечает Антон Архипов. — Их деятельность считают повышенной зоной риска, а существующие доходы — нестабильными. Однако сейчас заметна положительная тенденция: банки идут навстречу таким заемщикам и их число постепенно растет».

В условиях экономического кризиса и связанного с ним падения платежеспособности населения игроки рынка загородной недвижимости видят в ипотеке инструмент, способный стать новым драйвером спроса.

«Банки готовы к диалогу и совместно с риэлторами и застройщиками организуют стимулирующие программы: от эксклюзивных ставок до ипотечных каникул и рассрочки на выплату процентов, — говорит Алексей Сенчук. — Девелоперы, в свою очередь, проявляют инициативу в получении банковской аккредитации, чтобы процедуры согласования займов шли быстрее».

«Я думаю, в ближайшие два года процентные ставки по ипотеке на „загородке“ достигнут комфортного для массового потребителя уровня, что поспособствует оживлению загородного рынка в целом, — подводит итог Антон Архипов. — Мы уже видим подобный процесс в сегменте городских новостроек и ожидаем, что у нас он принесет не менее позитивные результаты».